Płacenie profesjonalistom setek dolarów za powiedzenie Ci, ile wart jest Twój dom, wydaje się zmarnowanymi pieniędzmi. Znasz już tę liczbę w swojej głowie. Ale oto brutalna rzeczywistość: bank nie zaakceptuje tej kwoty. Chcą obiektywnego, niezależnego eksperta, który zatwierdzi Twój wniosek o kredyt hipoteczny.
Ekspert ten jest rzeczoznawcą.
Pełni rolę mediatora. Ocenia stan obiektu. Porównuje dach i fundamenty z podobnymi domami w okolicy. Tak, korzysta z list kontrolnych, ale szkolenie podpowiada mu, jak dostosować wycenę w oparciu o preferencje klienta. Założyłeś ogródek? To będzie odliczenie. Zainstalowałeś nową kuchnię? To będzie wzrost.
Cena, którą ustali, może albo zadecydować o transakcji, albo ją złamać. Nie możesz kontrolować, czy dom sąsiadów jest jasnozielony, czy załamanie rynku. Możesz kontrolować opiekę nad swoją własnością. I tak, być może będziesz musiał wprowadzić pewne zmiany. Nawet drobne.
Oto jak się przygotować.
Współczynnik atrakcyjności elewacji
Amerykańskie Towarzystwo Architektów Krajobrazu (ASLA) twierdzi, że profesjonalna architektura krajobrazu może zwiększyć wartość domu o 15 procent. Nie spiesz się. Wielu kupujących nie chce ogrodu wymagającego wielogodzinnej pielęgnacji. Chcą dokładności. Chcą kontroli.
Rzeczoznawcy zwracają uwagę na „atrakcyjność elewacji” (atrakcyjność). To jest pierwsze wrażenie, jakie robi Twoja nieruchomość. Nie chodzi tylko o wygląd. Chodzi o funkcjonalność i czystość. Zadbane podwórko wskazuje, że właściciel domu dba również o stan wewnętrzny budowli.
Nie musisz zatrudniać firmy, aby całkowicie przebudować krajobraz. W przypadku większości transakcji jest to przesada. Wypróbuj te proste, ale skuteczne zmiany:
- Posadź kwiaty w skrzynkach okiennych w widocznych miejscach.
- Dodaj rośliny doniczkowe na werandzie lub w przedpokoju.
- Wymień zardzewiałą lub przestarzałą skrzynkę pocztową.
Te drobne akcenty sygnalizują urok. Sygnalizują opiekę. Dodają postrzeganą wartość, nie opróżniając portfela ani sobotnich poranków.
Efekt sąsiedztwa
Nie możesz przenieść swojego domu. Musisz więc pracować z przestrzenią, którą zajmuje. Rzeczoznawcy cenią „sąsiedztwo” na równi z samym domem.
Patrzą na szkoły. Patrzą na dostęp do sklepów. Przyglądają się szlakom komunikacyjnym. Na obszarach miejskich puste działki lub opuszczone (niezamieszkane/zburzone) nieruchomości w pobliżu mogą obniżyć Twoją wartość. Na obszarach wiejskich ten sam skutek może mieć słaby dostęp do dróg lub wątpliwe użytkowanie gruntów.
Nawyki Twoich sąsiadów mają znaczenie. Jeśli pobliski dom jest „oko na mięso” (horror estetyczny), Twoja nieruchomość cierpi na skutek skojarzenia. Nie możesz zmusić sąsiada do pomalowania bocznicy lub naprawienia gnijącego garażu. Można jednak skorygować naruszenia przepisów budowlanych.
Jeśli w okolicy występuje „plaga” (nielegalne przedmioty), zgłoś to. Usuń go lub zburz przed przybyciem rzeczoznawcy. Spowoduje to zmianę podstawowego stanu obszaru.
Zachowaj także rachunki. Wszystkie kontrole. Zachowaj dokumentację dla każdego wprowadzonego ulepszenia. Pomoże to określić ilościowo poprawę, gdy rzeczoznawca spotka się z Tobą i Twoim agentem nieruchomości.
„Nawet ilość pracy, jaką Twoi sąsiedzi włożyli w utrzymanie swoich domów, ma pozytywny lub negatywny wpływ na wartość Twojej nieruchomości.”
Zmieniające się trendy demograficzne
Trendy rynkowe w nieruchomościach nie są statyczne. Jesteśmy świadkami migracji odwrotnej. Młodzi single przeprowadzają się na przedmieścia ze względu na niższe ceny na rynku kupującego. Seniorzy i pokolenie wyżu demograficznego przeprowadzają się do ośrodków miejskich, po których można chodzić pieszo, zmniejszając rozmiary swoich domów.
Osoby w wieku 20 i 30 lat nadal kierują się w stronę miasta. Jednak coraz więcej młodych rodzin i imigrantów wybiera przedmieścia. Ta zmiana ma wpływ na to, czego szukają kupujący. Ma to wpływ na to, co rzeczoznawcy uważają za „porównywalne”. Poznaj swoją grupę demograficzną. Dostosuj do tego swoją prezentację.
Integralność strukturalna nie podlega negocjacjom
Zanim zaczniesz martwić się kolorem farb lub materiałem blatu, musisz upewnić się, że „kości” Twojego domu są mocne. Rzeczoznawca szuka nieruchomości, które są „solidne konstrukcyjnie i szczelne”.
Oznacza to brak szkód spowodowanych przez wodę. Brak pęknięć w fundamencie. Brak gnicia w ramie. Jeśli projekt zostanie naruszony, wartość spada. Żadna ilość mebli lub elementów małej architektury nie ukryje przeciekającego dachu lub przesuwającej się płyty.
Zacznij od sprawdzenia podstaw:
- Sprawdź dach pod kątem brakujących gontów lub zapadnięć.
- Poszukaj plam wodnych na sufitach i ścianach.
- Sprawdź piwnicę lub podłoże pod kątem wilgoci lub pleśni.
- Upewnij się, że okna i drzwi są uszczelnione, aby zapobiec przeciągom i przenikaniu wody.
Jeśli znajdziesz problemy, napraw je. Albo chociaż ujawnić informacje na ich temat. Ukrywanie problemów strukturalnych to szybka droga do nieudanego badania due diligence i nieudanej transakcji. Rzeczoznawca to zauważy. A jeśli zauważy, cena spadnie.
Celem jest zaprezentowanie domu jako gotowego do zamieszkania. Nie tylko wizualnie, ale także mechanicznie. Kiedy rzeczoznawca widzi dom, o który dbano, ma pewność co do wyceny. Widzi mniej zagrożeń. Mniejsze ryzyko oznacza większą liczbę.
Ale czy liczy się tylko struktura? Nie bardzo. Stan wewnętrzny odgrywa ogromną rolę. Dojdziemy do tego dalej.
Stan wewnętrzny i aktualizacje
Wnętrze Twojego domu to miejsce, w którym kupujący spędzają najwięcej czasu. To miejsce, w którym wyobrażają sobie, jak toczy się ich życie. Rzeczoznawcy zwracają na to uwagę. Zwracają uwagę na zużycie. Szukają przestarzałych przedmiotów.
Nie potrzebujesz całkowitej renowacji. W rzeczywistości nadmierne doskonalenie może być błędem. Nie chcesz dodawać luksusowej sypialni głównej w obszarze skromnych parterowych domów. Koszt nie jest wart swojej ceny.
Zamiast tego skup się na czystości i funkcjonalności.
- Pomaluj ściany neutralnymi kolorami.
- Dokładnie wyczyść dywany lub wymień zużytą podłogę.
- Modernizacja opraw oświetleniowych do współczesnych standardów.
- Upewnij się, że wszystkie urządzenia działają prawidłowo.
Małe aktualizacje przynoszą duże zyski. Świeża warstwa farby jest niedroga, ale sprawia, że pokój wygląda jak nowy. Nowe okucia w szafkach mogą unowocześnić kuchnię bez ceny całkowitego remontu.
„Cena ustalona przez rzeczoznawcę może zadecydować o transakcji lub ją złamać, dlatego jest to niezwykle ważny krok w procesie sprzedaży i zakupu domu”.
Potraktuj to jako kurację. Posprzątaj bałagan. Napraw to, co zepsute. Podkreśl najlepsze cechy. Rzeczoznawca musi sprawdzić, czy dom jest utrzymywany w dobrym stanie. Nie idealne. I zadbany.
Granica między konserwacją a naprawą jest cienka. Poznaj różnicę. Konserwacja oszczędza koszty. Remont dodaje to, ale tylko jeśli pasuje do okolicy.
Przyjrzeliśmy się na zewnątrz. Dzielnica. Struktura. Wnętrze. A co z systemami? Rzeczy, które utrzymują dom przy życiu? To kolejna przeszkoda.
Przeszkoleni rzeczoznawcy mogą natychmiast zidentyfikować wady i problemy konstrukcyjne. Standardowa inspekcja domu powinna ujawnić niezbędne problemy strukturalne i infrastrukturalne, które wymagają korekty przed sprzedażą. Jednakże osoba oceniająca często wykracza poza te obowiązkowe środki bezpieczeństwa. Zwraca także uwagę na poprawki kosmetyczne.
Listy kontrolne wyceny zawierają sekcje dotyczące materiałów i zużycia. Materiał, z którego wykonany jest Twój dom – cegła czy drewno – odgrywa ważną rolę w ustalaniu kosztów. Cegła jest bardzo ceniona ze względu na swoją izolacyjność termiczną i trwałość. Jeżeli jednak zaprawa pomiędzy cegłami uległa zużyciu lub pomiędzy fundamentem a ścianami zewnętrznymi powstały szczeliny, rzeczoznawca zaleci ich uzupełnienie. Poprawi to wygląd. Wymiana zużytej bocznicy drewnianej na nową bocznicę drewnianą zwiększa wartość Twojego domu. Nie jest to wymagane ze względów bezpieczeństwa. Dodanie izolacji pomiędzy ścianami zewnętrznymi i wewnętrznymi starszego domu również zwiększa jego wartość. Malowanie elewacji, jeśli okładzina jest zniszczona przez warunki atmosferyczne, również przyczynia się do wzrostu ceny.
Przed pokazaniem domu zaleca się użycie myjki ciśnieniowej na powierzchniach zewnętrznych. Jest to niedrogi projekt. Usuwa nagromadzony brud z pęknięć i szczelin. Wygląd uległ znacznej poprawie. W przypadku zużycia uszczelek i ram zdecydowanie zaleca się wymianę starych okien. To jeden z droższych projektów. Potencjalni nabywcy wysoko oceniają stan okien.
Starzenie się: dobre lub złe
Kupując nowy dom, wiele osób oczekuje, że będzie on służył długo. Albo wiedzą, że nie będą w nim mieszkać dłużej niż określoną liczbę lat. W niektórych domach, które mają zaledwie 10 lat, na sufitach pojawiają się pęknięcia w miejscach, gdzie płyta gipsowo-kartonowa została nieprawidłowo połączona. Osiadanie fundamentów następuje na skutek zbyt szybkiego zabudowania gruntu. Istnieje wiele problemów związanych z budownictwem i terenem, które ujawniają się wcześnie.
Starsze domy, nawet te o solidnej konstrukcji lub wysokiej jakości wykonaniu, zwykle mają pewne przestarzałe detale. Nieaktualne funkcje nie są liczone jako „punkty sprzedaży”.
Nowy czy stary dom, wartość domu w porównaniu do innych nieruchomości jest wyższa, jeśli jest dobrze utrzymany i aktualizowany. Jeżeli tak nie jest, generalny wykonawca może wprowadzić pewne poprawki przed wizytą rzeczoznawcy. Proste projekty, takie jak naprawa uszkodzonej płyty gipsowo-kartonowej. Malowanie pomieszczeń w celu stworzenia iluzji wysokości lub ich rozjaśnienia. Polerowanie lub renowacja elementów drewnianych. To dodaje troskliwej jakości domowi. Może to mieć wpływ na ocenę.
Uzyskanie szacunków dotyczących wszelkich obszarów domu, które wydają się zużyte lub zepsute, pomaga zawęzić grupę wykonawców i majsterkowiczów. Poczta pantoflowa często prowadzi do znalezienia właściwej osoby lub osób do pracy.
Znalezienie licencjonowanego wykonawcy
Większość wykonawców ogólnych i specjalistycznych posiada licencje państwowe. Te komisje licencyjne będą udostępniać katalogi licencjonowanych wykonawców. Potwierdzają one kwalifikacje znalezionych przez Ciebie potencjalnych wykonawców. Zatrudnienie licencjonowanego wykonawcy do wykonywania prac remontowych lub renowacyjnych pomaga zapewnić, że zatrudnione osoby zostaną przeszkolone w zakresie prawidłowego wykonywania pracy.
Ponadczasowy lub przestarzały
Wiek i projekt domu są mniej istotne dla oceny niż jego porównanie z innymi domami. Rzeczoznawcy starają się porównać dom z innymi domami, które są jak najbardziej podobne pod względem projektu, wielkości i wieku. Następnie brane są pod uwagę inne czynniki. Konserwacja i odnawianie są najważniejsze.
Chociaż domy dwupoziomowe osiągnęły szczyt popularności, nie sprzedają się tak dobrze, jak bardziej nowoczesne domy na planie otwartym. Nie będą też oceniani na tle tego bardziej nowoczesnego „konkurenta”. Jeśli więc masz dom w przestarzałym stylu, rozważ nadanie mu najczystszego i najlepiej utrzymanego wyglądu na zewnątrz.
Podświetlanie i maksymalne wykorzystanie dziwacznych funkcji sprawdza się dobrze w starszych domach. Można kontrastować z meblami. Czerp pomysły z magazynów o projektowaniu, aby Twój mniej popularny styl domu wyróżniał się na tle porównywalnych domów. Nie można zmienić układu. Ale możesz zaktualizować to, co jest nieaktualne.
Sypialnie i łazienki
Przed dodaniem łazienki w przedziale cenowym od 15 000 do 20 000 dolarów i więcej, skonsultuj się ze specjalistą. Upewnij się, że ulepszenie jest warte szacowanych kosztów. Jeśli wartość domu spadła ze względu na lokalizację lub ceny rynkowe, możesz wyjść na zero, dodając zupełnie nową łazienkę. Albo możesz nie wyjść.
Kolejną rzeczą do rozważenia są sypialnie w domu. A konkretnie: kiedy sypialnia tak naprawdę nie jest sypialnią? Niektóre domy mają pokoje bez szaf. Kiedy przychodzi czas na sprzedaż, właściciele stwierdzają, że pokoju bez szafy nie można nazwać dodatkową sypialnią. Można go wyznaczyć jedynie na biuro lub pokój „bonusowy”.
Sprawdź lokalne rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Jeśli naprawdę chcesz dodać szafę, aby Twój dom był wyposażony w trzy sypialnie zamiast w dwie sypialnie, zapoznaj się z niedrogimi opcjami. Uzyskaj wiele szacunków w ramach swojego budżetu. Poszukaj realistycznych prognoz wpływu dodatku na wycenę.
Urządzenia gospodarstwa domowego i temperatura
Wiek i kondycja mają znaczenie
Rzeczoznawcy patrzą na coś więcej niż tylko na powierzchnię. Dokładnie badają „wnętrza” domu. Systemy HVAC (ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja). Instalacje elektryczne. Hydraulik. Sprzęt AGD. Jeśli te elementy są stare, jest to problem. Ale to niekoniecznie obniża wartość Twojego domu.
Funkcjonalność jest kluczowa. Jeśli wszystko działa. Jeśli wszystko jest czyste. Jeśli masz dokumentację konserwacji. Nawet karty gwarancyjne mogą pomóc. Rzeczoznawcy zauważają, jak dobrze dbano o dom. Widzą, że nie pozwoliłeś, żeby wszystko popadło w ruinę. Nie ma tu mowy o obniżce kosztów.
Ale jeśli coś się zepsuje. Na przykład lodówka brzęczy i przecieka. Albo kanały powietrzne się kruszą. Tutaj cena spada. Czynniki negatywne ulegają konsolidacji.
Wymiana starych jednostek nie zawsze jest warta kosztów dla sprzedawców. Czasem są to koszty utopione. Ale dobry stan? Jest to czynnik neutralny lub pozytywny. Dzięki temu transakcja jest opłacalna.
Wykazanie efektywności energetycznej
Formularz raportu z oceny zawiera specjalną sekcję dotyczącą cech efektywności energetycznej. Użyj tego.
Liczą się głowice prysznicowe o niskim przepływie.
Uwzględniono sterowanie podgrzewaczem wody.
Urządzenia ENERGY STAR? To jest czyste złoto.
Musisz wskazać te cechy. Oceniający mogą je przeoczyć, jeśli nie zwrócisz na nie uwagi.
Nabywcy zorientowani na zielone technologie to rosnący rynek. Zwracają uwagę na rachunki za media. Twój dom wyróżnia się. Wydaje się nowoczesny. Wydaje się, że to odpowiedzialny wybór.
Nawet niewielkie ulepszenia sygnalizują efektywność energetyczną. Nie sprzedajesz tylko ścian. Sprzedajesz niższe koszty eksploatacji. To odwołuje się do logiki. I na emocje.
Ulepszyć czy sprzedać „tak jak jest”?
Biblią w tym temacie jest Jednolity Raport Wyceny Nieruchomości Mieszkaniowych (URAR). Wydawcą są Fannie Mae i Freddie Mac. Mówi rzeczoznawcom dokładnie, czego szukać.
Wyjście poza tę listę rzadko dodaje wartość.
„Listy życzeń”? Projekty domów na przyszłość? Nie mają one wpływu na ostateczną kwotę. Są subiektywne. Rzeczoznawcy operują danymi porównawczymi (porównawcami). Nie twój gust.
Problemy stwierdzone podczas kontroli to inna sprawa. Są to wymagane poprawki. Jeśli dach przecieka, nie można ukryć się za raportem z wyceny.
Ale dla elementów niekrytycznych? Zostaw wszystko tak jak jest.
Jeśli coś nie jest zepsute, nie naprawiaj tego.
Naprawa może kosztować więcej, niż wniesie wartość dodaną. Kupujący mogą w ogóle nie docenić Twojego wyboru. Sprzedaż „tak jak jest” często pozwala zachować wartość. Pozwala uniknąć nadmiernego ulepszania domu w porównaniu z sąsiednimi nieruchomościami.
Wersja ulepszeń
Po ocenie ciśnienie wzrasta.
Cena okazała się niska. Nie możesz sprzedawać. Myślisz o poprawie.
Generalny remont całego domu? Całkowity remont pokoi?
Zatrzymywać się.
Pomyśl o kosztach. Pomyśl o czasie.
Ocena to migawka. Naprawa może zająć miesiące. Rynek się zmieni.
Lepiej poczekać. Lub sprzedaj po aktualnej cenie.
Podejmowanie ryzyka po niskiej ocenie często prowadzi do żalu. Trzymaj się podstaw. Niech rynek sam zdecyduje, czego chce.
Zrozumienie danych porównawczych na potrzeby wyceny
Rzeczoznawcy nie postrzegają Twojego domu w oderwaniu od rzeczywistości. Przydzielają sumy pieniędzy na podstawie właściwości obiektów bardzo podobnych do twoich. Zazwyczaj stosowana jest metoda porównawczej analizy rynku. Oznacza to, że porównują Twój dom z najnowszymi sprzedażami w Twojej okolicy.
Metraż kwadratowy jest ważny. Pod uwagę brana jest również liczba sypialni i łazienek. Czy dom ma garaż? Jaki jest ogólny styl domu? To podstawowe dane. Jeśli ceny sprzedaży porównawczej są niższe, niż masz nadzieję uzyskać, być może będziesz musiał zwrócić uwagę na inne czynniki.
Jakość wykończenia wnętrz ma znaczenie. Niedawne ulepszenia powyżej średniej obszaru mogą zwiększyć tę wartość. Istnieją jednak ścisłe ograniczenia. Rzeczoznawcy postępują zgodnie z Wytycznymi dotyczącymi oceny i oceny międzyagencyjnej ustanowionymi przez Rezerwę Federalną. Zawyżanie wartości w celu ułatwienia kupującemu uzyskania pożyczki jest nieetyczne. Jest to poważne naruszenie. Może to mieć konsekwencje prawne dla zaangażowanego profesjonalisty.
Rzeczywistość lokalnego rynku
Twój lokalny rynek określa punkt odniesienia. Dane porównawcze pokazują tendencję. Wykrywają, czy ceny rosną, czy spadają. Studiuj historię. Na koniec 2010 r. 23,2% właścicieli domów było zadłużonych na kwotę przekraczającą wartość ich domów. Był to wzrost z 21,8% w 2009 roku.
Koszt może spaść. To także szansa dla Twojej nieruchomości. W tym okresie bardzo niewiele obszarów wykazało wzrost wartości domów. Jednak ludzie nadal kupowali domy. Rynek był korzystny dla kupujących. Sprzedający nadal musieli sprzedawać.
Przygotowanie serca jest częścią procesu. Wkładasz swoją pracę i wysiłek. Masz interes finansowy. Trudno zaakceptować niższą cenę. Ale może doprowadzić do zamknięcia. Dzięki temu możesz iść dalej. W przyszłości możesz znaleźć rozwój w nowej lokalizacji.
Przygotowanie do wizyty rzeczoznawcy
Kolejnymi krokami są prace wykończeniowe wewnątrz i na zewnątrz. Czystość ma znaczenie. Bałagan ukrywa cechy. Rzeczoznawca musi mieć jasny pogląd na przestrzeń.
Sprawdź podstawy. Czy światła działają? Czy są jakieś odpryski w farbie? Popraw drobne problemy przed przybyciem rzeczoznawcy. Te szczegóły sygnalizują dobrą obsługę. Zakładają, że reszta domu jest w dobrym stanie.
Rynku nie zmienisz. Nie można zmusić liczb porównawczych do gwałtownego wzrostu. Ale możesz kontrolować to, co widzi rzeczoznawca. Czysty, zorganizowany dom robi lepsze wrażenie. Dzięki temu ocena stanu jest płynniejsza.
Pomyśl także o wyglądzie zewnętrznym. Skoszona trawa. Przycięte krzewy. Czyszczenie ciśnieniowe bocznicy. Są to niedrogie ulepszenia. Podnoszą atrakcyjność elewacji. Sygnalizują dumę z posiadania.
Co się stanie, jeśli wynik będzie niski? Możesz to rzucić wyzwanie. Podaj listę najnowszych ulepszeń. Pokaż mi rachunki. Wskaż wszelkie braki w danych porównawczych. Być może drugi dom miał nowy dach. Być może jest na bardziej ruchliwej ulicy. Wykorzystaj fakty. Nie emocje.
Proces kończy się z chwilą przesłania raportu. Numery są ustawione. Od nich zależy wypłata środków pożyczkowych. Jeśli jesteś sprzedawcą, możesz negocjować. Obniż cenę. Pokryj koszty zamknięcia. Spotkaj się z kupującym w połowie drogi.
To jest kalkulacja. Zimno i precyzyjnie. Ale twój dom wydaje się ciepły. Przechowuje Twoje wspomnienia. W luce między tymi dwiema rzeczywistościami kryje się stres.
Skoncentruj się na tym, co możesz kontrolować. Przygotuj dom. Bądź szczery. Niech liczby zrobią robotę. Następnie przejdź dalej. Następny rozdział rozpoczyna się w miejscu, w którym się znajdziesz.
