Pagarle a un profesional cientos de dólares para que le diga cuánto vale su casa parece un costo irrecuperable. Ya sabes el número en tu cabeza. Pero aquí está la realidad: el banco no comprará ese número. Necesitan un tercero objetivo que respalde su solicitud de hipoteca.
Esa persona es el tasador.
Ellos son el intermediario. Miran la condición. Comparan su techo y cimientos con casas similares de la cuadra. Usan listas de verificación, claro, pero su capacitación les dice cómo adaptarse a las preferencias de los compradores. ¿Descuidaste el jardín? Esa es una deducción. ¿Instalaste una cocina nueva? Esa es una adición.
El precio al que llegan hace o deshace la venta. No puedes controlar la casa verde neón de al lado o un mercado en quiebra. Usted puede controlar el cuidado que le pone a su propiedad. Y sí, es posible que tengas que hacer algunos cambios. Incluso los menores.
Aquí se explica cómo prepararse.
El factor de atractivo exterior
La Sociedad Estadounidense de Arquitectos Paisajistas (ASLA) afirma que una actualización profesional del paisaje puede aumentar el valor de la vivienda hasta en un 15 por ciento. No te adelantes. Muchos compradores no quieren un jardín que requiera horas de mantenimiento. Quieren limpio. Quieren manejable.
Los tasadores analizan el “atractivo exterior”. Esta es la primera impresión que da su propiedad. No se trata sólo de apariencia. Se trata de utilidad y limpieza. Un jardín ordenado sugiere un propietario que mantiene la estructura en el interior.
No necesita contratar una empresa para reformar todo su paisaje. Eso es excesivo para la mayoría de las ventas. Pruebe estos ajustes de bajo esfuerzo y alto impacto:
- Plantar jardineras en ventanas visibles.
- Agregue maceteros a su porche o entrada.
- Reemplazar un buzón oxidado u obsoleto.
Estos pequeños toques indican encanto. Señalan cuidado. Aumentan el valor percibido sin agotar su billetera ni sus sábados por la mañana.
El efecto barrio
No puedes mover tu casa. Entonces hay que trabajar con la ubicación que ocupa. Los tasadores evalúan tanto la “capucha” como la casa.
Miran las escuelas. Miran el acceso a las tiendas. Miran las rutas de transporte. En áreas urbanas, los lotes baldíos o las propiedades expropiadas cercanas pueden reducir su valor. En las zonas rurales, el mal acceso a las carreteras o el uso cuestionable del suelo pueden tener el mismo efecto.
Los hábitos de tus vecinos importan. Si la casa de al lado es una monstruosidad, su propiedad sufre por asociación. No puede obligar a su vecino a pintar su revestimiento o arreglar su garaje podrido. Sin embargo, puede abordar las violaciones del código.
Si hay una plaga en la cuadra, repórtelo. Llévelo o demuéstrelo antes de que llegue el tasador. Cambia la línea de base de la condición del vecindario.
Además, guarde los recibos. Todos. Para cada actualización que realice, guarde la documentación. Ayuda a cuantificar la mejora cuando el tasador se sienta con usted y su agente de bienes raíces.
“Incluso la cantidad de trabajo que sus vecinos ponen en el mantenimiento de sus casas tiene un efecto positivo o negativo en el valor de su propiedad”.
Los cambios demográficos
Las tendencias inmobiliarias no son estáticas. Estamos viendo una migración inversa. Los jóvenes solteros se están mudando a los suburbios en busca de precios más bajos en un mercado de compradores. Las personas mayores y los baby boomers se están reduciendo a núcleos urbanos amigables para los peatones.
Los que tienen entre 20 y 30 años todavía se inclinan por la ciudad. Pero un número cada vez mayor de familias jóvenes e inmigrantes están eligiendo los suburbios. Este cambio afecta lo que buscan los compradores. Afecta lo que los tasadores consideran “comparable”. Conozca su grupo demográfico. Adapta tu presentación.
La integridad estructural no es negociable
Antes de preocuparse por los colores de la pintura o los materiales de las encimeras, debe asegurarse de que la estructura de su casa sea sólida. Un tasador busca “estructuralmente sólida y sellada”.
Esto significa que no hay daños por agua. Sin grietas en los cimientos. No hay podredumbre en el marco. Si la estructura se ve comprometida, el valor se desploma. Ninguna puesta en escena o paisajismo puede ocultar un techo con goteras o una losa que se mueve.
Comience inspeccionando lo básico:
- Revise el techo para ver si faltan tejas o están combadas.
- Busque manchas de agua en techos o paredes.
- Inspeccione el sótano o el sótano en busca de humedad o moho.
- Asegúrese de que las ventanas y puertas sellen adecuadamente para evitar corrientes de aire y la entrada de agua.
Si encuentra problemas, corríjalos. O al menos revelarlos. Ocultar problemas estructurales es una vía rápida hacia una inspección fallida y un acuerdo que se desmorona. Un tasador lo detectará. Y si lo hacen, el valor baja.
El objetivo es presentar una casa lista para entrar a vivir. No sólo visualmente, sino mecánicamente. Cuando el tasador ve una casa que ha sido bien mantenida, se siente seguro de la valoración. Ven menos riesgo. Menos riesgo significa un número mayor.
¿Pero es la estructura lo único que importa? No exactamente. El estado interior juega un papel muy importante. Llegaremos a eso a continuación.
Estado interior y actualizaciones
El interior de su casa es donde los compradores pasan la mayor parte del tiempo. Es donde imaginan que se desarrolla su vida. Los tasadores toman nota de esto. Buscan desgaste. Buscan características obsoletas.
No necesitas una renovación completa. De hecho, mejorar demasiado puede ser un error. No querrás añadir una suite principal de lujo en un barrio de ganaderos modestos. El valor no recuperará el costo.
En su lugar, céntrese en lo limpio y funcional.
- Pintar paredes en colores neutros.
- Limpiar profundamente las alfombras o reemplazar los pisos desgastados.
- Actualizar los accesorios de iluminación a los estándares modernos.
- Asegúrese de que todos los electrodomésticos estén en buen estado.
Las pequeñas actualizaciones generan altos rendimientos. Una nueva capa de pintura cuesta poco pero hace que la habitación parezca nueva. Los nuevos herrajes en los gabinetes pueden modernizar una cocina sin el precio de una remodelación.
“El precio que fija su tasador puede hacer o deshacer la venta de su casa, por lo que es un paso extremadamente importante en el proceso de venta y compra de la casa”.
Piense en ello como curar. Elimina el desorden. Arreglar lo roto. Resalte las mejores características. El tasador debe ver una casa cuidada. No perfecto. Cuidado.
Existe una delgada línea entre mantenimiento y renovación. Conozca la diferencia. El mantenimiento preserva el valor. La renovación lo agrega, pero sólo si se alinea con el vecindario.
Hemos cubierto el exterior. El barrio. The structure. El interior. What about the systems? ¿Las cosas que mantienen viva la casa? Ése es el siguiente obstáculo.
Los tasadores capacitados saben cómo detectar problemas estructurales y de mala construcción de inmediato. Se supone que una inspección de una casa estándar descubre problemas necesarios de construcción e infraestructura que deben corregirse antes de venderla. Pero un tasador a menudo va más allá de esas actualizaciones de seguridad obligatorias. También buscan arreglos cosméticos.
Las listas de verificación de tasación incluyen secciones sobre materiales y desgaste. El hecho de que su casa sea de ladrillo o de madera influye mucho en la valoración. El ladrillo es muy valorado por su aislamiento y durabilidad a largo plazo. Pero si ha desgastado el mortero entre ladrillos o los espacios entre los cimientos y las paredes exteriores, el tasador recomendará parcharlos. Mejora la apariencia. Reemplazar la madera desgastada con revestimiento nuevo aumenta el valor. No es necesario por seguridad. Agregar aislamiento entre las paredes exteriores e interiores de una casa antigua agrega valor. Pintar el exterior si el revestimiento está desgastado por la intemperie también lo es.
Se recomienda lavar a presión el exterior de cualquier casa antes de mostrarla. Es un proyecto de bajo costo. Limpia la suciedad acumulada en grietas y hendiduras. La apariencia mejora significativamente. Es muy recomendable reemplazar las ventanas viejas si los sellos y los marcos están desgastados. Es uno de los proyectos más caros. Los compradores potenciales sitúan el buen estado de las ventanas en un lugar destacado de su lista de deseos.
Envejecer bien o mal
Al comprar una casa nueva, mucha gente espera que dure. O saben que no permanecerán más de un número determinado de años. Algunas casas que tienen solo 10 años tienen grietas en los techos donde se unieron incorrectamente los paneles de yeso. Los cimientos hundidos ocurren porque el terreno se desarrolló demasiado rápido. Hay una gran cantidad de problemas de construcción y propiedad que surgen temprano.
Las casas más antiguas, incluso aquellas con una construcción sólida o artesanía, generalmente tienen algunos detalles anticuados. Las características obsoletas no se consideran “puntos de venta”.
Ya sea nueva o vieja, el valor de una vivienda en comparación con otras propiedades es mayor si una propiedad ha sido bien cuidada y actualizada. Si no es así, existen algunas soluciones que un contratista general puede abordar antes de la visita de un tasador. Proyectos simples como reparar paneles de yeso dañados. Pintar habitaciones para agregar una ilusión de altura o iluminarlas. Pulir o repintar detalles de madera. Estos añaden cualidades de cuidado a un hogar. Eso puede influir en la valoración.
Obtener estimaciones para cualquier área de una casa que parezca desgastada o descompuesta ayuda a reducir el campo de contratistas y personal de mantenimiento. El boca a boca a menudo conduce a encontrar a la persona o personas adecuadas para el trabajo.
Encontrar un contratista autorizado
La mayoría de los contratistas generales y especializados tienen licencia estatal. Esas juntas de licencias proporcionarán directorios de contratistas autorizados. Confirman las credenciales de los posibles contratistas que encuentre. Utilizar un contratista autorizado para realizar reparaciones o renovaciones ayuda a garantizar que las personas que contrate tengan la capacitación necesaria para hacer bien el trabajo.
Atemporal u obsoleto
Para una tasación, la edad y el diseño de una casa son menos importantes que su comparación con otras casas. Los tasadores intentan comparar una casa con otras que sean lo más similares posible en diseño, tamaño y antigüedad. Luego entran en consideración otros factores. El mantenimiento y las actualizaciones son lo más importante.
Si bien las casas de dos niveles han superado su pico de popularidad, no se venden tan bien como las casas más modernas de planta abierta. Tampoco se les valorará frente a esta “competencia” más contemporánea. Entonces, si posee una casa con un estilo anticuado, considere convertirla en la más limpia y mejor cuidada del vecindario.
Destacar y aprovechar al máximo las características extravagantes funciona bien en casas antiguas. Puedes contrastar muebles. Tome prestadas ideas de revistas de diseño para hacer que su estilo de hogar menos popular se destaque entre hogares comparables. No puedes cambiar el diseño. Pero puedes actualizar lo obsoleto.
Dormitorios y baños
Antes de agregar un baño en el rango de precios de $15,000 a $20,000 o más, consulte a un profesional. Asegúrese de que la actualización se amortice con el valor tasado. Si una casa se ha depreciado debido a la ubicación o los valores de mercado, es posible que pueda alcanzar el punto de equilibrio agregando un baño nuevo. Puede que no.
Otra cosa que debes considerar son los dormitorios de tu casa. En concreto, ¿cuándo un dormitorio no es realmente un dormitorio? Algunas casas tienen habitaciones sin armarios. Cuando llega el momento de vender, los propietarios descubren que una habitación sin armario no puede incluirse como dormitorio adicional. Sólo se puede etiquetar como oficina o sala “extra”.
Consulte las ordenanzas de zonificación locales. Si desea agregar un armario para que su casa pueda valorarse como una casa de tres habitaciones en lugar de dos habitaciones, busque opciones de bajo costo. Obtenga muchas estimaciones dentro de su presupuesto. Busque pronósticos realistas de lo que la adición afectará a la tasación.
Electrodomésticos y temperatura
La edad y la condición importan
Los tasadores no se fijan sólo en los metros cuadrados. Escudriñan las entrañas de la casa. Unidades de climatización. Sistemas eléctricos. Plomería. Accesorios. Si son antiguos, genera señales de alerta. Pero no reducen automáticamente su valor.
La clave es la función. Si todo funciona. Si esta limpio. Si tiene registros de mantenimiento. Incluso los documentos de garantía ayudan. Los tasadores notan el cuidado. Ven que no has dejado que las cosas se pudran. Ningún valor llegó allí.
Pero rómpelo. Tenga un refrigerador que zumba y gotea. O conductos que se están desmoronando. Ahí es donde baja la cifra. Las marcas negativas se quedan.
Reemplazar unidades viejas no siempre vale la pena para los vendedores. A veces es un costo irrecuperable. ¿Pero buen estado? Ese es un factor de neutral a positivo. Mantiene vivo el trato.
Muestra eficiencia
En el formulario de valoración hay un recuadro específico para las características energéticas. Úselo.
Los cabezales de ducha de bajo flujo cuentan.
Los controles del calentador de agua cuentan.
¿Electrodomésticos ENERGY STAR? Esos son oro.
Es necesario señalarlos. Es posible que los tasadores los pasen por alto si no los resalta.
Los compradores ecológicos son un mercado en crecimiento. Prestan atención a las facturas de servicios públicos. Tu hogar destaca. Se siente moderno. Se siente responsable.
Incluso las pequeñas actualizaciones indican eficiencia. No sólo estás vendiendo paredes. Está vendiendo costos continuos más bajos. Eso apela a la lógica. Y emoción.
¿Mejorar o tal cual?
El Informe Uniforme del Tasador Residencial (URAR) es la biblia aquí. Publicado por Fannie Mae y Freddie Mac. Les dice a los tasadores exactamente qué buscar.
Ir más allá de esa lista rara vez añade valor.
¿Artículos de la lista de deseos? ¿Proyectos favoritos? Esos no forman el número final. Son subjetivos. Los tasadores tratan con comparables. No es tu gusto.
Los problemas de inspección son diferentes. Esas son correcciones obligatorias. No puede esconderse detrás de un informe de tasación si el techo tiene goteras.
¿Pero para artículos no críticos? Déjalo como está.
Si no está roto, no lo arregles.
Arreglarlo podría costar más de lo que agrega. Es posible que los compradores odien su elección de todos modos. “Tal como está” a menudo conserva el valor. Evita mejoras excesivas para el vecindario.
Reconsiderando las actualizaciones
Después de la evaluación, la presión aumenta.
El número fue bajo. No vendes. Piensas en actualizar.
¿Reformas completas de la casa? ¿Renovaciones habitación por habitación?
Detener.
Piense en el costo. Piensa en el tiempo.
Las valoraciones son instantáneas. Su renovación puede tardar meses. El mercado cambia.
Mejor esperar. O vender al valor actual.
Los movimientos arriesgados después de una valoración baja a menudo conducen al arrepentimiento. Cíñete a lo esencial. Dejemos que el mercado decida lo que quiere.
Comprensión de las valoraciones comparables
Los tasadores no miran su casa en el vacío. Asignan montos en dólares basados en propiedades muy similares a la suya. El método suele ser un Análisis Comparativo de Mercado. Esto significa que comparan su casa con las ventas recientes en su vecindario.
Los metros cuadrados importan. El número de dormitorios y baños también cuenta. ¿La casa tiene garaje? ¿Cuál es el estilo general? Estos son los puntos de datos principales. Si los precios de venta comparables son más bajos de lo que espera obtener, puede considerar otros factores.
La calidad interior ayuda. Las actualizaciones recientes que exceden la norma en el área pueden aumentar el valor. Pero hay líneas duras. Los tasadores siguen las pautas de valoración y evaluación interinstitucionales establecidas por la Reserva Federal. Inflar un valor para ayudar a un comprador a obtener un préstamo no es ético. Es una infracción grave. Puede tener consecuencias legales para el profesional involucrado.
La realidad del mercado local
Su mercado local dicta la línea de base. Los datos comparables muestran la tendencia. Revelan si los valores están subiendo o bajando. Mira la historia. A finales de 2010, el 23,2 por ciento de los propietarios debían más de lo que valían sus viviendas. Eso fue un aumento del 21,8 por ciento en 2009.
Es posible que los valores hayan caído. También es una posibilidad para su propiedad. Muy pocas áreas experimentaron un crecimiento en el valor de la vivienda durante ese período. Sin embargo, la gente todavía compró casas. El mercado favoreció a los compradores. Los vendedores todavía tenían que vender.
Preparar tu corazón es parte del proceso. Has trabajado duro. Tienes piel financiera en el juego. Aceptar un valor más bajo es difícil. Pero puede proporcionar un cierre. Te permite seguir adelante. Es posible que encuentre crecimiento en una nueva ubicación en el futuro.
Preparándose para la visita del tasador
Los próximos pasos implican arreglar el interior y el exterior. La limpieza importa. El desorden oculta características. Un tasador necesita ver el espacio con claridad.
Consulta lo básico. ¿Funcionan las luces? ¿Está la pintura desconchada? Solucione pequeños problemas antes de que llegue el tasador. Estos detalles indican un buen mantenimiento. Sugieren que el resto de la casa esté bien cuidada.
No se puede cambiar el mercado. No se puede obligar a personas comparables a saltar. Pero puedes controlar lo que ve el tasador. Un hogar limpio y organizado deja una mejor impresión. Hace que la evaluación de la condición sea más fluida.
Piensa también en el exterior. Césped cortado. Arbustos recortados. Revestimiento lavado a presión. Estas son mejoras de bajo costo. Aumentan el atractivo exterior. Señalan orgullo de propiedad.
¿Qué pasa si la tasación es baja? Puedes desafiarlo. Proporcione su propia lista de actualizaciones recientes. Mostrar recibos. Señale los defectos de los comparables. Quizás la otra casa necesitaba un techo nuevo. Quizás esté en una calle más transitada. Utilice hechos. No sentimientos.
El proceso finaliza cuando se presenta el informe. Los números están fijados. Los ingresos del préstamo dependen de ellos. Si eres el vendedor, puedes negociar. Bajar el precio. Cubrir los costos de cierre. Conozca al comprador a mitad de camino.
Es un cálculo. Frío y preciso. Pero tu hogar se siente cálido. Contiene tus recuerdos. La brecha entre esas dos realidades es donde vive el estrés.
Concéntrate en lo que puedes controlar. Prepara la casa. Sea honesto. Dejemos que los números hagan su trabajo. Entonces sigue adelante. El siguiente capítulo comienza dondequiera que aterrices.
