Você imagina isso claramente. Cerca branca. Barco na frente. Enormes janelas panorâmicas com vista para um gramado bem cuidado que se estende por quilômetros. Mais tarde, você se instala em uma enorme varanda nos fundos, escondida por uma cerca de privacidade, vigiando a piscina e o grande galpão cheio de equipamentos de jardinagem. Esta é a casa pela qual você esperou a vida toda.
Parar. Você pode continuar sonhando se planeja construir em um terreno com restrições de escritura. Também conhecidas como avenças restritivas, são disposições em uma escritura que limitam o que você pode construir ou como pode usar a propriedade. Eles correm com a terra. Isso significa que se aplicam a todos os futuros proprietários, não apenas à pessoa que assinou o contrato original. As origens variam. Um HOA ativo pode tê-los criado. Um bairro urbano histórico pode tê-los há anos. Ou dois agricultores vizinhos podem ter feito um acordo há um século que ainda está em vigor.
A extensão do que essas restrições podem controlar pode chocá-lo. Mudá-los é caro e lento. Às vezes é impossível. Antes de começar, você precisa saber o que está evitando.
A proteção da visualização pode limitar a altura da sua construção
Os vizinhos ficam na defensiva. Se você planeja construir uma casa de três andares que bloqueie a vista das varandas da frente, do deck dos fundos ou das janelas dos quartos, eles notarão. Os acordos mútuos proíbem frequentemente estruturas que obstruem as opiniões existentes. Essas restrições de escritura podem estar em vigor há décadas. Freqüentemente estipulam que a visão deve permanecer exatamente como era quando o acordo foi assinado.
Isso é comum em locais de férias e áreas de resort. A vista da montanha ou da praia é o ponto. Mas vistas mundanas, como montanhas distantes, lagos ou campos de golfe, também podem ser protegidas. É difícil aproveitar muito com essas restrições. O convênio pode limitar a altura ou largura da sua casa. Pode ditar exatamente onde você pode colocá-lo na propriedade.
Limites de veículos e restrições de hobby
As restrições de escritura geralmente limitam quantos carros você pode estacionar na garagem ou na rua. O objetivo geralmente é evitar a desordem. Se você tem uma família grande, poderá ter problemas. Cinco carros na garagem? Se a restrição permitir apenas três, você estará violando.
Alguns HOAs concedem variações para aumentar a contagem de veículos. Mas não se arrisque. Se seus vizinhos processarem e vencerem, um juiz poderá ordenar que seus veículos sejam apreendidos.
As restrições de veículos também afetam seus hobbies. Os convênios frequentemente proíbem motorhomes, barcos e motocicletas. Você também pode ser impedido de guardar carros que não funcionam em frente à propriedade. Se você é aspirante a mecânico, tome muito cuidado antes de comprar terrenos que limitem essas atividades.
As regras da cerca são rígidas e caras para serem quebradas
As restrições às cercas estão entre as mais rigorosas e difundidas. Eles são comuns em loteamentos e bairros desenvolvidos. O estilo costuma ser limitado. Cercas de arame ou cercas de privacidade muito altas podem ser proibidas. A altura é frequentemente controlada. Uma restrição típica pode limitar as cercas do jardim da frente a 3 ou 4 pés e as cercas do quintal a 6 pés.
Uma cerca parece um pequeno detalhe quando você está construindo uma casa. Mas seu estilo de vida depende disso. Se o elo da corrente for proibido, talvez você não consiga manter os animais de estimação confinados e visíveis. Se as cercas de privacidade forem proibidas, você pode não querer passar horas tomando sol na piscina.
Desobedecer a essas regras custa caro. Em 2010, um casal do Texas foi condenado por um juiz a pagar ao HOA US$ 130.000 pela construção de uma cerca que não atendia às especificações de seu acordo restritivo.
A remoção de árvores é frequentemente regulamentada
As árvores fazem parte da terra.
Como as restrições de árvores em seu lote podem arruinar seus planos de renovação
Você vê o terreno baldio e vê a casa. Você vê a árvore no caminho e vê a serra. Parar. Antes de alugar aquela motosserra, verifique a escritura. A maioria das pessoas presume que, se são donos da terra, são donos do que cresce a partir dela. Isso nem sempre é verdade.
As restrições de escrituras estão se tornando uma característica padrão em empreendimentos suburbanos e grandes projetos habitacionais. Eles protegem a paisagem. Eles mantêm as ruas parecendo uniformes. Eles preservam aquela estética específica “arborizada” que o desenvolvedor prometeu. Mas eles também prendem você.
Você pode encontrar uma cláusula que proíbe totalmente a remoção. Ou você pode encontrar uma regra que diz que você só pode derrubar 20% do velame. Os motivos variam. Às vezes é sobre impacto ambiental. Às vezes, trata-se apenas de divulgar o bairro como “prestigiado” ou “verde”.
“Acordos feitos anos atrás entre proprietários rurais vizinhos sobre a manutenção de certas árvores ainda podem ser vinculativos para a terra.”
Não presuma que os lotes rurais estão livres dessas regras. Se o seu vizinho e o proprietário anterior tivessem um acordo paralelo sobre a preservação de um carvalho específico, esse acordo poderia estar na cadeia de títulos. Segue a terra, não a pessoa. Você herda a obrigação.
Por que seu HOA ou desenvolvedor pode vetar sua construção
Esta é a parte que dói. A entidade que construiu o bairro (o incorporador) ou o grupo que o administra (o HOA) muitas vezes se inscreve na escritura. Eles têm o poder de aprovar ou negar seus planos arquitetônicos.
Este poder não expira quando a última casa do loteamento é vendida. Ele permanece por aí. Se quiser adicionar uma marquise, construir uma garagem ou derrubar uma parede, pode precisar do carimbo.
Por que isso importa? Porque eles se preocupam com a uniformidade. Se o bairro for todo do Renascimento Colonial, sua adição moderna e elegante com telhado plano será sinalizada. Eles olham para:
- Materiais de construção (tijolo vs. revestimento de vinil)
- Estilo arquitetônico (inclinação do telhado, colocação da janela)
*Paletas de cores
Se você ignorar o processo de aprovação e começar a brandir o martelo, não estará apenas sendo ousado. Você está criando um passivo.
As consequências são financeiras e jurídicas. Você pode enfrentar uma penalidade civil por danos. Pior, eles podem buscar uma liminar. Essa é uma ordem judicial que obriga você a demolir o que construiu ou remodelá-lo para atender aos padrões deles. Você paga pela construção, paga pela desmontagem e paga pelo conserto. É um golpe triplo.
Verificando estruturas e limites adjacentes
Antes de ficar muito animado com a expansão, observe os limites de sua propriedade. As restrições de escritura não regem apenas o seu lote. Freqüentemente, regulam “estruturas adjacentes”.
Isso pode significar:
- Requisitos de retrocesso: Quão perto sua nova adição pode chegar da linha da propriedade.
- Limites de altura: Qual a altura da sua nova estrutura em comparação com a casa vizinha.
- Continuidade material: Se a sua adição deve corresponder à estrutura primária da sua casa ou das propriedades vizinhas.
Se você está planejando uma adição de dois andares e a restrição diz que as estruturas nesta rua não podem exceder 25 pés, você tem um problema. Se o seu vizinho tiver um acordo restritivo que impeça “aparência comercial”
Você pode construir uma garagem individual ou galpão sem ser pego por restrições de escritura?
É aqui que muitos proprietários tropeçam. Você encontra um terreno, adora o quintal, tem um plano para aquele galpão de armazenamento 12×20 ou talvez um espaço de trabalho separado para suas ferramentas. Então você pega os documentos legais e sente o sangue sumir do seu rosto.
As ações não vigiam apenas a sua casa principal. Eles vigiam as dependências.
Muitos lotes residenciais vêm com convênios rígidos que controlam cada metro quadrado da propriedade. Não se trata apenas da estrutura principal. Galpões, garagens isoladas, oficinas, até mesmo casas com piscina e a própria piscina, muitas vezes estão sob o mesmo guarda-chuva regulatório. Se a escritura proíbe dependências “comerciais” ou “não residenciais”, você está fora. Se permitir, fica granular.
- Retrocessos: Quão perto essa oficina pode chegar da linha da propriedade?
- Limites de tamanho: Existe um limite de metragem quadrada para estruturas acessórias?
- Projeto: O galpão precisa corresponder à inclinação do telhado ou ao material do revestimento da casa principal?
Fica pior. Algumas escrituras limitam a porcentagem total edificável do lote. Você pode ter um quintal grande, mas o convênio diz que apenas 20% do lote pode ser coberto por estruturas. Aquela garagem de 500 metros quadrados que você queria? Isso pode levá-lo além do limite, o que significa que você não pode construí-lo, ponto final.
E sim, fica estranhamente específico. Sabe-se que os HOAs aplicam regras com tanta rigidez que ordenaram o desmantelamento de casas na árvore para crianças por violarem acordos estruturais ou de segurança. Parece extremo, mas muitas vezes há respaldo legal.
Antes de fechar em terra, faça uma avaliação com um advogado. Não olhe apenas para a pegada da casa. Veja todo o enredo. Para onde vai a piscina? Onde fica a oficina? Se essas estruturas fazem parte do seu “sonho”, elas precisam fazer parte da sua verificação jurídica.
Por que você não pode administrar um negócio em sua casa se tiver restrições de escritura?
Você é um freelancer. Um empreiteiro. Um consultor. Você precisa de um escritório doméstico, talvez uma pequena área comercial para clientes. Sua escritura tem uma cláusula que diz “nenhuma atividade comercial no local”.
Esta é uma das restrições mais comuns e frustrantes no setor imobiliário residencial. A lógica por trás disso é simples, embora um pouco contundente. Os desenvolvedores e HOAs desejam manter o tráfego baixo. Eles temem que os clientes, motoristas de entrega e clientes obstruam o beco sem saída, aumentem o ruído e potencialmente tragam o crime. É uma proibição geral para proteger o caráter do bairro.
Parece injusto. Você está apenas trabalhando em uma mesa. Você não está administrando uma empresa de transporte rodoviário fora da garagem. Mas a aliança nem sempre se preocupa com as nuances.
A boa notícia? Você pode ser capaz de lutar contra isso.
Os tribunais têm decidido cada vez mais que proibições amplas a todos os negócios baseados no domicílio podem ser tentativas ilegais de restringir os direitos de propriedade privada. Os juízes frequentemente analisam o impacto do negócio. Se você trabalha sozinho, em um escritório silencioso, sem tráfego de clientes e sem caminhões de entrega, você tem um argumento forte. O “perigo percebido” para a vizinhança não existe.
Se você planeja trabalhar em casa, leia as letras miúdas. Procure um idioma específico. Será que isso
Navegando pelas restrições de cores da pintura HOA e limites de escritura
Você pode pensar que escolher uma cor para sua sala de estar é a parte mais difícil da reforma, mas tentar combinar esse tom específico com o que sua associação de bairro permite costuma ser pior. Muitas subdivisões e bairros impõem restrições de escritura que determinam exatamente quais cores de tinta você pode usar no exterior de sua casa. Essas regras nem sempre são amplas. Eles podem ser incrivelmente específicos.
Em algumas comunidades, o HOA fornece uma lista de cores aprovadas. Em outros, eles simplesmente proíbem certos matizes. As listas podem ser minuciosas e frustrantemente precisas. Um tom de amarelo claro pode ser perfeitamente aceitável, enquanto um tom ligeiramente diferente de amarelo claro é estritamente proibido. É o tipo de detalhe que pode atrapalhar um projeto de fim de semana se você não verificar primeiro as letras miúdas.
Essas restrições não param na pintura. Freqüentemente, eles se estendem a acabamentos, materiais e estilos. Sua escritura pode restringir o tipo de revestimento que você instala ou exigir acabamentos específicos para tijolo e pedra. Algumas restrições ficam ainda mais granulares, exigindo que uma certa porcentagem do exterior da sua casa seja construída em tijolo. Antes de comprar um único galão de tinta ou solicitar um novo revestimento, você precisa saber exatamente o que sua escritura permite.
Compreendendo por que existem restrições de escritura
Por que essas regras existem em primeiro lugar? Para muitas subdivisões, o objetivo é manter os valores da propriedade e uma estética coesa. A associação quer evitar uma colcha de retalhos de cores conflitantes que possa diminuir o apelo da rua. Embora pareça restritivo, especialmente para um entusiasta do faça-você-mesmo que deseja liberdade criativa, a intenção subjacente geralmente é a uniformidade.
Saber quais materiais específicos são proibidos ou obrigatórios economiza seu dinheiro. Você não quer comprar tijolo branco apenas para descobrir que sua escritura exige vermelho. Você não deseja instalar o revestimento de vinil se sua vizinhança exigir madeira ou folheado de pedra. Estes são materiais caros. Errar significa desperdício e custo extra.
Como encontrar suas restrições específicas
Onde você encontra essas regras? Comece com sua ação. É o documento legal que transfere a propriedade e geralmente contém uma cláusula que faz referência a um conjunto de acordos, condições e restrições (CC&Rs). Se você comprou recentemente, seu pacote de fechamento deverá conter esses documentos. Caso contrário, entre em contato diretamente com o conselho HOA ou com a associação de bairro.
Peça a versão atual das diretrizes arquitetônicas. Esses documentos são frequentemente atualizados. A lista de cores de cinco anos atrás pode não ser a mesma de hoje. Pergunte especificamente:
– Quais cores de tinta são aprovadas para exteriores?
– Existem cores proibidas?
– Qual porcentagem da casa deve ser de tijolo, pedra ou revestimento específico?
– Existem restrições quanto aos acabamentos das janelas ou às cores das portas?
Passos práticos para proprietários
Se você está planejando pintar ou reformar, veja como lidar com o processo sem cair em uma armadilha legal ou financeira:
- Obtenha os documentos físicos. Não confie na palavra de um vizinho ou em um site antigo. Obtenha os CC&Rs oficiais e as diretrizes arquitetônicas atuais.
- Verifique os códigos de cores. As listas de cores aprovadas geralmente fazem referência a marcas e códigos de tintas específicos (como Sherwin-Williams ou Benjamin Moore). Se sua escritura disser “Bege”, provavelmente significa um valor RGB específico ou um código específico da marca. Comprar “esbranquiçado” em uma grande loja pode não combinar.
- Verifique as porcentagens do material. Se sua escritura exigir 40
Mantenha seus poços dentro ou arrisque o tribunal
Aqueles companheiros peludos que você ama? Eles podem não ser permitidos. As restrições de escritura frequentemente proíbem raças específicas, limitam o número de animais de estimação por família ou proíbem manter os animais ao ar livre. Se você está planejando manter um pit bull, um porco barrigudo ou uma colônia de gatos grandes, verifique os documentos legais antes de comprar. Um HOA pode buscar uma liminar de um juiz para forçá-lo a remover os animais infratores. É uma dura realidade para os donos de animais de estimação, mas a lei é clara.
Esta prática é antiga. Pactos restritivos têm sido usados há séculos para controlar o gado. Originalmente, mantinham o gado e as ovelhas fora das zonas residenciais ou confinavam-nos em áreas agrícolas específicas. Hoje, a lógica se estende aos animais domésticos. Você não está apenas comprando uma casa; você está aceitando um conjunto de regras que podem ditar quem mora lá, incluindo residentes não humanos.
Limites de quartos e capacidade séptica
Encontrar o enredo perfeito é fácil. Encontrar um que permita quartos suficientes é outra questão. As restrições de escritura geralmente limitam o número de quartos que você pode construir. Por que? Geralmente, tudo se resume à infraestrutura.
Os sistemas sépticos e de esgoto têm capacidades finitas. Uma casa com mais quartos implica mais casas de banho e maior consumo de água. Os desenvolvedores limitam o número de quartos para garantir que a infraestrutura de encanamento não falhe. Às vezes, a restrição é puramente estética. O objetivo é a uniformidade. Você não quer uma mansão enorme ao lado de uma pequena casa de campo, pois a disparidade pode prejudicar o valor das propriedades de todos os envolvidos.
Curiosamente, as restrições também podem definir tamanhos mínimos. Um barraco de um quarto ao lado de uma casa de quatro quartos pode diminuir o valor percebido do bairro. Portanto, mesmo que você queira uma área pequena, a escritura pode forçá-lo a construir uma área maior do que o planejado.
Como pesquisar e desafiar restrições
Por onde você começa? Seu corretor de imóveis é a primeira parada. Pergunte diretamente se a propriedade tem restrições de escritura. Se você quiser se aprofundar, visite o cartório local. Eles detêm os registros públicos.
Você pode remover essas restrições? É possível, mas não garantido. A única maneira segura de remover uma restrição de escritura é levá-la a tribunal. Você precisa de provas sólidas de que a restrição é ilegal ou aplicada injustamente. Os tribunais anularão acordos que violem as políticas públicas ou sejam inexequíveis.
Eles são para sempre? Muitas vezes, sim. As restrições de escritura passam de um proprietário para outro. Eles se apegam à terra, não à pessoa. Se a escritura disser que você não pode ter cabras, o próximo comprador também não poderá ter cabras, a menos que a restrição expire ou seja contestada legalmente.
O que acontece se você quebrar as regras? As consequências são graves. A outra parte, geralmente o HOA ou o proprietário de um imóvel vizinho, tem o direito de processá-lo. Você pode enfrentar multas ou ordens judiciais. Não presuma que você pode ignorar a papelada. Leia as letras miúdas. Sua liberdade futura depende disso.
