Ви ясно уявляєте картину. Білий дерев’яний паркан. Човен перед будинком. Величезні панорамні вікна, що відкривають вид на доглянутий лужок, що тягнеться на милі. Пізніше ви вирішуєте облаштувати простору задню веранду, приховану парканом для приватності, з видом на басейн і великий сарай, повний садового інвентарю. Це той будинок, про який ви мріяли все життя.
Зупиніться. Ви можете продовжувати мріяти, якщо плануєте будувати на землі з обмеженнями в акті про право власності. Також відомі як обмежувальні умови (ковенанти), це положення в акті, які обмежують те, що ви можете побудувати або як використовувати нерухомість. Вони діють разом із землею. Це означає, що вони застосовуються до всіх майбутніх власників, а не до того, хто підписав початкову угоду. Походження варіюється. Активне об’єднання домовласників (HOA) могло створити їх. Історичний міський район міг їх протягом багатьох років. Або двоє сусідніх фермерів могли укласти угоду століття тому, яка все ще діє.
Обсяг того, що ці обмеження можуть контролювати, може шокувати вас. Їхня зміна дорога і довго. Іноді це неможливо. Перш ніж розпочати будівництво, вам потрібно знати, чого ви уникаєте.
Захист видів може обмежувати висоту вашого будівництва
Сусіди стають оборонними. Якщо ви плануєте побудувати триповерховий будинок, який перекриває краєвиди з їхніх передніх веранд, задніх терас або вікон спальні, вони це помітять. Взаємні угоди часто забороняють конструкції, що перешкоджають існуючим видам. Ці обмеження в акті могли діяти десятиліттями. Часто вони наказують, що вид повинен залишатися таким, яким він був на момент підписання угоди.
Це поширене в курортних місцях та районах готелів. Вид на гори чи пляж – це головне. Але і звичайні види, такі як далекі гори, озера або поля для гольфу також можуть бути захищені. Будівництво на ділянці з такими обмеженнями утруднене. Ковенант може обмежувати висоту чи ширину вашого будинку. Він може точно вказувати, де можна розмістити його на ділянці.
Обмеження на транспортні засоби та хобі
Обмеження в акті часто обмежують кількість автомобілів, які можна припаркувати на під’їзній доріжці або на вулиці. Мета зазвичай полягає у запобіганні безладу. Якщо у вас є велика родина, ви можете зіткнутися з проблемами. П’ять автомобілів на під’їзній доріжці? Якщо обмеження дозволяє лише три, ви порушуєте правила.
Деякі HOA надають винятки для збільшення кількості транспортних засобів. Але не ризикуйте. Якщо ваші сусіди подадуть до суду та виграють, суддя може винести наказ про вилучення ваших транспортних засобів.
Обмеження на транспортні засоби також стосуються вашого хобі. Ковенанти часто забороняють автобудинки, човни та мотоцикли. Вам також може бути заборонено зберігати непрацюючі автомобілі перед нерухомістю. Якщо ви механік-початківець, будьте дуже обережні, перш ніж купувати землю, яка обмежує таку діяльність.
Правила парканів суворі та дороги у разі порушення
Обмеження на паркани є одними з найсуворіших та найпоширеніших. Вони поширені в котеджних селищах та забудованих районах. Стиль часто обмежений. Сітчасті паркани або дуже високі паркани для приватності можуть бути заборонені. Висота часто контролюється. Типове обмеження може обмежувати висоту огорож у дворі до 3 або 4 футів і огорож на задньому дворі до 6 футів.
Паркан здається незначною деталлю, коли ви будуєте будинок. Але ваш спосіб життя залежить від нього. Якщо сітчасті паркани заборонені, ви можете не мати можливості утримувати свійських тварин у замкненому та видимому стані. Якщо паркани для приватності заборонені, вам може не захотіти проводити годинник, загоряючи біля басейну.
Порушення цих правил дорого коштує. У 2010 році суддя наказав парі з Техасу виплатити їх HOA 130 000 доларів за будівництво паркану, який не відповідав вимогам їхнього обмежувального ковенанта.
Видалення дерев часто регулюється
Дерева є частиною землі.
Як обмеження на дерева на вашій ділянці можуть зіпсувати плани з ремонту
Ви бачите порожню ділянку та будинок. Ви бачите дерево на шляху та пилку. Стоп. Перш ніж орендувати бензопилу, дістаньте документи на власність. Більшість людей припускають, що якщо вони володіють землею, то володіють тим, що на ній росте. Це не завжди так.
Обмеження у документах на власність стають стандартною характеристикою заміських забудов та великих житлових проектів. Вони захищають краєвид. Вони зберігають однаковість зовнішнього вигляду вулиць. Вони підтримують той специфічний «дерев’яний» естетичний вигляд, який обіцяв забудовник. Але вони також прив’язують вас до певних правил.
Ви можете знайти пункт, який повністю забороняє видалення дерев. Або правило, за яким можна зрубати не більше 20% крон. Причини різні. Іноді йдеться про екологічний вплив. Іноді це просто питання маркетингу, що позиціонує район як «престижний» чи «зелений».
«Угоди, укладені багато років тому між сусідами-власниками сільської нерухомості про збереження певних дерев, можуть, як і раніше, мати юридичну силу для землі».
Не припускайте, що сільські ділянки вільні цих правил. Якщо ваш сусід і попередній власник уклали окрему угоду про збереження конкретного дуба, ця угода може бути присутня в ланцюжку титулів. Воно йде за землею, а не за людиною. Ви успадкуєте це зобов’язання.
Чому ваш HOA або забудовник може заблокувати ваше будівництво
Ось та частина, що ранить. Суб’єкт, який збудував район (забудовник), або група, що керує ним (HOA – асоціація домовласників), часто вписує себе в документи на власність. Вони отримують право схвалювати чи відхиляти ваші архітектурні плани.
Ця влада не спливає, коли продається останній будинок у мікрорайоні. Вона лишається. Якщо ви хочете додати зимовий сад, побудувати гараж або знести стіну, вам може знадобитися схвалення.
Чому це важливо? Тому що вони дбають про одноманітність. Якщо весь район виконаний у стилі колоніального відродження, ваше стильне сучасне прибудова з плоским дахом буде відзначене як невідповідне. Вони звертають увагу на:
- Будівельні матеріали (цегла проти вінілового сайдингу)
- Архітектурний стиль (ухил даху, розташування вікон)
- Кольорові палітри
Якщо ви проігноруєте процес схвалення та почнете махати молотком, ви не просто виявляєте сміливість. Ви створюєте юридичну відповідальність.
Наслідки мають фінансовий та правовий характер. Ви можете зіткнутися із цивільним штрафом за шкоду. Найгірше, вони можуть домагатися судової заборони (інгіціонгу). Це судовий наказ, який зобов’язує вас знести те, що ви збудували, або перебудувати його відповідно до їхніх стандартів. Ви платите за будівництво, платите за демонтаж та платите за виправлення. Це потрійний удар.
Перевірка сусідніх будівель та кордонів
Перш ніж надто радіти перспективі розширення, подивіться на межі вашої власності. Обмеження в документах на власність регулюють не лише вашу ділянку. Вони часто регулюють «сусідні будови».
Це може означати:
- Вимоги до відступних: Наскільки близько ваша нова прибудова може підійти до межі ділянки.
- Обмеження за висотою: Наскільки високою може бути ваша нова структура порівняно із сусіднім будинком.
- Безперервність матеріалів: Чи має ваша прибудова відповідати основній будові вашого будинку чи сусіднім об’єктам.
Якщо ви плануєте двоповерхову прибудову, а обмеження свідчить, що будівлі на цій вулиці не можуть перевищувати 25 футів, у вас виникне проблема. Якщо ваш сусід має обмежувальний ковенант, який забороняє «комерційний
Чи можна побудувати окремий гараж чи сарай, не порушивши обмежень, накладених на земельну ділянку?
Саме на цьому спотикається безліч домовласників. Ви знаходите ділянку, вам подобається двір, у вас є план для складу 12×20 футів або, можливо, окремого робочого простору для інструментів. Потім ви відкриваєте юридичні документи та відчуваєте, як кров відливає від обличчя.
Земельні документи (діди) стежать не лише за вашим основним будинком. Вони стежать і за допоміжними спорудами.
Багато житлових ділянок мають суворі умови (ковенанти), які регулюють кожен квадратний фут власності. Це стосується не лише основної будівлі. Склади, окремі гаражі, майстерні, навіть будинки для басейну і сам басейн часто підпадають під дію тих самих нормативних вимог. Якщо земельний документ забороняє «комерційні» або «нежитлові» допоміжні споруди, ви не зможете їх збудувати. Якщо вони дозволені, вимоги стають більш детальними.
- Відступи: Наскільки близько майстерня може перебувати до межі ділянки?
- Обмеження за розміром: Чи є ліміт на площу допоміжних споруд?
- Дизайн: Чи повинен сарай відповідати ухилу даху чи матеріалу обшивки основного будинку?
Ситуація стає гіршою. Деякі земельні документи обмежують загальну відсоткову частку площі ділянки, що забудовується. У вас може бути велике заднє подвір’я, але ковенант говорить, що будівлі можуть займати не більше 20% ділянки. Цей гараж площею 500 квадратних футів, який ви хотіли побудувати? Він може перевищити ліміт, що означає, що будувати його не можна, точка.
І так, вимоги стають дивно конкретними. Асоціації домовласників (HOA) відомі тим, що настільки суворо застосовують правила, що наказували демонтувати дитячі будиночки на деревах за порушення структурних або норм безпеки. Це звучить украй, але юридична база для цього часто існує.
Перш ніж завершувати угоду з купівлі землі, проведіть огляд ділянки разом із юристом. Не дивіться лише на footprint (кордону) будинку. Дивіться на всю ділянку. Де буде басейн? Де буде майстерня? Якщо ці будівлі є частиною вашої мрії, вони повинні бути частиною вашої юридичної перевірки.
Чому ви не можете вести бізнес із дому, якщо на ділянці діють обмеження щодо земельного документа?
Ви фрілансер. Підрядник Консультант Вам потрібен домашній офіс, можливо невелика торгова зона для клієнтів. У вашому земельному документі є пункт, який говорить: «Заборонено комерційну діяльність на території».
Це одне з найпоширеніших та дратівливих обмежень у житловій нерухомості. Логіка за цим проста, хоч і трохи груба. Забудовники та HOA хочуть підтримувати низький рівень трафіку. Вони побоюються, що клієнти, водії доставки та відвідувачі будуть перевантажувати тупикові вулиці, збільшувати рівень шуму та потенційно залучати злочинність. Це загальна заборона захисту характеру району.
Це видається несправедливим. Ви просто працюєте за столом. Ви не відкриваєте транспортну компанію безпосередньо з під’їзду. Але ковенант не завжди враховує нюанси.
Гарні новини? Можливо, ви можете заперечити це.
Суди все частіше ухвалюють рішення про те, що широкі заборони на будь-який домашній бізнес можуть бути незаконними спробами обмежити права приватної власності. Судді часто дивляться на вплив бізнесу. Якщо ви працюєте поодинці, у тихому офісі, без потоку клієнтів та без вантажівок для доставки, у вас є сильна позиція. «Небезпека, що сприймається» для району не існує.
Якщо ви плануєте працювати з дому, читайте дрібний шрифт. Шукайте конкретні формулювання. Чи вказано
Навігація по обмеженням HOA на кольори фарби та умовам у договорі про право власності
Вам може здатися, що вибір кольору для вітальні – найскладніша частина ремонту, але спроба підібрати цей конкретний відтінок відповідно до того, що дозволяє ваша асоціація сусідів, часто виявляється ще гіршою. Багато житлових комплексів та районів застосовують обмеження в договорі про право власності, які точно визначають, які кольори фарби можна використовувати для фасаду вашого будинку. Ці правила який завжди широкі. Вони можуть бути неймовірно специфічними.
У деяких спільнотах HOA надає список схвалених кольорів. В інших вони просто забороняють певні відтінки. Списки можуть бути дрібними та дратівливо точними. Один відтінок світло-жовтого може бути цілком прийнятним, тоді як трохи інший відтінок світло-жовтого суворо заборонено. Це той вид деталей, який може зірвати проект вихідного дня, якщо спочатку не перевірите дрібний шрифт.
Ці обмеження не закінчуються на фарбі. Вони часто поширюються на оздоблення, матеріали та стилі. Ваш договір може обмежувати тип сайдингу, який ви встановлюєте, або наказувати конкретні оздоблення для цегли та каменю. Деякі обмеження стають ще гранулярнішими, вимагаючи, щоб певний відсоток фасаду вашого будинку був побудований з цегли. Перш ніж купити хоча б один gallon фарби або замовити новий сайдинг, потрібно точно знати, що дозволяє ваш договір.
Розуміння того, чому існують обмеження в договорі
Чому ці правила існують насамперед? Для багатьох житлових комплексів мета полягає в тому, щоб підтримувати вартість нерухомості та цілісну естетику. Асоціація хоче уникнути строкатої мозаїки квітів, що конфліктують, які можуть знизити привабливість вулиці. Хоча це може здаватися таким, що обмежує, особливо для любителя DIY, який хоче творчої свободи, основна мета зазвичай полягає в уніфікації.
Знання того, які саме матеріали заборонені чи потрібні, заощаджує вам гроші. Ви не хочете купувати білу цеглу, тільки щоб виявити, що ваш договір вимагає червоного. Ви не хочете встановлювати вініловий сайдинг, якщо ваш район пропонує дерево або кам’яний вентиль. Це дорогі матеріали. Помилка означає втрату та додаткові витрати.
Як знайти ваші конкретні обмеження
Де ви знаходите ці правила? Почніть із вашого договору. Це юридичний документ, який передає право власності, і він зазвичай містить пункт, який посилається на набір ковенантів, умов та обмежень (CC&Rs). Якщо ви недавно купили, у вашому пакеті закриття угоди мають бути ці документи. Якщо ні, зверніться безпосередньо до правління HOA або асоціації сусідів.
Попросіть актуальну версію архітектурних посібників. Ці документи часто оновлюються. Список квітів п’ятирічної давності може не збігатися із сьогоднішнім списком. Запитайте конкретно:
– Які кольори фарби схвалені для фасадів?
– Чи є заборонені кольори?
– Який відсоток будинку має бути цегляним, кам’яним чи мати конкретний сайдинг?
– Чи є обмеження на колір віконної лиштви або дверей?
Практичні кроки для домовласників
Якщо ви плануєте фарбувати або ремонтувати, ось як впоратися з процесом, не потрапляючи в юридичну чи фінансову пастку:
- Отримайте фізичні документи. Не покладайтеся на слова сусіда чи старий веб-сайт. Отримайте офіційні CC&Rs та актуальні архітектурні посібники.
- Перевірте колірні коди. Списки схвалених кольорів зазвичай посилаються на конкретні бренди та коди фарби (наприклад, Sherwin-Williams або Benjamin Moore). Якщо у вашому договорі написано “Бежевий”, це, ймовірно, означає конкретне значення RGB або код, специфічний для бренду. Купівля “білого” з великого магазину може не збігтися.
- Перевірте відсоткові співвідношення матеріалів. Якщо ваш договір вимагає 40
Тримайте своїх вихованців у будинку або ризикуйте судовим розглядом
Ті пухнасті супутники, які вам так подобаються? Можливо, їх зміст заборонено. Обмеження в акті про право власності часто забороняють певні породи, встановлюють ліміт на кількість свійських тварин у домогосподарстві або забороняють тримати тварин на вулиці. Якщо ви плануєте завести пітбуль, свиню-хрюшку або велику колонію кішок, перевірте юридичні документи перед покупкою. Асоціація домовласників (HOA) може звернутися до судді за судовою забороною, щоб змусити вас видалити тварин, які порушують правила. Це сувора дійсність для власників вихованців, але закон однозначний.
Ця практика давня. Обмежувальні умови використовувалися протягом століть контролю за худобою. Спочатку вони не допускали великої рогатої худоби та овець у житлові зони або обмежували їх утримання у певних сільськогосподарських районах. Сьогодні ця логіка поширюється і на свійських тварин. Купуючи будинок, ви купуєте не тільки нерухомість, а й набір правил, які можуть визначати, хто там мешкає, включаючи нелюдських мешканців.
Обмеження на кількість спалень і потужність септика
Знайти ідеальну ділянку легко. Знайти той, який дозволяє побудувати достатню кількість спалень — зовсім інша річ. Обмеження в акті про право власності часто встановлюють ліміт на кількість спалень, які можна збудувати. Чому? Зазвичай це пов’язано з інфраструктурою.
Септичні та каналізаційні системи мають обмежену пропускну здатність. Будинок з великою кількістю спалень має на увазі більше ванних кімнат і більш високе споживання води. Забудовники обмежують кількість спалень, щоб забезпечити надійність інженерних комунікацій. Іноді обмеження має суто естетичний характер. Мета – однаковість. Ви не хочете, щоб поруч із крихітним котеджем стояв величезний особняк, оскільки таке розшарування може знизити вартість нерухомості для всіх учасників.
Цікаво, що обмеження також можуть встановлювати мінімальні розміри. Однокімнатна хатина поруч із чотирикімнатним будинком може знизити цінність району, що сприймається. Тому, навіть якщо ви хочете невеликої footprint (площа забудови), акт про право власності може зобов’язати вас побудувати будинок більше, ніж ви планували.
Як досліджувати та заперечувати обмеження
З чого розпочати? Ваш перший крок – звернення до ріелтора. Запитайте його безпосередньо, чи має об’єкт нерухомості обмеження в акті про право власності. Якщо ви хочете заглибитись у деталі, відвідайте місцеве управління з реєстрації актів цивільного стану (або аналогічний орган). Там зберігаються громадські записи.
Чи можна зняти ці обмеження? Це можливо, але не гарантовано. Єдиний надійний спосіб зняти обмеження в акті права власності — звернутися до суду. Вам потрібні вагомі докази того, що обмеження незаконне або застосовується несправедливо. Суди скасовують умови, які порушують громадську політику або не підлягають виконанню.
Чи діють вони вічно? Часто так. Обмеження в акті на право власності переходять від одного власника до іншого. Вони прив’язані до землі, а чи не до людини. Якщо в акті зазначено, що не можна тримати кіз, то й наступний покупець не зможе тримати кіз, якщо обмеження не закінчиться або не буде оскаржене в суді.
Що станеться, якщо ви порушите правила? Наслідки серйозні. Інша сторона, зазвичай HOA або сусідній власник, має право подати вас до суду. Ви можете мати справу зі штрафами або судовими приписами. Не думайте, що документи можна ігнорувати. Читайте дрібний шрифт. Від цього залежить Ваша майбутня свобода.
