Pagar centenas de dólares a um profissional para lhe dizer quanto vale a sua casa parece um custo irrecuperável. Você já sabe o número em sua cabeça. Mas aqui está a realidade: o banco não comprará esse número. Eles precisam de um terceiro objetivo para respaldar sua solicitação de hipoteca.
Essa pessoa é o avaliador.
Eles são o intermediário. Eles olham para a condição. Eles comparam seu telhado e fundação com casas semelhantes no quarteirão. Eles usam listas de verificação, claro, mas seu treinamento lhes diz como ajustar as preferências do comprador. Você negligenciou o quintal? Isso é uma dedução. Você instalou uma nova cozinha? Isso é um acréscimo.
O preço que eles cobram faz ou anula a venda. Você não pode controlar a casa verde neon ao lado ou um mercado em queda. Você pode controlar o cuidado que dedica à sua propriedade. E sim, talvez seja necessário fazer algumas alterações. Mesmo os menores.
Veja como se preparar.
O fator de apelação do freio
A Sociedade Americana de Arquitetos Paisagistas (ASLA) afirma que uma atualização paisagística profissional pode aumentar o valor da casa em até 15%. Não se precipite. Muitos compradores não querem um jardim que exija horas de manutenção. Eles querem arrumado. Eles querem gerenciável.
Os avaliadores analisam a “apelação do freio”. Esta é a primeira impressão que seu imóvel causa. Não se trata apenas de aparência. É uma questão de utilidade e limpeza. Um quintal arrumado sugere um proprietário que mantém a estrutura interna.
Você não precisa contratar uma empresa para reformar todo o seu paisagismo. Isso é um exagero para a maioria das vendas. Experimente estes ajustes de baixo esforço e alto impacto:
- Plante floreiras em janelas visíveis.
- Adicione plantadores à sua varanda ou entrada.
- Substitua uma caixa de correio enferrujada ou desatualizada.
Esses pequenos toques sinalizam charme. Eles sinalizam cuidado. Eles agregam valor percebido sem esgotar sua carteira ou suas manhãs de sábado.
O efeito de vizinhança
Você não pode mudar sua casa. Então você tem que trabalhar com o local que ele ocupa. Os avaliadores avaliam o “capô” tanto quanto a casa.
Eles olham para as escolas. Eles olham para o acesso às compras. Eles analisam as rotas de transporte. Em áreas urbanas, terrenos baldios ou propriedades condenadas próximas podem reduzir o seu valor. Nas zonas rurais, o mau acesso rodoviário ou o uso questionável da terra podem ter o mesmo efeito.
Os hábitos dos seus vizinhos são importantes. Se a casa ao lado é desagradável, sua propriedade sofre por associação. Você não pode forçar seu vizinho a pintar o revestimento ou consertar a garagem podre. No entanto, você pode resolver violações de código.
Se houver uma praga no quarteirão, denuncie. Limpe-o ou demola-o antes que o avaliador chegue. Isso muda a linha de base da condição do bairro.
Além disso, guarde os recibos. Todos eles. Para cada atualização feita, salve a documentação. Ajuda a quantificar a melhoria quando o avaliador se reúne com você e seu corretor de imóveis.
“Mesmo a quantidade de trabalho que seus vizinhos dedicam à manutenção de suas casas tem um efeito positivo ou negativo no valor de sua propriedade.”
As mudanças demográficas
As tendências imobiliárias não são estáticas. Estamos vendo uma migração reversa. Jovens solteiros estão se mudando para os subúrbios em busca de preços mais baixos no mercado comprador. Os idosos e os baby boomers estão a reduzir-se para núcleos urbanos amigos dos peões.
Aqueles na faixa dos 20 e 30 anos ainda tendem para a cidade. Mas um número crescente de famílias jovens e de imigrantes está a escolher os subúrbios. Essa mudança afeta o que os compradores procuram. Afeta o que os avaliadores consideram “comparável”. Conheça seu grupo demográfico. Personalize sua apresentação.
Integridade estrutural não é negociável
Antes de se preocupar com cores de tintas ou materiais de bancada, você precisa garantir que a estrutura da sua casa seja sólida. Um avaliador procura “estruturalmente sólido e selado”.
Isso significa que não há danos causados pela água. Sem rachaduras na fundação. Sem podridão na moldura. Se a estrutura for comprometida, o valor despenca. Nenhuma preparação ou paisagismo pode esconder um telhado com vazamento ou uma laje móvel.
Comece inspecionando o básico:
- Verifique se há telhas faltando ou flacidez no telhado.
- Procure manchas de água no teto ou nas paredes.
- Inspecione o porão ou espaço para rastejar em busca de umidade ou mofo.
- Certifique-se de que as janelas e portas estejam devidamente vedadas para evitar correntes de ar e entrada de água.
Se você encontrar problemas, corrija-os. Ou pelo menos divulgá-los. Esconder problemas estruturais é um caminho rápido para uma inspeção fracassada e um acordo que desmorona. Um avaliador irá identificá-lo. E se o fizerem, o valor cai.
O objetivo é apresentar uma casa pronta para morar. Não apenas visualmente, mas mecanicamente. Quando o avaliador vê uma casa bem conservada, sente-se confiante na avaliação. Eles veem menos riscos. Menos risco significa um número maior.
Mas será que a estrutura é a única coisa que importa? Não exatamente. A condição interior desempenha um papel importante. Veremos isso a seguir.
Condição interior e atualizações
O interior da sua casa é onde os compradores passam mais tempo. É onde eles imaginam o desenrolar de suas vidas. Os avaliadores tomam nota disso. Eles procuram desgaste. Eles procuram recursos desatualizados.
Você não precisa de uma reforma completa. Na verdade, melhorar demais pode ser um erro. Você não quer adicionar uma suíte master luxuosa em um bairro de fazendeiros modestos. O valor não recuperará o custo.
Em vez disso, concentre-se em algo limpo e funcional.
- Pinte as paredes com cores neutras.
- Limpe profundamente os tapetes ou substitua o piso desgastado.
- Atualizar luminárias para padrões modernos.
- Certifique-se de que todos os aparelhos estejam em boas condições de funcionamento.
Pequenas atualizações geram retornos elevados. Uma nova camada de tinta custa pouco, mas faz com que o ambiente pareça novo. Novas ferragens em armários podem modernizar uma cozinha sem o preço de uma reforma.
“O preço que seu avaliador define pode fazer ou anular a venda de sua casa, por isso é uma etapa extremamente importante no processo de venda – e compra – de casa.”
Pense nisso como uma curadoria. Remova a desordem. Conserte o quebrado. Destaque os melhores recursos. O avaliador deve ver uma casa bem cuidada. Não é perfeito. Cuidado.
Existe uma linha tênue entre manutenção e reforma. Conheça a diferença. A manutenção preserva o valor. A reforma acrescenta, mas apenas se estiver alinhada com a vizinhança.
Cobrimos o exterior. O bairro. A estrutura. O interior. E os sistemas? As coisas que mantêm a casa viva? Esse é o próximo obstáculo.
Avaliadores treinados sabem como detectar problemas estruturais e de construção deficientes imediatamente. Supõe-se que uma inspeção residencial padrão descubra problemas de construção e infraestrutura necessários que precisam de correção antes de você vender. Mas um avaliador muitas vezes vai além dessas atualizações de segurança obrigatórias. Eles também procuram soluções cosméticas.
As listas de verificação de avaliação incluem seções sobre materiais e desgaste. Se a sua casa é de tijolo ou madeira, isso influencia fortemente na avaliação. O tijolo é altamente valorizado pelo seu isolamento e durabilidade a longo prazo. Mas se você tiver usado argamassa entre tijolos ou lacunas entre a fundação e as paredes externas, o avaliador recomendará remendar. Melhora a aparência. Substituir a madeira desgastada por um novo revestimento aumenta o valor. Não é necessário para segurança. Adicionar isolamento entre as paredes externas e internas de uma casa antiga agrega valor. Pintar o exterior se o revestimento estiver desgastado também.
Recomenda-se lavar a parte externa de qualquer casa antes de exibi-la. É um projeto de baixo custo. Limpa a sujeira acumulada em rachaduras e fendas. A aparência melhora significativamente. Substituir janelas antigas é altamente aconselhável se as vedações e a moldura estiverem desgastadas. É um dos projetos mais caros. Os compradores em potencial colocam as boas condições das janelas no topo de sua lista de desejos.
Envelhecer bem ou mal
Ao comprar uma casa nova, muitas pessoas esperam que ela dure. Ou sabem que não permanecerão por mais de um determinado número de anos. Algumas casas com apenas 10 anos apresentam rachaduras no teto onde o drywall foi unido incorretamente. O afundamento das fundações acontece porque o terreno foi desenvolvido muito rapidamente. Existem vários problemas de construção e propriedade que surgem cedo.
Casas mais antigas, mesmo aquelas de construção sólida ou artesanal, geralmente apresentam alguns detalhes desatualizados. Recursos obsoletos não são considerados “pontos de venda”.
Seja nova ou antiga, o valor da casa em comparação com outras propriedades é maior se a propriedade tiver sido bem cuidada e atualizada. Caso contrário, existem algumas soluções que um empreiteiro geral pode resolver antes da visita de um avaliador. Projetos simples como consertar drywall danificado. Pintar salas para adicionar uma ilusão de altura ou para iluminá-las. Polimento ou retoque de detalhes de madeira. Isso adiciona qualidades de cuidado a uma casa. Isso pode influenciar a avaliação.
Obter estimativas para quaisquer áreas de uma casa que pareçam desgastadas ou quebradas ajuda a restringir o campo de empreiteiros e trabalhadores manuais. O boca a boca geralmente leva a encontrar a pessoa ou pessoas certas para o trabalho.
Encontrando um empreiteiro licenciado
A maioria dos empreiteiros gerais e especializados são licenciados pelo estado. Esses conselhos de licenciamento fornecerão diretórios de empreiteiros licenciados. Eles confirmam as credenciais dos contratantes potenciais que você encontra. Usar um empreiteiro licenciado para realizar reparos ou reformas ajuda a garantir que as pessoas que você contrata tenham o treinamento necessário para fazer o trabalho corretamente.
Atemporal ou desatualizado
Para uma avaliação, a idade e o design de uma casa são menos importantes do que o quão bem ela se compara a outras casas. Os avaliadores tentam comparar uma casa com outras casas que sejam tão semelhantes quanto possível em design, tamanho e idade. Depois outros fatores entram em consideração. A manutenção e as atualizações são mais importantes.
Embora as casas de dois andares tenham ultrapassado o pico de popularidade, elas não estão vendendo tão bem quanto as casas mais modernas e de plano aberto. Eles também não serão avaliados em relação a esta “competição” mais contemporânea. Portanto, se você possui uma casa com um estilo desatualizado, considere torná-la a mais limpa e bem cuidada do bairro.
Destacar e aproveitar ao máximo recursos peculiares funciona bem em casas mais antigas. Você pode contrastar os móveis. Pegue ideias emprestadas de revistas de design para fazer com que seu estilo de casa menos popular se destaque entre casas comparáveis. Você não pode alterar o layout. Mas você pode atualizar o desatualizado.
Camas e banheiros
Antes de adicionar um banheiro na faixa de preço de US$ 15.000 a US$ 20.000 ou mais, consulte um profissional. Certifique-se de que o upgrade será compensado com o valor de avaliação. Se uma casa se desvalorizou devido à localização ou aos valores de mercado, você pode empatar adicionando um novo banheiro. Você pode não.
Outra coisa que você precisa considerar são os quartos da sua casa. Especificamente, quando um quarto não é realmente um quarto? Algumas casas possuem quartos sem armários. Na hora de vender, os proprietários descobrem que um cômodo sem armário não pode ser listado como quarto adicional. Só pode ser rotulado como escritório ou sala “bônus”.
Verifique as leis de zoneamento locais. Se você quiser adicionar um armário para que sua casa possa ser avaliada como um apartamento de três quartos em vez de um de dois quartos, pesquise opções de baixo custo. Obtenha muitas estimativas dentro do seu orçamento. Procure previsões realistas sobre o que a adição fará na avaliação.
Eletrodomésticos e Temperatura
Idade e condição são importantes
Os avaliadores não olham apenas para a metragem quadrada. Eles examinam as entranhas da casa. Unidades HVAC. Sistemas elétricos. Encanamento. Eletrodomésticos. Se estes forem antigos, isso levanta bandeiras vermelhas. Mas eles não diminuem automaticamente o seu valor.
A chave é a função. Se tudo funcionar. Se estiver limpo. Se você tiver registros de manutenção. Até os documentos de garantia ajudam. Os avaliadores notam o cuidado. Eles veem que você não deixou as coisas apodrecerem. Nenhum valor atingido lá.
Mas quebre isso. Tenha uma geladeira que zumbe e vaze. Ou dutos que estão desmoronando. É aí que o número cai. As marcas negativas permanecem.
Substituir unidades antigas nem sempre vale o dinheiro para os vendedores. Às vezes é um custo irrecuperável. Mas bom estado? Esse é um fator neutro para positivo. Isso mantém o negócio vivo.
Mostre eficiência
Existe uma caixa específica no formulário de avaliação para características energéticas. Use-o.
Contagem de chuveiros de baixo fluxo.
O aquecedor de água controla a contagem.
Aparelhos ENERGY STAR? Esses são ouro.
Você precisa apontar isso. Os avaliadores podem sentir falta deles se você não os destacar.
Os compradores verdes são um mercado em crescimento. Eles prestam atenção às contas de serviços públicos. Sua casa se destaca. Parece moderno. Parece responsável.
Mesmo pequenas atualizações sinalizam eficiência. Você não está apenas vendendo paredes. Você está vendendo custos contínuos mais baixos. Isso apela à lógica. E emoção.
Melhorar ou como está?
O Relatório Uniforme de Avaliação Residencial (URAR) é a bíblia aqui. Publicado por Fannie Mae e Freddie Mac. Diz aos avaliadores exatamente o que procurar.
Ir além dessa lista raramente agrega valor.
Itens da lista de desejos? Projetos de animais de estimação? Esses não fazem o número final. Eles são subjetivos. Os avaliadores lidam com comparáveis. Não é o seu gosto.
As questões de inspeção são diferentes. Essas são correções obrigatórias. Você não pode se esconder atrás de um relatório de avaliação se o telhado estiver vazando.
Mas para itens não críticos? Deixe como está.
Se não está quebrado, não conserte.
Consertá-lo pode custar mais do que acrescenta. Os compradores podem odiar sua escolha de qualquer maneira. “Como está” geralmente preserva o valor. Evita melhorias excessivas para o bairro.
Reconsiderando atualizações
Após a avaliação, a pressão aumenta.
O número veio baixo. Você não vende. Você pensa em atualizar.
Renovações de casa inteira? Revisões de sala em sala?
Parar.
Pense no custo. Pense na hora.
Avaliações são instantâneos. Sua reforma pode levar meses. O mercado muda.
Melhor esperar. Ou venda pelo valor atual.
Movimentos arriscados após uma avaliação baixa geralmente levam ao arrependimento. Atenha-se ao essencial. Deixe o mercado decidir o que quer.
Compreendendo comparáveis de avaliação
Os avaliadores não olham para a sua casa no vácuo. Eles atribuem valores em dólares com base em propriedades muito semelhantes às suas. O método geralmente é uma Análise Comparativa de Mercado. Isso significa que eles comparam sua casa com as vendas recentes em sua vizinhança.
A metragem quadrada é importante. O número de quartos e banheiros também conta. A casa tem garagem? Qual é o estilo geral? Estes são os principais pontos de dados. Se os preços de venda comparáveis forem inferiores aos que você espera obter, você poderá considerar outros fatores.
A qualidade interna ajuda. Atualizações recentes que excedem a norma na área podem aumentar o valor. Mas existem linhas duras. Os avaliadores seguem as Diretrizes de Avaliação e Avaliação Interagências definidas pelo Federal Reserve. Inflar um valor para ajudar um comprador a obter um empréstimo é antiético. É uma violação grave. Pode ter consequências jurídicas para o profissional envolvido.
A realidade do mercado local
Seu mercado local dita a linha de base. Comparáveis mostram a tendência. Eles revelam se os valores estão subindo ou caindo. Veja a história. No final de 2010, 23,2% dos proprietários deviam mais do que o valor das suas casas. Isso representou um aumento em relação aos 21,8% em 2009.
Os valores podem ter caído. É uma possibilidade para o seu imóvel também. Muito poucas áreas viram crescimento nos valores habitacionais durante esse período. Mesmo assim, as pessoas ainda compraram casas. O mercado favoreceu os compradores. Os vendedores ainda tinham que vender.
Preparar seu coração faz parte do processo. Você investiu capital suor. Você tem pele financeira no jogo. Aceitar um valor menor é difícil. Mas pode fornecer um encerramento. Isso permite que você siga em frente. Você pode encontrar crescimento em um novo local no futuro.
Preparação para a visita do avaliador
As próximas etapas envolvem enfeitar o interior e o exterior. A limpeza é importante. A desordem esconde recursos. Um avaliador precisa ver o espaço claramente.
Verifique o básico. As luzes funcionam? A pintura está lascada? Corrija pequenos problemas antes que o avaliador chegue. Esses detalhes sinalizam uma boa manutenção. Eles sugerem que o resto da casa está bem cuidado.
Você não pode mudar o mercado. Você não pode forçar comparáveis a saltar. Mas você pode controlar o que o avaliador vê. Uma casa limpa e organizada deixa uma impressão melhor. Isso torna a avaliação da condição mais suave.
Pense também no exterior. Gramados cortados. Arbustos aparados. Tapume lavado à pressão. Estas são melhorias de baixo custo. Eles aumentam a apelação do freio. Eles sinalizam orgulho de propriedade.
O que acontece se a avaliação for baixa? Você pode desafiá-lo. Forneça sua própria lista de atualizações recentes. Mostrar recibos. Aponte falhas nos comparáveis. Talvez a outra casa precisasse de um telhado novo. Talvez fique em uma rua mais movimentada. Use fatos. Não sentimentos.
O processo termina quando o relatório é arquivado. Os números estão definidos. O produto do empréstimo depende deles. Se você for o vendedor, poderá negociar. Abaixe o preço. Cubra os custos de fechamento. Encontre o comprador no meio do caminho.
É um cálculo. Frio e preciso. Mas sua casa parece quente. Ele guarda suas memórias. A lacuna entre essas duas realidades é onde reside o estresse.
Concentre-se no que você pode controlar. Prepare a casa. Seja honesto. Deixe os números fazerem seu trabalho. Então siga em frente. O próximo capítulo começa onde quer que você pouse.
