Оплата професіоналам сотень доларів за те, щоб вони сказали вам, скільки коштує ваш будинок, здається витраченими даремно грошима. Ви вже знаєте цю цифру у своїй голові. Але сувора реальність: банк не прийме цю цифру. Їм потрібен незалежний об’єктивний експерт, який підтвердить вашу заявку на іпотеку.
Цим експертом є оцінювач.
Він виступає посередником. Він оцінює стан об’єкта. Він порівнює ваш дах та фундамент зі схожими будинками в цьому районі. Так, він використовує чек-листи, але його навчання підказує, як коригувати оцінку з урахуванням переваг покупців. Ви запустили подвір’я? Це буде вирахуванням. Ви встановили нову кухню? Це буде збільшенням.
Ціна, яку він визначить, може зробити угоду, або зруйнувати її. Ви не можете контролювати яскраво-зелений будинок сусідів чи обвал ринку. Ви можете контролювати догляд за своєю власністю. І так, можливо, вам доведеться внести деякі зміни. Навіть незначні.
Ось як підготуватись.
Фактор привабливості фасаду
Американське товариство ландшафтних архітекторів (ASLA) стверджує, що професійне оновлення ландшафту може збільшити вартість будинку на 15 відсотків. Не поспішайте. Багато покупців не хочуть сад, що вимагає годинника догляду. Вони хочуть обережності. Вони хочуть керованості.
Оцінювачі звертають увагу на “привабливість фасаду” (curb appeal). Це перше враження, яке справляє ваша нерухомість. Йдеться не лише про зовнішній вигляд. Йдеться про функціональність та чистоту. Акуратний двір свідчить про те, що домогосподар дбає і про внутрішній стан конструкції.
Вам не потрібно наймати фірму для повного перепланування вашого ландшафту. Більшість угод це зайве. Спробуйте ці прості, але ефективні зміни:
- Посадіть квіти у віконні ящики на помітних місцях.
- Додати горщики з рослинами на ганок або в зону входу.
- Замініть іржаву або застарілу поштову скриньку.
Ці дрібні штрихи сигналізують про шарм. Вони сигналізують про турботу. Вони підвищують вартість, що сприймається, не спустошуючи ваш гаманець і ваші суботні ранки.
Ефект сусідства
Ви не можете перемістити свій будинок. Тому потрібно працювати з тим місцем, яке він займає. Оцінювачі оцінюють «район» не менше, ніж сам будинок.
Вони дивляться на школи. Вони дивляться на доступ до магазинів. Вони дивляться на транспортні маршрути. У міських районах порожні ділянки або засуджені (нежитлові/зруйновані) об’єкти поряд можуть знизити вартість. У сільській місцевості поганий доступ дорогами або сумнівне використання землі можуть мати той самий ефект.
Звички ваших сусідів мають значення. Якщо будинок поруч – це «око на м’ясо» (естетичний жах), ваша власність страждає на асоціацію. Ви не можете змусити сусіда пофарбувати сайдинг або відремонтувати його гараж, що гниє. Однак, ви можете усунути порушення будівельних норм.
Якщо в районі є «зараження» (незаконослухняні об’єкти), повідомте про це. Заберіть його або знесіть до оцінки. Це змінить базовий рівень стану району.
Крім того, зберігайте чеки. Усі чеки. За кожне покращення, яке ви вносите, зберігайте документацію. Це допоможе кількісно оцінити покращення, коли оцінювач сяде з вами та вашим агентом з нерухомості.
«Навіть обсяг роботи, яку сусіди вкладають у підтримку своїх будинків, позитивно чи негативно впливає на вартість вашої нерухомості».
Зрушення демографічних тенденцій
Ринкові тенденції у нерухомості не статичні. Ми спостерігаємо зворотну міграцію. Молоді самотні люди переїжджають до передмість через нижчі ціни на ринку покупця. Літні люди та бебі-бумери переїжджають до міських центрів, зручних для пішоходів, зменшуючи розмір свого житла.
Ті, кому від 20 до 30 років, все ще тяжіють до міста. Але зростаюча кількість молодих сімей та іммігрантів обирають передмістя. Це зрушення впливає те, що шукають покупці. Це впливає на те, що оцінювачі вважають «порівняними об’єктами». Знайте свою демографію. Адаптуйте свою презентацію під неї.
Структурна цілісність – це не обговорюється
Перш ніж турбуватися про кольори фарби або матеріали стільниць, вам потрібно переконатися, що кістки вашого будинку міцні. Оцінювач шукає об’єкти, які є «структурно міцними та герметичними».
Це означає відсутність пошкоджень води. Відсутність тріщин у фундаменті. Відсутність гниття у каркасі. Якщо конструкцію скомпрометовано, вартість падає. Ніяка розстановка меблів (staging) або ландшафтний дизайн не приховують дах, що протікає, або плиту, що зміщується.
Почніть із перевірки базових речей:
- Перевірте дах на наявність відсутніх черепиць чи провисань.
- Шукайте водяні плями на стелях чи стінах.
- Огляньте підвал чи простір під підлогою на наявність вогкості чи плісняви.
- Переконайтеся, що вікна та двері герметичні, щоб запобігти протягам та проникненню води.
Якщо ви виявите проблеми, усуньте їх. Або хоча б розкрийте інформацію про них. Приховування структурних проблем — це швидкий шлях до проваленої перевірки та угоди, що зірвалася. Оцінювач це помітить. І якщо помітить, ціна впаде.
Ціль полягає в тому, щоб представити будинок, готовий до переїзду. Не лише візуально, а й механічно. Коли оцінювач бачить будинок, який добре доглядали, він відчуває впевненість у оцінці. Він бачить менше ризиків. Найменше ризиків означає вищу цифру.
Але чи структура є єдиною річчю, яка має значення? Не зовсім. Внутрішній стан грає величезну роль. Ми перейдемо до цього.
Внутрішній стан та оновлення
Інтер’єр вашого будинку – це те місце, де покупці проводять найбільше часу. Це місце, де вони уявляють собі своє життя, що розгортається. Оцінювачі наголошують на цьому. Вони звертають увагу на зношування. Вони шукають застарілі елементи.
Вам не потрібний повний ремонт. Насправді надмірне поліпшення може бути помилкою. Ви не хочете додавати розкішний головний спальню в районі скромних одноповерхових будинків. Вартість не окупить витрати.
Натомість зосередьтеся на чистоті та функціональності.
- Пофарбуйте стіни у нейтральні кольори.
- Глибоко почистіть килими або замініть зношене покриття.
- Відновіть освітлювальні прилади до сучасних стандартів.
- Переконайтеся, що всі прилади працюють.
Невеликі оновлення дають високу віддачу. Свіжий шар фарби коштує недорого, але примушує кімнату почуватися зовсім новою. Нова фурнітура на шафах може модернізувати кухню без повного ремонту.
«Ціна, яку встановлює ваш оцінювач, може зробити угоду або зруйнувати її, тому це надзвичайно важливий етап у процесі продажу та купівлі будинку».
Ставтеся до цього як до кураторства. Заберіть безладдя. Полагодьте зламане. Виділіть найкращі особливості. Оцінювач повинен побачити будинок, який доглядають. Чи не ідеальний. А доглянутий.
Існує тонка грань між обслуговуванням та ремонтом. Знайте різницю. Обслуговування зберігає вартість. Ремонт додає її, але якщо вона відповідає району.
Ми розглянули зовнішню частину. Район. Структура. Інтер’єр. Що щодо систем? Речів, які тримають будинок живими? Це така перешкода.
Навчені оцінювачі вміють одразу виявляти дефекти будівництва та структурні проблеми. Стандартний огляд будинку має виявити необхідні проблеми з конструкцією та інфраструктурою, які потребують виправлення перед продажем. Проте оцінювач часто виходить за рамки цих обов’язкових заходів щодо безпеки. Він звертає увагу і на косметичні вдосконалення.
У чек-листи оцінки включені розділи про матеріали та знос. Те, з якого матеріалу зроблено ваш будинок – цеглини або дерева, – відіграє важливу роль у визначенні вартості. Цегла цінується високо завдяки своїй теплоізоляції та довговічності. Однак якщо між цеглою зносився розчин або з’явилися зазори між фундаментом та зовнішніми стінами, оцінювач порекомендує їх закласти. Це покращить зовнішній вигляд. Заміна зношеної дерев’яної обшивки на нову підвищує вартість будинку. Це не потрібне для забезпечення безпеки. Додавання теплоізоляції між зовнішніми та внутрішніми стінами старого будинку також збільшує його вартість. Фарбування фасаду, якщо обшивка зношена погодними умовами, також сприяє зростанню ціни.
Перед показом будинку рекомендується використовувати мийку високого тиску для зовнішніх поверхонь. Це недорогий проект. Він видаляє бруд з тріщин і щілин. Зовнішній вигляд значно покращується. Заміна старих вікон рекомендується, якщо ущільнювачі та рами зношені. Це один із найдорожчих проектів. Потенційні покупці цінують стан вікон.
Старіння: хороше чи погане
При покупці нового будинку багато хто очікує, що він прослужить довго. Або вони знають, що не житимуть у ньому більше встановленої кількості років. У деяких будинках, яким всього 10 років, на стелях з’являються тріщини там, де гіпсокартон був безпідставно з’єднаний. Просідання фундаменту відбувається через те, що земля була забудована надто швидко. Існує безліч проблем із будівництвом та ділянкою, які проявляються рано.
У старих будинках, навіть із міцною конструкцією чи якісною майстерністю, зазвичай є деякі застарілі деталі. Застарілі особливості не враховуються як “продають переваги”.
Новий будинок або старий, вартість будинку в порівнянні з іншими об’єктами вище, якщо його добре доглядали і оновлювали. Якщо це не так, є деякі виправлення, які Генеральний підрядник може виконати перед візитом оцінювача. Прості проекти, такі як ремонт пошкодженого гіпсокартону. Фарбування кімнат, щоб створити ілюзію висоти або висвітлити їх. Поліровка або реставрація дерев’яних елементів. Це додає будинку якості турботи. Це може спричинити оцінку.
Отримання кошторисів на будь-які ділянки будинку, які виглядають зношеними чи зруйнованими, допомагає звузити коло підрядників та майстрів на всі руки. Сарафанне радіо часто призводить до пошуку правильної людини або людей для роботи.
Пошук ліцензованого підрядника
Більшість генеральних та спеціалізованих підрядників ліцензовані державою. Ці ліцензійні поради нададуть довідники ліцензованих підрядників. Вони підтверджують кваліфікацію потенційних підрядників, яких ви знаходите. Використання ліцензованого підрядника до виконання ремонтних чи ремонтно-будівельних робіт допомагає переконатися, що найняті люди мають підготовку до виконання роботи правильно.
Позачасовий або застарілий
Для оцінки вік та дизайн будинку менш важливі, ніж те, наскільки він відповідає іншим будинкам. Оцінювачі намагаються порівняти будинок з іншими будинками, які максимально схожі за дизайном, розміром та віком. Потім враховуються інші чинники. Догляд та оновлення мають найбільше значення.
Хоча будинки з розділеним рівнем пройшли свій пік популярності, вони продаються не так добре, як сучасніші будинки з відкритим плануванням. Вони також не оцінюватимуться порівняно з цим сучаснішим «конкурентом». Тому, якщо у вас є будинок зі стилем, який застарів, подумайте про те, щоб зробити його найчистішим і найкраще доглянутим на вулиці.
Виділення та максимальне використання химерних особливостей добре працює зі старими будинками. Ви можете контрастувати меблі. Беріть ідеї з дизайнерських журналів, щоб ваш менш популярний стиль будинку виділявся серед порівнюваних будинків. Ви не можете змінити планування. Але ви можете оновити застаріле.
Спальні та ванні кімнати
Перш ніж додавати ванну в ціновому діапазоні від 15 000 до 20 000 доларів і більше, проконсультуйтеся з професіоналом. Переконайтеся, що покращення окупиться з оціночною вартістю. Якщо будинок знецінився через місце розташування або ринкові ціни, ви можете вийти в нуль, додавши нову ванну кімнату. А можете не вийти.
Ще один момент, який потрібно враховувати, це спальні вашого будинку. Зокрема коли спальня насправді не є спальнею? У деяких будинках є кімнати без шаф. Коли настав час продавати, власники з’ясовують, що кімната без шафи не може бути вказана як додаткова спальня. Її можна позначити лише як офіс чи «бонусну» кімнату.
Перевірте місцеві зонувальні постанови. Якщо ви дійсно хочете додати шафу, щоб ваш будинок оцінювався як трикімнатний замість двокімнатного, вивчіть недорогі варіанти. Отримайте багато кошторисів у рамках вашого бюджету. Шукайте реалістичні прогнози того, що додавання зробить із оцінкою.
Побутова техніка та температура
Вік і стан мають значення
Оцінювачі дивляться не лише на квадратні метри. Вони ретельно вивчають «начинки» будинку. Системи HVAC (опалення, вентиляції та кондиціювання). Електричні системи. Сантехніку Побутова техніка. Якщо ці елементи є старими, це викликає побоювання. Але це не обов’язково знецінює вашу оселю.
Ключове значення має функціональність. Якщо все працює. Якщо все чисто. Якщо у вас є записи про технічне обслуговування. Навіть гарантійні талони можуть допомогти. Оцінювачі відзначають турботу про будинок. Вони бачать, що ви не дали речам стати непридатним. Жодного зниження вартості тут немає.
Але якщо щось зламається. Наприклад, холодильник гуде і тече. Або повітропроводи кришаться. Ось тут ціна падає. Негативні чинники закріплюються.
Заміна старих блоків не завжди виправдовує витрати на продавців. Іноді це безповоротні витрати. Але добрий стан? Це нейтральний чи позитивний чинник. Він зберігає життєздатність правочину.
Демонструйте енергоефективність
У формі звіту про оцінку є спеціальний розділ для енергоефективних характеристик. Використовуйте його.
Душові насадки з низькою витратою води враховуються.
Регулятори водонагрівачів враховуються.
Побутова техніка з маркуванням ENERGY STAR? Це – чисте золото.
Ви маєте вказати на ці особливості. Оцінювачі можуть пропустити їх, якщо ви не привернете до них увагу.
Покупці, орієнтовані на «зелені» технології, — це ринок, що зростає. Вони звертають увагу на рахунки за комунальні послуги. Ваш будинок виділяється. Він видається сучасним. Він видається відповідальним вибором.
Навіть невеликі покращення сигналізують про енергоефективність. Ви продаєте не просто стіни. Ви продаєте нижчі поточні витрати. Це апелює до логіки. І до емоцій.
Покращувати чи продавати «як є»?
Уніфікований звіт про оцінку житлової нерухомості (URAR) – це біблія у цьому питанні. Він публікується компаніями Fannie Mae та Freddie Mac. Він каже оцінювачам, на що саме дивитись.
Вихід за межі цього списку рідко додає вартості.
“Списки бажань”? Домашні проекти на майбутнє? Вони не впливають на підсумкову суму. Вони суб’єктивні. Оцінювачі оперують порівняльними даними (компараторами). А чи не вашим смаком.
Проблеми, виявлені під час інспекції, — це інша справа. Це обов’язкові виправлення. Ви не можете сховатися за звітом про оцінку, якщо дах протікає.
Але ж для некритичних елементів? Залишіть все як є.
Якщо не зламалося, не чини.
Його ремонт може коштувати дорожче, ніж додасть вартості. Покупці можуть не оцінити ваш вибір. Продаж “як є” часто зберігає вартість. Вона дозволяє уникнути надмірного покращення будинку у порівнянні із сусідніми об’єктами.
Перегляд покращень
Після оцінки тиск зростає.
Ціна виявилася низькою. Ви не можете продати. Ви думаєте про покращення.
Капітальний ремонт всього будинку? Повне перепланування кімнат?
Стоп.
Подумайте про вартість. Подумайте про час.
Оцінка – це миттєвий знімок. Ваш ремонт може тривати місяці. Ринок зміниться.
Краще зачекати. Або продати за поточною вартістю.
Ризиковані кроки після низької оцінки часто призводять до жалю. Тримайтеся основного. Дозвольте ринку вирішити, чого він хоче.
Розуміння порівняльних даних для оцінки
Оцінювачі не розглядають ваш будинок у відриві від реальності. Вони надають грошові суми, ґрунтуючись на властивостях об’єктів, дуже схожих на ваш. Зазвичай використовується метод порівняльного аналізу ринку (Comparative Market Analysis). Це означає, що вони порівнюють ваш будинок з недавніми продажами у вашому районі.
Важлива площа у квадратних футах. Також враховується кількість спалень та ванних кімнат. Чи є у будинку гараж? Який загальний стиль біля будинку? Це є основні дані. Якщо ціни порівняльного продажу нижчі, ніж ви сподіваєтеся отримати, вам, можливо, доведеться звернути увагу на інші фактори.
Якість внутрішнього оздоблення має значення. Нещодавні поліпшення, що перевищують середній рівень району, можуть підвищити вартість. Проте є жорсткі рамки. Оцінювачі дотримуються Міжвідомчих керівних принципів оцінки та оцінки (Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines), встановлених Федеральним резервом. Завищення вартості для допомоги покупцю отримати кредит є неетичним. Це серйозне порушення. Воно може спричинити юридичні наслідки для залученого професіонала.
Реальність місцевого ринку
Ваш місцевий ринок визначає базовий рівень. Порівняльні дані показують тенденцію. Вони виявляють, чи зростають ціни, чи падають. Вивчіть історію. Наприкінці 2010 року 23,2% домовласників мали більше, ніж коштували їхні будинки. Це було збільшенням порівняно з 21,8% у 2009 році.
Вартість могла знизитись. Це можливість для вашого майна. У цей період дуже мало районів показало зростання вартості житла. Проте люди все одно купували будинки. Ринок був сприятливий для покупців. Продавці все одно мали продавати.
Підготовка серця є частиною процесу. Ви вклали свою працю та зусилля. У вас є фінансова зацікавленість. Прийняти нижчу вартість важко. Але це може завершити. Це дозволяє рухатися далі. У майбутньому ви можете знайти зростання у новому місці.
Підготовка до візиту оцінювача
Наступні кроки включають впорядкування інтер’єру та екстер’єру. Чистота має значення. Захаращеність приховує особливості. Оцінювачу необхідно чітко бачити простір.
Перевірте основу. Чи працюють світильники? Чи є сколи на фарбі? Виправте дрібні проблеми до прибуття оцінювача. Ці деталі сигналізують про хороше обслуговування. Вони припускають, що решта будинку перебуває у хорошому стані.
Ви не можете змінити ринок. Ви не можете змусити порівняльні дані різко зрости. Але ви можете контролювати те, що бачить оцінювач. Чистий, організований будинок справляє найкраще враження. Це робить оцінку стану гладкішою.
Подумайте також про екстер’єр. Скошена трава. Підстрижені кущі. Очищення сайдингу під тиском. Це недорогі покращення. Вони підвищують привабливість фасаду. Вони сигналізують про гордість за власність.
Що станеться, якщо оцінка буде низькою? Ви можете заперечити її. Надайте свій список нещодавніх покращень. Покажіть чеки. Вкажіть на недоліки порівняльних даних. Можливо, інший будинок мав новий дах. Можливо, він знаходиться на більш жвавій вулиці. Використовуйте факти. Чи не емоції.
Процес закінчується, коли звіт подано. Цифри встановлені. Видача коштів за кредитом залежить від них. Якщо ви є продавцем, ви можете вести переговори. Зменшити ціну. Покрити витрати на закриття угоди. Йти назустріч покупцю на півдорозі.
Це розрахунок. Холодний та точний. Але ваш будинок здається теплим. Він зберігає ваші спогади. Розрив між цими двома реальностями це місце, де живе стрес.
Зосередьтеся на тому, що ви можете контролювати. Підготуйте будинок. Будьте чесними. Дозвольте цифрам виконувати свою роботу. Потім рухайтеся далі. Наступний розділ починається там, де ви опинитеся.
