Оплата профессионалам сотен долларов за то, чтобы они сказали вам, сколько стоит ваш дом, кажется потраченными впустую деньгами. Вы уже знаете эту цифру в своей голове. Но вот суровая реальность: банк не примет эту цифру. Им нужен объективный независимый эксперт, который подтвердит вашу заявку на ипотеку.
Этим экспертом является оценщик.
Он выступает посредником. Он оценивает состояние объекта. Он сравнивает вашу крышу и фундамент с похожими домами в этом районе. Да, он использует чек-листы, но его обучение подсказывает, как корректировать оценку с учетом предпочтений покупателей. Вы запустили двор? Это будет вычетом. Вы установили новую кухню? Это будет прибавкой.
Цена, которую он определит, может либо сделать сделку, либо разрушить её. Вы не можете контролировать ярко-зеленый дом соседей или обвал рынка. Вы можете контролировать уход за своей собственностью. И да, возможно, вам придется внести некоторые изменения. Даже незначительные.
Вот как подготовиться.
Фактор привлекательности фасада
Американское общество ландшафтных архитекторов (ASLA) утверждает, что профессиональное обновление ландшафта может увеличить стоимость дома на 15 процентов. Не спешите. Многие покупатели не хотят сад, требующий часов ухода. Они хотят аккуратности. Они хотят управляемости.
Оценщики обращают внимание на «привлекательность фасада» (curb appeal). Это первое впечатление, которое производит ваша недвижимость. Речь идет не только о внешнем виде. Речь идет о функциональности и чистоте. Аккуратный двор свидетельствует о том, что домовладелец заботится и о внутреннем состоянии конструкции.
Вам не нужно нанимать фирму для полной перепланировки вашего ландшафта. Для большинства сделок это излишне. Попробуйте эти простые, но эффективные изменения:
- Посадите цветы в оконные ящики на видных местах.
- Добавьте горшки с растениями на крыльцо или в зону входа.
- Замените ржавый или устаревший почтовый ящик.
Эти мелкие штрихи сигнализируют о шарме. Они сигнализируют о заботе. Они повышают воспринимаемую стоимость, не опустошая ваш кошелек и ваши субботние утра.
Эффект соседства
Вы не можете переместить свой дом. Поэтому вам нужно работать с тем местом, которое он занимает. Оценщики оценивают «район» не меньше, чем сам дом.
Они смотрят на школы. Они смотрят на доступ к магазинам. Они смотрят на транспортные маршруты. В городских районах пустующие участки или осужденные (нежилые/разрушенные) объекты рядом могут снизить вашу стоимость. В сельской местности плохой доступ по дорогам или сомнительное использование земли могут иметь тот же эффект.
Привычки ваших соседей имеют значение. Если дом рядом — это «глаз на мясо» (эстетический ужас), ваша собственность страдает по ассоциации. Вы не можете заставить соседа покрасить сайдинг или отремонтировать его гниющий гараж. Однако вы можете устранить нарушения строительных норм.
Если на районе есть «заражение» (незаконопослушные объекты), сообщите об этом. Уберите его или снесите до приезда оценщика. Это изменит базовый уровень состояния района.
Кроме того, сохраняйте чеки. Все чеки. За каждое улучшение, которое вы вносите, сохраняйте документацию. Это поможет количественно оценить улучшения, когда оценщик сядет с вами и вашим агентом по недвижимости.
«Даже объем работы, которую соседи вкладывают в поддержание своих домов, оказывает положительное или отрицательное влияние на стоимость вашей недвижимости».
Сдвиг демографических тенденций
Рыночные тенденции в недвижимости не статичны. Мы наблюдаем обратную миграцию. Молодые одинокие люди переезжают в пригороды из-за более низких цен на рынке покупателя. Пожилые люди и бэби-бумеры переезжают в городские центры, удобные для пешеходов, уменьшая размер своего жилья.
Те, кому от 20 до 30 лет, все еще тяготеют к городу. Но растущее число молодых семей и иммигрантов выбирают пригороды. Этот сдвиг влияет на то, что ищут покупатели. Это влияет на то, что оценщики считают «сравнимыми объектами». Знайте свою демографию. Адаптируйте свою презентацию под неё.
Структурная целостность — это не обсуждается
Прежде чем беспокоиться о цветах краски или материалах столешниц, вам нужно убедиться, что «кости» вашего дома крепки. Оценщик ищет объекты, которые являются «структурно прочными и герметичными».
Это означает отсутствие повреждений от воды. Отсутствие трещин в фундаменте. Отсутствия гниения в каркасе. Если конструкция скомпрометирована, стоимость падает. Никакая расстановка мебели (staging) или ландшафтный дизайн не скроют протекающую крышу или смещающуюся плиту.
Начните с проверки базовых вещей:
- Проверьте крышу на наличие отсутствующих черепиц или провисаний.
- Ищите водяные пятна на потолках или стенах.
- Осмотрите подвал или пространство под полом на наличие сырости или плесени.
- Убедитесь, что окна и двери герметичны, чтобы предотвратить сквозняки и проникновение воды.
Если вы обнаружите проблемы, устраните их. Или хотя бы раскройте информацию о них. Скрытие структурных проблем — это быстрый путь к проваленной проверке и сорвавшейся сделке. Оценщик это заметит. И если заметит, стоимость упадет.
Цель состоит в том, чтобы представить дом, готовый к переезду. Не только визуально, но и механически. Когда оценщик видит дом, за которым хорошо ухаживали, он чувствует уверенность в оценке. Он видит меньше рисков. Меньше рисков означает более высокую цифру.
Но является ли структура единственной вещью, которая имеет значение? Не совсем. Внутреннее состояние играет огромную роль. Мы перейдем к этому далее.
Внутреннее состояние и обновления
Интерьер вашего дома — это то место, где покупатели проводят больше всего времени. Это место, где они представляют себе разворачивающуюся свою жизнь. Оценщики отмечают это. Они обращают внимание на износ. Они ищут устаревшие элементы.
Вам не нужен полный ремонт. На самом деле, чрезмерное улучшение может быть ошибкой. Вы не хотите добавлять роскошный главный спальню в районе скромных одноэтажных домов. Стоимость не окупит затраты.
Вместо этого сосредоточьтесь на чистоте и функциональности.
- Покрасьте стены в нейтральные цвета.
- Глубоко почистите ковры или замените изношенный напольный покрытие.
- Обновите осветительные приборы до современных стандартов.
- Убедитесь, что все приборы работают исправно.
Маленькие обновления дают высокую отдачу. Свежий слой краски стоит недорого, но заставляет комнату чувствовать себя совершенно новой. Новая фурнитура на шкафах может модернизировать кухню без цены полного ремонта.
«Цена, которую устанавливает ваш оценщик, может сделать сделку или разрушить её, поэтому это чрезвычайно важный этап в процессе продажи и покупки дома».
Относитесь к этому как к кураторству. Уберите беспорядок. Почините сломанное. Выделите лучшие особенности. Оценщик должен увидеть дом, за которым ухаживают. Не идеальный. А ухоженный.
Существует тонкая грань между обслуживанием и ремонтом. Знайте разницу. Обслуживание сохраняет стоимость. Ремонт добавляет её, но только если она соответствует району.
Мы рассмотрели внешнюю часть. Район. Структуру. Интерьер. Что насчет систем? Вещей, которые держат дом в живых? Это следующее препятствие.
Обученные оценщики умеют сразу выявлять дефекты строительства и структурные проблемы. Стандартный осмотр дома должен выявить необходимые проблемы с конструкцией и инфраструктурой, которые требуют исправления перед продажей. Однако оценщик часто выходит за рамки этих обязательных мер по обеспечению безопасности. Он обращает внимание и на косметические улучшения.
В чек-листы оценки включены разделы о материалах и износе. То, из какого материала сделан ваш дом — кирпича или дерева, — играет важную роль в определении стоимости. Кирпич ценится высоко благодаря своей теплоизоляции и долговечности. Однако если между кирпичами износился раствор или появились зазоры между фундаментом и внешними стенами, оценщик порекомендует их заделать. Это улучшит внешний вид. Замена изношенной деревянной обшивки на новую повышает стоимость дома. Это не требуется для обеспечения безопасности. Добавление теплоизоляции между наружными и внутренними стенами старого дома также увеличивает его стоимость. Покраска фасада, если обшивка изношена погодными условиями, тоже способствует росту цены.
Перед показом дома рекомендуется использовать мойку высокого давления для наружных поверхностей. Это недорогой проект. Он удаляет накопившуюся грязь из трещин и щелей. Внешний вид значительно улучшается. Замена старых окон настоятельно рекомендуется, если уплотнители и рамы изношены. Это один из более дорогостоящих проектов. Потенциальные покупатели высоко ценят состояние окон.
Старение: хорошее или плохое
При покупке нового дома многие ожидают, что он прослужит долго. Или они знают, что не будут жить в нем более установленного количества лет. В некоторых домах, которым всего 10 лет, на потолках появляются трещины там, где гипсокартон был improperly соединен. Проседание фундамента происходит из-за того, что земля была застроена слишком быстро. Существует множество проблем со строительством и участком, которые проявляются рано.
В старых домах, даже с прочной конструкцией или качественным мастерством, обычно есть некоторые устаревшие детали. Устаревшие особенности не учитываются как «продающие преимущества».
Новый дом или старый, стоимость дома по сравнению с другими объектами выше, если за ним хорошо ухаживали и обновляли. Если это не так, есть некоторые исправления, которые генеральный подрядчик может выполнить перед визитом оценщика. Простые проекты, такие как ремонт поврежденного гипсокартона. Покраска комнат, чтобы создать иллюзию высоты или осветлить их. Полировка или реставрация деревянных элементов. Это добавляет дому качества заботы. Это может повлиять на оценку.
Получение смет на любые участки дома, которые выглядят изношенными или разрушенными, помогает сузить круг подрядчиков и мастеров на все руки. Сарафанное радио часто приводит к поиску правильного человека или людей для работы.
Поиск лицензированного подрядчика
Большинство генеральных и специализированных подрядчиков лицензированы государством. Эти лицензионные советы предоставят справочники лицензированных подрядчиков. Они подтверждают квалификацию потенциальных подрядчиков, которых вы находите. Использование лицензированного подрядчика для выполнения ремонтных или ремонтно-строительных работ помогает убедиться, что нанятые люди имеют подготовку для выполнения работы правильно.
Вневременной или устаревший
Для оценки возраст и дизайн дома менее важны, чем то, насколько он соответствует другим домам. Оценщики пытаются сравнить дом с другими домами, которые максимально похожи по дизайну, размеру и возрасту. Затем учитываются другие факторы. Уход и обновления имеют наибольшее значение.
Хотя дома с разделенным уровнем прошли свой пик популярности, они продаются не так хорошо, как более современные дома с открытой планировкой. Они также не будут оцениваться по сравнению с этим более современным «конкурентом». Поэтому, если у вас есть дом со стилем, который устарел, подумайте о том, чтобы сделать его самым чистым и лучше всего ухоженным на улице.
Выделение и максимальное использование причудливых особенностей хорошо работает со старыми домами. Вы можете контрастировать мебель. Берите идеи из дизайнерских журналов, чтобы ваш менее популярный стиль дома выделялся среди сопоставимых домов. Вы не можете изменить планировку. Но вы можете обновить устаревшее.
Спальни и ванные комнаты
Прежде чем добавлять ванную комнату в ценовом диапазоне от 15 000 до 20 000 долларов и более, проконсультируйтесь с профессионалом. Убедитесь, что улучшение окупится с оценочной стоимостью. Если дом обесценился из-за местоположения или рыночных цен, вы можете выйти в ноль, добавив совершенно новую ванную комнату. А можете и не выйти.
Еще один момент, который нужно учитывать, — это спальни вашего дома. В частности, когда спальня на самом деле не является спальней? В некоторых домах есть комнаты без шкафов. Когда приходит время продавать, владельцы выясняют, что комната без шкафа не может быть указана как дополнительная спальня. Ее можно обозначить только как офис или «бонусную» комнату.
Проверьте местные зонировочные постановления. Если вы действительно хотите добавить шкаф, чтобы ваш дом оценивался как трехкомнатный вместо двухкомнатного, изучите недорогие варианты. Получите много смет в рамках вашего бюджета. Ищите реалистичные прогнозы того, что добавление сделает с оценкой.
Бытовая техника и температура
Возраст и состояние имеют значение
Оценщики смотрят не только на квадратные метры. Они тщательно изучают «внутренности» дома. Системы HVAC (отопления, вентиляции и кондиционирования). Электрические системы. Сантехнику. Бытовую технику. Если эти элементы старые, это вызывает опасения. Но это не обязательно обесценивает ваш дом.
Ключевое значение имеет функциональность. Если всё работает. Если всё чисто. Если у вас есть записи о техническом обслуживании. Даже гарантийные талоны могут помочь. Оценщики отмечают заботу о доме. Они видят, что вы не дали вещам прийти в негодность. Никакого снижения стоимости здесь нет.
Но если что-то сломается. Например, холодильник гудит и течет. Или воздуховоды крошатся. Вот здесь цена падает. Негативные факторы закрепляются.
Замена старых блоков не всегда оправдывает затраты для продавцов. Иногда это безвозвратные расходы. Но хорошее состояние? Это нейтральный или положительный фактор. Он сохраняет жизнеспособность сделки.
Демонстрируйте энергоэффективность
В форме отчета об оценке есть специальный раздел для энергоэффективных характеристик. Используйте его.
Душевые насадки с низким расходом воды учитываются.
Регуляторы водонагревателей учитываются.
Бытовая техника с маркировкой ENERGY STAR? Это чистое золото.
Вы должны указать на эти особенности. Оценщики могут их пропустить, если вы не привлечете к ним внимание.
Покупатели, ориентированные на «зеленые» технологии, — это растущий рынок. Они обращают внимание на счета за коммунальные услуги. Ваш дом выделяется. Он кажется современным. Он кажется ответственным выбором.
Даже небольшие улучшения сигнализируют об энергоэффективности. Вы продаете не просто стены. Вы продаете более низкие текущие расходы. Это апеллирует к логике. И к эмоциям.
Улучшать или продавать «как есть»?
Унифицированный отчет об оценке жилой недвижимости (URAR) — это библия в этом вопросе. Он публикуется компаниями Fannie Mae и Freddie Mac. Он говорит оценщикам, на что именно смотреть.
Выход за рамки этого списка редко добавляет стоимости.
«Списки желаний»? Домашние проекты на будущее? Они не влияют на итоговую сумму. Они субъективны. Оценщики оперируют сравнительными данными (компараторами). А не вашим вкусом.
Проблемы, выявленные при инспекции, — это другое дело. Это обязательные исправления. Вы не можете спрятаться за отчетом об оценке, если крыша протекает.
Но для некритичных элементов? Оставьте всё как есть.
Если не сломалось, не чини.
Его ремонт может стоить дороже, чем добавит стоимости. Покупатели могут вообще не оценить ваш выбор. Продажа «как есть» часто сохраняет стоимость. Она позволяет избежать чрезмерного улучшения дома по сравнению с соседними объектами.
Пересмотр улучшений
После оценки давление возрастает.
Цена оказалась низкой. Вы не можете продать. Вы думаете об улучшении.
Капитальный ремонт всего дома? Полная перепланировка комнат?
Стоп.
Подумайте о стоимости. Подумайте о времени.
Оценка — это моментальный снимок. Ваш ремонт может занять месяцы. Рынок изменится.
Лучше подождать. Или продать по текущей стоимости.
Рискованные шаги после низкой оценки часто приводят к сожалениям. Держитесь основного. Позвольте рынку решить, чего он хочет.
Понимание сравнительных данных для оценки
Оценщики не рассматривают ваш дом в отрыве от реальности. Они присвают денежные суммы, основываясь на свойствах объектов, очень похожих на ваш. Обычно используется метод сравнительного анализа рынка (Comparative Market Analysis). Это означает, что они сравнивают ваш дом с недавними продажами в вашем районе.
Важна площадь в квадратных футах. Также учитывается количество спален и ванных комнат. Есть ли в доме гараж? Какой общий стиль у дома? Это основные данные. Если цены сравнительных продаж ниже, чем вы надеетесь получить, вам, возможно, придется обратить внимание на другие факторы.
Качество внутренней отделки имеет значение. Недавние улучшения, превышающие средний уровень по району, могут повысить стоимость. Однако существуют жесткие рамки. Оценщики следуют Межведомственным руководящим принципам оценки и оценки (Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines), установленным Федеральным резервом. Завышение стоимости в целях помощи покупателю получить кредит является неэтичным. Это серьезное нарушение. Оно может повлечь за собой юридические последствия для вовлеченного профессионала.
Реальность местного рынка
Ваш местный рынок определяет базовый уровень. Сравнительные данные показывают тенденцию. Они выявляют, растут ли цены или падают. Изучите историю. В конце 2010 года 23,2% домовладельцев должны были больше, чем стоили их дома. Это было увеличением по сравнению с 21,8% в 2009 году.
Стоимость могла снизиться. Это возможность и для вашего имущества. В этот период очень мало районов показали рост стоимости жилья. Тем не менее люди все равно покупали дома. Рынок был благоприятен для покупателей. Продавцы все равно должны были продавать.
Подготовка сердца является частью процесса. Вы вложили свой труд и усилия. У вас есть финансовая заинтересованность. Принять более низкую стоимость трудно. Но это может принести завершение. Это позволяет вам двигаться дальше. В будущем вы можете найти рост в новом месте.
Подготовка к визиту оценщика
Следующие шаги включают приведение в порядок интерьера и экстерьера. Чистота имеет значение. Захламленность скрывает особенности. Оценщику необходимо четко видеть пространство.
Проверьте основы. Работают ли светильники? Есть ли сколы на краске? Исправьте мелкие проблемы до прибытия оценщика. Эти детали сигнализируют о хорошем обслуживании. Они предполагают, что остальная часть дома находится в хорошем состоянии.
Вы не можете изменить рынок. Вы не можете заставить сравнительные данные резко вырасти. Но вы можете контролировать то, что видит оценщик. Чистый, организованный дом производит лучшее впечатление. Это делает оценку состояния более гладкой.
Подумайте также об экстерьере. Скошенная трава. Подстриженные кусты. Очистка сайдинга под давлением. Это недорогие улучшения. Они повышают привлекательность фасада. Они сигнализируют о гордости за собственность.
Что произойдет, если оценка будет низкой? Вы можете оспорить ее. Предоставьте свой список недавних улучшений. Покажите чеки. Укажите на недостатки в сравнительных данных. Возможно, у другого дома была новая крыша. Возможно, он находится на более оживленной улице. Используйте факты. Не эмоции.
Процесс заканчивается, когда отчет подан. Цифры установлены. Выдача средств по кредиту зависит от них. Если вы продавец, вы можете вести переговоры. Снизить цену. Покрыть расходы на закрытие сделки. Идти навстречу покупателю на полпути.
Это расчет. Холодный и точный. Но ваш дом кажется теплым. Он хранит ваши воспоминания. Разрыв между этими двумя реальностями — это место, где живет стресс.
Сосредоточьтесь на том, что вы можете контролировать. Подготовьте дом. Будьте честны. Позвольте цифрам делать свою работу. Затем двигайтесь дальше. Следующая глава начинается там, где вы окажетесь.
