Перестаньте относиться к агентам по недвижимости как к взаимозаменяемым торговым автоматам. Они таковыми не являются. Они являются фидуциарами. Это юридический термин, обозначающий человека, который юридически обязан действовать в ваших наилучших интересах. Если вы пропустите этот шаг, вы идете на минное поле с закрытыми глазами.
Большинство людей ошибаются с самого начала. Они видят знак «Продажа» (For Sale) и звонят по указанному номеру. Грубая ошибка. Этот человек представляет продавца. Точка.
Если вы покупатель, работа напрямую с агентом продавца — это билет в один конец к переплате. Скажите это вслух: «Я готов заплатить на 200 000 долларов выше заявленной цены». Этот агент имеет законную обязанность сообщить об этом продавцу. Теперь продавец знает ваши карты. Вы потеряли все рычаги влияния.
То же самое работает и в обратную сторону. Если вы продавец и общаетесь с агентом покупателя, вы можете случайно выдать, что вам срочно нужно переехать. Или что вы готовы принять меньшую сумму. Покупатель слышит это. Покупатель побеждает. Вы проигрываете.
Вам нужен защитник. Кто-то, кто будет бороться за вас и только за вас.
Где найти местного эксперта
Не листайте ленту в Instagram в поисках инфлюенсеров. Спросите соседей. Спросите друзей, которые недавно завершили сделку. Личные рекомендации — это золото, потому что вы можете проверить результат.
Вы также можете использовать поисковую систему Национальной ассоциации риэлторов (NAR) «Найти риэлтора».
«Работа с риэлтором (Realtor), а не с агентом, не являющимся членом ассоциации, дает вам дополнительный уровень уверенности в том, что ваш агент будет действовать этично и профессионально.»
Это не просто маркетинговый шум. Члены NAR придерживаются строгого Кодекса этики. У агентов, не являющихся членами ассоциации, есть лицензии, безусловно. Но у них нет таких же профессиональных обязательств. Вам нужна страховка.
Проводите собеседование как на работу
Вы бы не наняли сантехника, не спросив о его опыте. Не нанимайте агента, не проведя его проверку.
Встретьтесь с тремя разными людьми. Проверьте их.
Если вы покупаете:
Расскажите им, чего хотите. Спросите, где, по их мнению, вам следует искать. Слушайте внимательно. Знают ли они нюансы разных районов? Понимают ли они ценовые тенденции в конкретных почтовых индексах? Или они просто читают заученный текст? Вам нужен кто-то, кто знает улицу, на которой вы стоите.
Если вы продаете:
Попросите конкретные цифры.
— Сколько домов вы продали в прошлом году?
— Каково ваше соотношение цены выставления к цене продажи?
Вы ищете агента, который последовательно продает дома по цене или выше заявленной. Если их соотношение составляет 95%, они, вероятно, упускают деньги. Вам нужен «завершитель» (closer).
Также спросите о доступности. Сколько клиентов у них сейчас? Если они совмещают десять открытых показов, они не будут бороться за ваше предложение.
Вопрос договора
Здесь люди начинают нервничать. Бумажная работа.
Когда вы продаете, вы, скорее всего, подпишете эксклюзивное соглашение на право продажи. Это стандартно. Но вот секрет: обычно вы можете расторгнуть этот договор, если агент не выполняет свои обязательства. Внимательно прочитайте мелкий шрифт. Знайте свой план выхода до подписания.
Когда вы покупаете, эксклюзивное соглашение об агентстве покупателя не требуется по закону. Некоторые агенты будут настаивать на нем. Другие не будут иметь значения. Это зависит от вас. Если вам комфортно без него, оставайтесь гибкими. Если вы хотите защиты, подпишите его. Но знайте, что это выбор, а не обязательство.
Разговор о деньгах
Агенты работают не из любви. Они работают за комиссию.
Мы подробно разберем, как именно они получают оплату, что это означает для ваших закрытых расходов и куда идут деньги. Но сначала вам нужен правильный человек на вашей стороне.
Выбирайте мудро.
