Los presupuestos de construcción tienden a expandirse hasta tragarse todos sus ahorros. Los préstamos ya no son tan fáciles de conseguir como antes. El mercado inmobiliario cambió. Probablemente esté trabajando con límites estrictos. Mi esposo y yo aprendimos esto de la manera más difícil durante un período de remodelación de seis meses. Agregamos una habitación en el invierno de 2011. Reemplazamos el techo a principios de 2012. Era un caos. Pero también fue un curso intensivo sobre supervivencia financiera.
Hay tres formas principales de evitar que un proyecto de construcción le desanime. Puede reducir los costos iniciales. Puede evitar errores costosos. O puedes hacer que la casa terminada sea más barata para vivir. Se trata de estrategia. No sólo tomar atajos.
Examinar cada línea de pedido
Empiece por romper el contrato. Lo digo literalmente. Revise los costos del proyecto con su contratista línea por línea. Es posible que asuman que desea acabados premium que en realidad no le interesan. Es posible que incluyan servicios que no necesita.
No seas tímido. Haga preguntas sobre cualquier cosa que parezca confusa. ¿Su cotización incluye molduras de techo? ¿Lo quieres? Si la respuesta es no, córtalo. Son cientos de dólares de regreso a su bolsillo. Aquí también es donde se define el alcance.
Decide qué puedes hacer tú mismo. Identifique partes del proyecto que pueda posponer. Si el efectivo es escaso, puede retrasar la instalación del hardware o el acabado final. Solo asegúrate de comunicarte claramente. Si dice que va a instalar el tocador del baño, dígale a su plomero exactamente cuándo estará listo. Si llegas tarde, la tripulación tiene que regresar. Eso significa duplicar los costos laborales.
Materiales de origen directamente
Los contratistas suelen marcar los materiales. Si consigue el suyo propio, es posible que encuentre opciones más económicas. Consultar proveedores locales. Busque ofertas de exceso de existencias. Considere hacer algo de trabajo usted mismo para ahorrar mano de obra. Los contratistas cobran entre 18 y 25 dólares por hora en promedio. Eso se suma rápidamente.
Pero sea realista. Sólo tú conoces tu nivel de habilidad real. Si eres hábil con el pincel, genial. Si no es así, no intente cambiar el cableado de su cocina. Los errores son caros. Los errores de plomería son catastróficos. Una fuga puede causar daños por agua que cuestan más que la instalación original. Pagarás para arreglar la tubería y el panel de yeso.
La trampa del bricolaje
Es tentador asumirlo todo. No. Algunas tareas parecen simples pero tienen complejidades ocultas. Acordamos pintar durante nuestra incorporación. Sencillo, ¿verdad? Equivocado. Nos olvidamos de las puertas del armario. El adorno. Los techos. La ampliación lleva casi un año terminada. Todavía estoy mirando madera sin pintar. Es una lección sobre cómo subestimar el alcance.
Si pinta, péguelo con cinta adhesiva con cuidado. Utilice un rodillo para las paredes. Un cepillo para los bordes. Tire de la cinta antes de que la pintura se seque por completo. Si se seca, arrancarás la pintura de la pared con él. Es un error clásico de novato.
Precios estacionales y ahorros a largo plazo
El tiempo importa. Construir durante la temporada baja puede reducir los costos. Los subcontratistas tienen una menor demanda. Es posible que ofrezcan precios más bajos para mantenerse ocupado. El invierno suele ser más lento para trabajos exteriores, pero puede ser bueno para renovaciones interiores.
Invierta en funciones de eficiencia energética. El costo inicial es mayor. Ventanas. Aislamiento. Sistemas de climatización. Pero ahorra dinero a largo plazo. Las facturas de servicios públicos más bajas se acumulan. Está pagando por la eficiencia ahora para ahorrar dinero en el futuro.
Conoce tus límites
Sólo tú puedes decidir qué es lo que realmente se puede hacer tú mismo. Si no estás seguro, alquílalo. Es mejor pagarle a un profesional que pagar la reparación más adelante. Para pintar, quédate en las paredes si eres principiante. Deje las complejas molduras y techos en manos de los expertos.
El objetivo es mantenerse dentro del presupuesto sin recortar tanto que te arrepientas del resultado final. Es un equilibrio. Un equilibrio delicado y costoso. No estás simplemente construyendo una casa. Estás gestionando una crisis financiera en tiempo real.
Obtención de sus propios materiales
Materiales de marcado de contratistas. Es parte del modelo de negocio. ¿Pero accesorios, pomos de puertas, armarios? Estos son un juego limpio para el abastecimiento de bricolaje. Si desea reducir costos, a menudo puede encontrar opciones más económicas comprándolas usted mismo.
La mayoría de los contratistas estarán de acuerdo con esto. Solo asegúrese de estar de acuerdo antes de que comience el proyecto. No espere hasta que los paneles de yeso estén listos para comenzar a buscar ofertas. Siéntese con su contratista de antemano. Revise el presupuesto línea por línea. Necesita saber exactamente cuándo necesitan cada artículo en el sitio. Necesitas saber las medidas. Necesita saber cuánto cubren los costos laborales.
Tomemos como ejemplo las cocinas. Las encimeras pueden ser significativamente más baratas en una tienda de mejoras para el hogar que en la lista de proveedores de su contratista. O busque materiales recuperados. Merece la pena visitar Habitat for Humanity ReStores. Puede encontrar estantes y accesorios poco usados allí con un gran descuento.
Pero hay un problema. Asuntos laborales. En una ampliación de baño en la que trabajamos, comprar una base de lavabo de IKEA era más barata. ¿Pero la mano de obra para montarlo? Eso lo hizo más caro que la unidad preensamblada que obtuvieron nuestros contratistas. Tenga siempre en cuenta el coste de instalación. Una pieza barata sale cara si su instalación lleva el doble de tiempo.
Compare precios para encontrar la mejor oferta
La compra de precios no se refiere solo a los materiales que usted mismo compra. Se aplica a todo el proyecto. Obtenga múltiples cotizaciones. Compararlos. No sólo en el resultado final, sino también en lo que está incluido. Un contratista podría cotizar bajos pero excluir los permisos. Otro podría incluir la limpieza.
Consultar reseñas. Mira el trabajo anterior. Solicite referencias. No elijas simplemente la opción más barata. Elija el que se comunique bien. Uno que llegue a tiempo. Uno que no deje tu casa sumida en el caos.
Empiece temprano. Las mejores ofertas desaparecen rápido. Especialmente si buscas artículos recuperados. O accesorios para pedidos especiales con largos plazos de entrega.
Obtenga más de tres cotizaciones
No acepte la primera oferta. Es obvio, claro. Pero cuando se avecina lluvia y el techo tiene goteras, la necesidad de contratar al primer techador que llegue es fuerte. He oído a gente decir que tres estimaciones son suficientes. Eso no es suficiente. Necesitas cinco.
Cuando necesitábamos un techo nuevo, estaba listo para firmar con el primer tipo. Mi marido me detuvo. Llamamos a todos lados. La primera cotización fue casi el doble de la oferta más baja. Hablar con cinco contratistas no sólo nos ahorró dinero. Algunos se ofrecieron a igualar el precio si les decíamos que estábamos comprando.
Esta regla también se aplica al dinero. Obtenga cotizaciones hipotecarias de varios bancos. Una fracción de diferencia porcentual en su tarifa cambia su pago mensual. Mire los préstamos para renovación. Considere un préstamo 203(k). O una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda. Refinanciar su hipoteca actual es otra opción. Es un trabajo aburrido. Le ahorra mucho dinero.
Sea ecológico con su renovación
La construcción no se trata sólo de construir. Se trata de vivir en lo que construyes. La eficiencia importa. Si gasta menos en energía y agua cada mes, ese costo inicial de ventanas de doble panel o aislamiento grueso se amortiza solo.
Piensa más allá de la estructura. ¿Rehacer la cocina? Cambie los electrodomésticos viejos por modelos Energy Star y WaterSense. En Georgia, reemplazar un refrigerador y un congelador de principios de los años 90 por una unidad Energy Star ahorra más de $100 al año. Las pequeñas elecciones cuentan. Los accesorios que ahorran agua en el baño y la cocina reducen sus facturas. Ellos hacen que el proyecto funcione para usted.
¿Quiere reducir aún más las facturas? Mire la energía alternativa. Calentadores de agua solares. Paneles solares. Una turbina eólica casera. No necesitas alimentar toda la casa. Muchos hogares utilizan la energía solar o eólica como fuente principal con energía de la red como respaldo. Si su sistema genera más energía de la que utiliza, la empresa de servicios públicos podría volver a comprarla. Imagínese recibir un cheque de la compañía eléctrica.
“Para calificar para la etiqueta WaterSense, los electrodomésticos y accesorios deben consumir al menos un 20 por ciento más de agua que sus contrapartes convencionales, pero funcionar igual de bien”.
La mayoría de la gente conoce la etiqueta Energy Star. WaterSense es menos famoso. Es un programa de la EPA que califica la eficiencia del agua. El estándar es claro. Busque esa etiqueta. Significa que el producto utiliza un 20% menos de agua. Funciona igual de bien.
Considere opciones prefabricadas
Las casas prefabricadas no son sólo para casas pequeñas. Los componentes prefabricados pueden acelerar su renovación. Reducen el desperdicio. A menudo cuestan menos que construir desde cero en el sitio. Consultar proveedores locales. Vea qué gabinetes modulares o secciones de pared prefabricadas están disponibles. Podría ahorrar tiempo y dinero sin sacrificar la calidad.
Las casas prefabricadas modernas no son las chozas de hojalata del pasado. Si está comparando una construcción nueva con una ampliación, las casas prefabricadas ofrecen un camino viable para ahorrar dinero sin sacrificar la calidad. Empresas como Method Homes y Rocio Romero ofrecen estructuras de alta gama que son energéticamente eficientes y visualmente impactantes. El precio a menudo supera al de las casas tradicionales construidas en el sitio, pero no es un descuento garantizado en todas partes.
También podría considerar contenedores de envío recuperados según su ubicación. Este enfoque evita una gran parte de los costos de estructura y cerramiento. La estructura ya está ahí. El problema es encontrar un contratista que realmente sepa cómo cortar y soldar acero de forma segura y verificar que los códigos de construcción locales lo permitan. Algunas jurisdicciones son estrictas en cuanto a los requisitos de integridad estructural y aislamiento de estas unidades.
Antes de firmar un contrato con cualquier empresa de casas prefabricadas, haz los deberes. Consulte reseñas de recursos como Modular Today o Modular Home Rating Guide. Una buena reputación en materia de calidad. Compare la cotización de casas prefabricadas con las estimaciones de construcción locales. En algunos mercados, la construcción tradicional es más barata. En otros, gana la casa prefabricada. Conozca sus números antes de comprometerse.
4: Manténgase organizado
Los contratiempos inesperados hacen sangrar el dinero. Mantenga un estricto control sobre el cronograma. Si usted mismo obtiene los materiales, asegúrese de que lleguen exactamente cuando la tripulación los necesita. No permita que trabajadores calificados se queden esperando por paneles de yeso o accesorios.
Limpiar las zonas de trabajo. Saque muebles y artículos personales de las áreas donde los trabajadores cortarán, perforarán o demolerán. Es ineficiente pagar tarifas por horas a los contratistas para que esperen mientras usted retira los platos de la cocina para que puedan instalar una nueva ventana. Haga ese trabajo antes de que el martillo se balancee.
Para renovaciones importantes, planee quedarse en otro lugar. Si su cocina o baño no se pueden utilizar, reserve una habitación de hotel con anticipación. Las tarifas aumentan durante las temporadas altas, por lo que fijar un precio ahora ahorra dinero en efectivo más adelante.
Mantenga un registro escrito de cada solicitud especial. Una vez pagamos más por pintura e imprimación con bajo contenido de COV. Cuando aparecieron los pintores, pedí ver las latas. Habían usado pintura estándar. Tuvieron que regresar a la tienda, perdiendo tiempo y dinero. Si paga por materiales premium, verifique su llegada. No dejes que esa inversión se desvanezca por una confusión.
El papeleo es tan importante como la organización física. Siga de cerca los permisos. Si su contratista los maneja, conozca los plazos. Hacer un seguimiento. Si la ciudad emite una orden de suspensión de trabajo porque no se obtuvo un permiso, usted enfrenta multas y demoras. Ese es un costo que puede evitar con simples llamadas telefónicas y seguimiento de correos electrónicos.
3: Piensa en pequeño
El aumento del alcance acaba con los presupuestos. Comienza con una pequeña idea. “Mientras estés aquí, ¿podemos mover también este muro?” De repente, el proyecto duplica su tamaño. El precio también se duplica.
Defina los límites de su renovación con anticipación. Cíñete al plan. Si surgen nuevas ideas, colóquelas en una carpeta separada de “Fase dos”. No dejemos que se filtren en el presupuesto actual.
Considere dividir el proyecto en partes más pequeñas y manejables. Aborde una habitación a la vez. Esto le permite distribuir los costos a lo largo de varios meses o años. También te permite vivir en casa mientras trabajas, evitando facturas de hotel. La desventaja es que el proyecto lleva más tiempo. La ventaja es una menor tensión financiera.
El bricolaje puede ayudar aquí. Los trabajos de pintura, demolición y acabado son tareas que los propietarios a menudo pueden realizar ellos mismos. Deje los trabajos estructurales, eléctricos y de plomería a profesionales autorizados. Ahorra en costos de mano de obra para las cosas simples. Evita riesgos de responsabilidad y seguridad en cosas complejas.
Sea honesto acerca de sus habilidades. Si no confía en su capacidad para instalar azulejos o enmarcar una pared, alquílelo. Un mal trabajo de bricolaje cuesta más arreglarlo que un buen trabajo profesional. Un trabajo de azulejos torcidos parece barato. Un error estructural puede ser peligroso.
Resista la tentación de actualizar los acabados a mitad del proyecto. Ves un hermoso protector contra salpicaduras en la tienda y piensas: “Sólo te costará $200 más”. Cuesta $200 más inmediatamente. Luego cuesta $200 más en parto retrasado. Luego cuesta $200 más en tiempo perdido. Cíñete a la lista de materiales originales a menos que sea absolutamente necesario.
El objetivo es una casa terminada, no perfecta. La perfección es cara. Una renovación modesta y bien ejecutada a menudo luce mejor que una obra maestra apresurada y con un presupuesto excesivo.
Los costos de construcción aumentan linealmente con cada pie cuadrado agregado. Es una aritmética brutal. Si necesita 500 pies adicionales de espacio habitable, está pagando 500 pies de materiales, mano de obra y soporte estructural. La tentación es siempre ir a lo grande. Quieres la suite principal. Quieres el vestidor. Quieres que el espacio respire. Pero respirar es caro.
La base para la construcción de viviendas varía ampliamente. Dependiendo de su ubicación y de la volatilidad actual del mercado, lo que está buscando es entre $80 y $200 por pie cuadrado. Esa es una variación enorme. Si está construyendo en un área metropolitana de alto costo, probablemente esté más cerca del límite superior. Si se encuentra en una zona rural con costos laborales más bajos, es posible que llegue al extremo inferior. De cualquier manera, cada centímetro cuesta dinero.
Puedes mitigar esto reduciendo la huella. No se trata de hacer que las habitaciones sean incómodas. Se trata de hacerlos eficientes.
El poder de ajustar las dimensiones
Trabajamos con un arquitecto en la ampliación de una casa. El plan original incluía un dormitorio de invitados de 12 por 12 pies. Eso es 144 pies cuadrados. Se siente generoso. Permite tener una cama tamaño queen, dos mesas de noche y una cómoda pequeña sin sentirse agobiado. Pero también requiere más cimientos, más marcos, más paneles de yeso y más aislamiento.
Recortamos las dimensiones a 10 por 10 pies.
Eso son 100 pies cuadrados. Una reducción de 44 pies cuadrados en una sola habitación. ¿El resultado? Recortamos más de $4000 del precio total de la ampliación.
La habitación es más pequeña. Sí. Pero no es pequeño. Se adapta a la cama. Se adapta a la cómoda. Funciona. Y con esos $4000 ahorrados, agregamos una terraza trasera. La plataforma estaba completamente fuera de nuestro presupuesto original. Cambiamos metros cuadrados por espacio habitable al aire libre.
Reducir los metros cuadrados no tiene por qué significar vivir en habitaciones pequeñas. Significa cambiar el exceso de espacio por características que realmente valoras.
El costo oculto de la calefacción y la refrigeración
Hay una segunda razón para encogerse. Una casa más grande cuesta más mantenerla. Para siempre.
Cuando agrega pies cuadrados, está agregando volumen de aire que debe calentarse en invierno y enfriarse en verano. Su sistema HVAC tiene que trabajar más duro. Tus facturas de luz y gas aumentarán. Estás pagando por ese espacio adicional todos los meses durante las décadas que vives allí.
Al optar por habitaciones un poco más pequeñas, reduce los costes de construcción iniciales. También reduce sus facturas de servicios públicos en la parte posterior. Es un doble ahorro.
Construir durante la temporada baja
La disponibilidad de mano de obra fluctúa. Los precios de los materiales pueden cambiar. Pero la variable más importante es la demanda de los contratistas. En muchas regiones, la construcción alcanza su punto máximo durante los meses de primavera y verano. Todo el mundo quiere tener su casa terminada antes de las vacaciones. O antes de que comience el año escolar. O antes de que el tiempo empeore.
Durante la temporada baja, los contratistas buscan trabajo. Tienes más influencia. Puedes negociar mejores tarifas. Incluso podrías encontrar un equipo con más disponibilidad, lo que significa menos demoras.
El tiempo es una herramienta. Úselo.
Pasos prácticos para reducir la huella
- Audite el tamaño de sus habitaciones. Mire
Cavamos la primera tierra en nuestra ampliación a finales de febrero. Ese momento no fue aleatorio. Significaba que estábamos buscando cotizaciones desde mediados de diciembre hasta principios de enero. De hecho, un contratista admitió que trabajar durante la pausa invernal le permite negociar mejores tarifas con sus subcontratistas. Están aburridos. Necesitan el trabajo.
La construcción, como el comercio minorista, tiene ritmos. Temporadas altas y zonas muertas. Puede reducir entre un 4 y un 5 por ciento el costo total de su proyecto si lo inicia inmediatamente después de las vacaciones. Para trabajos estacionales, como un techo nuevo, los descuentos de invierno pueden llegar al 10 por ciento. Los números son reales.
También hay un beneficio de servicio. Un contratista menos ocupado no se apresura al siguiente lugar de trabajo. Tienen tiempo. Es hora de sentarnos contigo. Es hora de destrozar el presupuesto línea por línea. Puede detectar los residuos antes de que se conviertan en factura.
Pero la temporada baja tiene una desventaja. Aprendimos esto de la manera más difícil. Hace unos años, cambiamos las ventanas en pleno invierno para ahorrar mano de obra. Ahorramos dinero en efectivo. También perdimos el control del calor durante la mayor parte del día. Nuestra casa estaba abierta a los elementos. Pasamos la noche acurrucados junto a un calentador, observando cómo se nos empañaba el aliento en la sala de estar. Esté preparado para esos inconvenientes inesperados. Si empiezas en invierno, ten un plan para el frío.
Equilibre los ahorros iniciales con el valor a largo plazo
Perseguir el número más bajo es una trampa. Un constructor que cotiza un precio sospechosamente bajo por pie cuadrado podría estar tomando atajos que no verá hasta que suban los paneles de yeso. El trabajo de mala calidad cuesta más que el trabajo de calidad a largo plazo. Busque estimaciones en el medio del paquete. Mira Kudzu. Consulta Yelp. Elija a alguien con reseñas consistentes, no solo la oferta más barata. No estás ahorrando dinero si tienes que rehacer el trabajo en tres años.
Esta lógica también se aplica a los materiales. En una remodelación de cocina, los electrodomésticos más baratos parecen una victoria. No lo son. Lea las especificaciones. Busque calificaciones de eficiencia energética. Las unidades baratas se estropean. Se filtran. Aumentan sus facturas de servicios públicos. Los gabinetes y electrodomésticos de calidad cuestan más por adelantado pero duran más. ¿Cuánto ahorraría realmente si reemplazara esos gabinetes cada pocos años?
No olvide el valor de reventa. Los laminados se ven bien en las fotos. Pero los pisos de baldosas o de madera venden casas. Los compradores ven el laminado como una solución a corto plazo. Consideran que la piedra y la madera son permanentes. Cuando reduzca costos, considere cómo afecta su estrategia de salida. La renovación es una inversión, no sólo un gasto. Considere el costo en cada paso.
Obtención de materiales y gestión de pequeños proyectos
Si usted mismo obtiene los materiales, la verificación es clave. Busque proveedores con sólida reputación. Solicite muestras. No adivines el color o la textura. Consulte a su contratista para asegurarse de que los materiales cumplan con los códigos de construcción locales y los estándares del proyecto. Una piedra barata que se agrieta en un ciclo de congelación y descongelación es una economía falsa.
Para proyectos más pequeños, pregunte si tiene sentido contratar un director de proyecto. Si no tiene experiencia en construcción, contratar uno puede mantener el cronograma ajustado y el presupuesto intacto. Negocian precios. Gestionan subcontratistas. La tarifa puede valer la pena por la tranquilidad y por evitar costosos retrasos.
No existe un único momento perfecto para construir. Justo el momento que se ajusta a tu presupuesto y a tu tolerancia al malestar. El invierno ahorra dinero pero exige paciencia. La primavera trae disponibilidad pero precios más altos. Tú eliges la compensación. Simplemente no elijas el número más bajo sin mirar la letra pequeña. La base importa más que el pronóstico.
10 reglas de oro para ahorrar dinero en la construcción
Mi esposo y yo hemos abordado más trabajos de construcción de los que puedo contar. Algunas eran enormes. Algunos fueron ajustes menores. El proyecto más grande, con diferencia, fue agregar una suite principal, una habitación de invitados y una terraza trasera. ¿Pero honestamente? Mi trabajo favorito era reemplazar las ventanas de la sección antigua de nuestra casa.
Realmente no pensé en lo que implicaba el reemplazo de ventanas antes de comenzar. Simplemente vi a los trabajadores sacar los marcos viejos de la pared y deslizar los nuevos. Fue fascinante.
No pensarías que intercambiar ventanas sería un proyecto satisfactorio de bricolaje o de contratista. Fue. Nuestra casa fue construida en 1929. En invierno, sentarse en el sofá del salón significaba sentir el aire frío a través del cristal de un solo panel. Solíamos construir fuertes con almohadas frente a la ventana solo para mantenernos calientes. Sentarse en ese sofá en enero, sin frío, hizo que el costo valiera la pena. Las facturas más bajas de calefacción y refrigeración fueron solo una ventaja.
Fuentes
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- Escala salarial. “Tarifa por Hora para Certificación: Contratista General”. 22 de marzo de 2012. (27 de marzo de 2012) http://www.payscale.com/research/US/Certification=General_Contractor/Hourly_Rate
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