Een professional honderden dollars betalen om u te vertellen wat uw huis waard is, voelt als verzonken kosten. Je kent het nummer al in je hoofd. Maar hier is de realiteitscheck: de bank zal dat nummer niet kopen. Zij hebben een objectieve derde nodig die uw hypotheekaanvraag ondersteunt.
Deze persoon is de taxateur.
Zij zijn de tussenpersoon. Ze kijken naar de conditie. Ze vergelijken uw dak en fundering met soortgelijke huizen in de buurt. Ze gebruiken weliswaar checklists, maar hun training vertelt hen hoe ze zich kunnen aanpassen aan de voorkeuren van kopers. Heb je de tuin verwaarloosd? Dat is een aftrek. Heeft u een nieuwe keuken geplaatst? Dat is een toevoeging.
De prijs waarop ze terechtkomen, maakt of breekt de verkoop. Je hebt geen controle over het neongroene huis ernaast of over een instortende markt. U kunt controle hebben over de zorg die u aan uw eigendom besteedt. En ja, misschien moet je wat wijzigingen aanbrengen. Zelfs kleine.
Hier ziet u hoe u zich kunt voorbereiden.
De beteugelingsfactor
De American Society of Landscape Architects (ASLA) beweert dat een professionele landschapsupdate de woningwaarde met wel 15 procent kan verhogen. Loop niet op de zaken vooruit. Veel kopers willen geen tuin die urenlang onderhoud vergt. Ze willen netjes. Ze willen beheersbaar.
Taxateurs kijken naar ‘curb appeal’. Dit is de eerste indruk die uw woning maakt. Het gaat niet alleen om uiterlijk. Het gaat om nut en netheid. Een opgeruimde tuin duidt op een huiseigenaar die de structuur binnen onderhoudt.
U hoeft geen bedrijf in te huren om uw hele landschap te vernieuwen. Dat is voor de meeste verkopen overdreven. Probeer deze eenvoudige aanpassingen met grote impact:
- Plant bloembakken in zichtbare ramen.
- Voeg plantenbakken toe aan uw veranda of hal.
- Vervang een verroeste of verouderde brievenbus.
Deze kleine details duiden op charme. Ze signaleren zorg. Ze dragen bij aan de waargenomen waarde zonder uw portemonnee of uw zaterdagochtend leeg te trekken.
Het buurteffect
U kunt uw huis niet verhuizen. Je moet dus werken met de locatie die het inneemt. Taxateurs beoordelen de “kap” net zo goed als het huis.
Ze kijken naar scholen. Ze kijken naar de toegang tot winkels. Ze kijken naar transportroutes. In stedelijke gebieden kunnen leegstaande kavels of leegstaande panden in de buurt uw waarde naar beneden halen. In plattelandsgebieden kunnen slechte wegentoegang of twijfelachtig landgebruik hetzelfde effect hebben.
De gewoonten van je buren zijn belangrijk. Als het huis ernaast een doorn in het oog is, lijdt uw eigendom onder associatie. Je kunt je buurman niet dwingen zijn gevel te schilderen of zijn rottende garage te repareren. U kunt overtredingen van de code echter wel aanpakken.
Als er een plaag op het blok zit, meld dit dan. Laat het opruimen of slopen voordat de taxateur arriveert. Het verandert de uitgangssituatie van de toestand van de buurt.
Bewaar ook de bonnen. Allemaal. Bewaar voor elke upgrade die u uitvoert de documentatie. Het helpt de verbetering te kwantificeren wanneer de taxateur met u en uw makelaar om de tafel zit.
“Zelfs de hoeveelheid werk die uw buren in het onderhoud van hun huis steken, heeft een positief of negatief effect op de waarde van uw onroerend goed.”
De veranderende demografie
Vastgoedtrends zijn niet statisch. We zien een omgekeerde migratie. Jonge, alleenstaanden verhuizen naar buitenwijken voor lagere prijzen op een kopersmarkt. Senioren en babyboomers krimpen in voetgangersvriendelijke stedelijke kernen.
De twintigers en dertigers neigen nog steeds naar de stad. Maar steeds meer jonge gezinnen en immigranten kiezen voor de buitenwijken. Deze verschuiving heeft invloed op waar kopers naar op zoek zijn. Het beïnvloedt wat taxateurs als ‘vergelijkbaar’ beschouwen. Ken uw demografie. Pas uw presentatie aan.
Structurele integriteit is niet onderhandelbaar
Voordat u zich zorgen maakt over verfkleuren of aanrechtmaterialen, moet u ervoor zorgen dat de botten van uw huis stevig zijn. Een taxateur zoekt naar ‘structureel gezond en afgedicht’.
Dit betekent dat er geen waterschade is. Geen scheuren in de fundering. Geen rot in de lijst. Als de structuur wordt aangetast, keldert de waarde. Geen enkele vorm van enscenering of landschapsarchitectuur kan een lekkend dak of een verschuivende plaat verbergen.
Begin met het inspecteren van de basis:
- Controleer het dak op ontbrekende dakspanen of doorzakken.
- Zoek naar watervlekken op plafonds of muren.
- Inspecteer de kelder of kruipruimte op vocht of schimmel.
- Zorg ervoor dat ramen en deuren goed afsluiten om tocht en binnendringend water te voorkomen.
Als u problemen tegenkomt, los deze dan op. Of maak ze in ieder geval openbaar. Het verbergen van structurele problemen is de snelste weg naar een mislukte inspectie en een deal die mislukt. Een taxateur zal het ontdekken. En als ze dat wel doen, daalt de waarde.
Het doel is om een woning te presenteren die instapklaar is. Niet alleen visueel, maar ook mechanisch. Wanneer de taxateur een huis ziet dat goed onderhouden is, heeft hij vertrouwen in de taxatie. Ze zien minder risico. Minder risico betekent een hoger getal.
Maar is de structuur het enige dat telt? Niet helemaal. De staat van het interieur speelt een grote rol. Daar komen we hierna op terug.
Interieurconditie en updates
Het interieur van uw huis is waar kopers de meeste tijd doorbrengen. Het is de plek waar ze zich voorstellen dat hun leven zich ontvouwt. Taxateurs houden hier rekening mee. Ze zoeken naar slijtage. Ze zoeken naar verouderde functies.
Een volledige renovatie is niet nodig. Overmatig verbeteren kan zelfs een vergissing zijn. Je wilt geen luxe mastersuite toevoegen in een buurt met bescheiden boeren. De waarde zal de kosten niet terugverdienen.
Concentreer u in plaats daarvan op schoon en functioneel.
- Verf muren in neutrale kleuren.
- Vloerbedekking grondig reinigen of versleten vloerbedekking vervangen.
- Update verlichtingsarmaturen naar moderne normen.
- Zorg ervoor dat alle apparaten in goede staat verkeren.
Kleine updates leveren een hoog rendement op. Een nieuwe verflaag kost weinig, maar zorgt ervoor dat een kamer als nieuw aanvoelt. Nieuwe hardware op kasten kan een keuken moderniseren zonder het prijskaartje van een verbouwing.
“De prijs die uw taxateur bepaalt, kan de verkoop van uw huis maken of breken, dus het is een uiterst belangrijke stap in het verkoop- en koopproces van uw huis.”
Zie het als cureren. Verwijder de rommel. Repareer het kapotte. Benadruk de beste eigenschappen. De taxateur moet een woning zien die verzorgd is. Niet perfect. Verzorgd.
Er is een dunne grens tussen onderhoud en renovatie. Ken het verschil. Onderhoud behoudt waarde. Renovatie voegt daaraan toe, maar alleen als het aansluit bij de buurt.
De buitenkant hebben we afgedekt. De buurt. De structuur. Het interieur. Hoe zit het met de systemen? De dingen die het huis levend houden? Dat is de volgende hindernis.
Getrainde taxateurs weten slechte constructieve en constructieve problemen onmiddellijk te signaleren. Een standaard huisinspectie is bedoeld om noodzakelijke bouw- en infrastructuurproblemen aan het licht te brengen die moeten worden verholpen voordat u verkoopt. Maar een taxateur gaat vaak verder dan die verplichte veiligheidsupgrades. Ze zoeken ook naar cosmetische oplossingen.
Beoordelingscontrolelijsten bevatten secties over materialen en slijtage. Of uw huis nu van baksteen is of van hout is, speelt een grote rol in de taxatie. Baksteen wordt zeer gewaardeerd vanwege zijn isolatie en duurzaamheid op lange termijn. Maar als u tussensteenmortel of gaten tussen de fundering en de buitenmuren heeft versleten, zal de taxateur u aanraden om te patchen. Het verbetert het uiterlijk. Het vervangen van versleten hout door nieuwe gevelbeplating verhoogt de waarde. Voor de veiligheid is het niet nodig. Het toevoegen van isolatie tussen de buiten- en binnenmuren van een ouder huis voegt waarde toe. Het schilderen van de buitenkant als gevelbeplating door het weer versleten is, doet dat ook.
Het wordt aanbevolen om de buitenkant van elk huis elektrisch te wassen voordat u het laat zien. Het is een goedkoop project. Het verwijdert opgehoopt vuil uit scheuren en spleten. Het uiterlijk verbetert aanzienlijk. Het vervangen van oude ramen is zeer aan te raden als de afdichtingen en het frame versleten zijn. Het is een van de duurdere projecten. Potentiële kopers plaatsen een goede raamconditie hoog op hun wensenlijst.
Goed of slecht ouder worden
Als je een nieuw huis koopt, verwachten veel mensen dat het lang meegaat. Of ze weten dat ze niet langer dan een bepaald aantal jaren zullen blijven. Sommige huizen die slechts 10 jaar oud zijn, hebben scheuren in de plafonds waar de gipsplaat niet op de juiste manier is samengevoegd. Zinkende funderingen gebeuren omdat het land te snel werd ontwikkeld. Er zijn een aantal bouw- en vastgoedproblemen die al vroeg opduiken.
Oudere huizen, zelfs die met een solide constructie of vakmanschap, hebben over het algemeen enkele gedateerde details. Verouderde functies gelden niet als ‘verkoopargumenten’.
Of het nu nieuw of oud is, de woningwaarde is in vergelijking met andere eigendommen hoger als een woning goed verzorgd en bijgewerkt is. Als dit niet het geval is, zijn er enkele oplossingen die een algemene aannemer kan oplossen voordat een taxateur langskomt. Eenvoudige projecten zoals het repareren van beschadigde gipsplaat. Kamers schilderen om een illusie van hoogte toe te voegen of om ze op te fleuren. Polijsten of overspuiten van houten details. Deze voegen zorgkwaliteiten toe aan een huis. Dat kan een rol spelen in de waardering.
Door schattingen te krijgen voor delen van een huis die er versleten of kapot uitzien, wordt het aantal aannemers en klusjesmannen kleiner. Mond-tot-mondreclame leidt vaak tot het vinden van de juiste persoon of mensen voor de baan.
Een erkende aannemer vinden
De meeste algemene en gespecialiseerde aannemers hebben een vergunning van de staat. Deze licentiecommissies zullen directory’s verstrekken van erkende aannemers. Ze bevestigen de referenties van perspectiefaannemers die u tegenkomt. Als u een erkende aannemer gebruikt om reparaties of renovaties uit te voeren, zorgt u ervoor dat de mensen die u inhuurt de training hebben om het werk goed te doen.
Tijdloos of verouderd
Voor een taxatie zijn leeftijd en ontwerp van een woning minder belangrijk dan hoe goed deze zich verhoudt tot andere woningen. Taxateurs proberen een woning te vergelijken met andere woningen die qua ontwerp, grootte en leeftijd zo veel mogelijk op elkaar lijken. Dan komen andere factoren in aanmerking. Onderhoud en upgrades zijn het belangrijkst.
Hoewel split-levelwoningen hun piek in populariteit hebben gepasseerd, verkopen ze lang niet zo goed als modernere, open woningen. Ze zullen ook niet geprijsd worden ten opzichte van deze meer eigentijdse ‘concurrentie’. Dus als je een huis bezit met een verouderde stijl, overweeg dan om het het schoonste en best verzorgde huis van de buurt te maken.
Het benadrukken en optimaal benutten van eigenzinnige kenmerken werkt goed bij oudere huizen. Je kunt meubels contrasteren. Leen ideeën uit designtijdschriften om jouw minder populaire woonstijl te laten opvallen tussen vergelijkbare woningen. U kunt de lay-out niet wijzigen. Maar u kunt het verouderde bijwerken.
Bedden en baden
Raadpleeg een professional voordat u een badkamer toevoegt in de prijsklasse van $ 15.000 tot $ 20.000 of meer. Zorg ervoor dat de upgrade vruchten afwerpt met de geschatte waarde. Als een huis in waarde is gedaald vanwege de locatie of de marktwaarde, kunt u break-even toevoegen aan een geheel nieuwe badtoevoeging. Misschien niet.
Iets anders waar u rekening mee moet houden, zijn de slaapkamers van uw huis. Concreet: wanneer is een slaapkamer niet echt een slaapkamer? Sommige huizen hebben kamers zonder kasten. Als het tijd is om te verkopen, komen eigenaren erachter dat een kamer zonder kast niet als extra slaapkamer kan worden vermeld. Het kan alleen worden bestempeld als kantoor of als “bonuskamer”.
Controleer de plaatselijke bestemmingsverordeningen. Als je een kast wilt toevoegen, zodat je huis kan worden gewaardeerd als een huis met drie slaapkamers in plaats van als een slaapkamer met twee slaapkamers, onderzoek dan goedkope opties. Ontvang voldoende schattingen binnen uw budget. Zoek naar realistische voorspellingen over wat de toevoeging met de beoordeling zal doen.
Apparaten en temperatuur
Leeftijd en conditie zijn belangrijk
Taxateurs kijken niet alleen naar vierkante meters. Ze onderzoeken de ingewanden van het huis. HVAC-eenheden. Elektrische systemen. Sanitair. Apparaten. Als deze oud zijn, roept dit rode vlaggen op. Maar ze verlagen niet automatisch uw waarde.
De sleutel is functie. Als alles werkt. Als het schoon is. Als u onderhoudsboekjes heeft. Zelfs garantiepapieren helpen. Taxateurs merken de zorg op. Ze zien dat je de dingen niet hebt laten rotten. Geen waarde getroffen daar.
Breek het toch. Zorg voor een koelkast die zoemt en lekt. Of kanaalwerk dat afbrokkelt. Dat is waar het aantal daalt. Negatieve cijfers blijven hangen.
Het vervangen van oude eenheden is voor verkopers niet altijd het geld waard. Soms zijn het verzonken kosten. Maar goede staat? Dat is een neutrale tot positieve factor. Het houdt de deal levend.
Pronk met efficiëntie
Er staat een specifiek vak op het beoordelingsformulier voor energiekenmerken. Gebruik het.
Douchekoppen met een laag debiet tellen mee.
De bedieningselementen van de boiler tellen mee.
ENERGY STAR-apparaten? Die zijn goud.
Deze dient u aan te wijzen. Taxateurs kunnen ze missen als u ze niet benadrukt.
Groene kopers zijn een groeiende markt. Ze letten op de energierekeningen. Jouw woning valt op. Het voelt modern aan. Het voelt verantwoordelijk.
Zelfs kleine upgrades signaleren efficiëntie. Je verkoopt niet alleen muren. U verkoopt lagere lopende kosten. Dat appelleert aan de logica. En emotie.
Verbeteren of zoals het is?
Het Uniform Residential Taxateur Report (URAR) is hier de bijbel. Uitgegeven door Fannie Mae en Freddie Mac. Het vertelt taxateurs precies waar ze op moeten letten.
Verder gaan dan die lijst voegt zelden waarde toe.
Verlanglijstitems? Huisdierenprojecten? Die halen niet het definitieve aantal. Ze zijn subjectief. Taxateurs handelen in vergelijkingen. Niet jouw smaak.
Inspectieproblemen zijn verschillend. Dat zijn verplichte reparaties. Je kunt je niet verschuilen achter een taxatierapport als het dak lekt.
Maar voor niet-kritieke items? Laat het zoals het is.
Als het niet kapot is, repareer het dan niet.
Het repareren ervan kost misschien meer dan het oplevert. Kopers kunnen uw keuze sowieso haten. ‘Zoals het is’ behoudt vaak waarde. Het voorkomt oververbetering voor de buurt.
Upgrades heroverwegen
Na de beoordeling neemt de druk toe.
Het aantal kwam laag uit. Je verkoopt niet. Je denkt aan upgraden.
Volledige woningrenovatie? Revisies van kamer tot kamer?
Stop.
Denk na over de kosten. Denk na over de tijd.
Taxaties zijn momentopnames. Uw renovatie kan maanden duren. De markt verschuift.
Het is beter om te wachten. Of verkoop tegen de huidige waarde.
Risicovolle stappen na een lage waardering leiden vaak tot spijt. Houd je aan de essentie. Laat de markt beslissen wat zij wil.
Beoordelingsvergelijkingen begrijpen
Taxateurs kijken niet in een vacuüm naar uw huis. Ze wijzen dollarbedragen toe op basis van eigendommen die erg op die van u lijken. De methode is meestal een vergelijkende marktanalyse. Dit betekent dat ze uw huis vergelijken met recente verkopen in uw buurt.
Vierkante meters zijn belangrijk. Het aantal slaapkamers en badkamers telt ook mee. Heeft de woning een garage? Wat is de algemene stijl? Dit zijn de primaire gegevenspunten. Als de vergelijkbare verkoopprijzen lager zijn dan wat u hoopt te krijgen, kunt u naar andere factoren kijken.
Interne kwaliteit helpt. Recente upgrades die de norm in het gebied overschrijden, kunnen de waarde omhoog duwen. Maar er zijn harde lijnen. Taxateurs volgen de Interagency Appraisal and Evaluation Guidelines van de Federal Reserve. Het opblazen van een waarde om een koper te helpen een lening te krijgen, is onethisch. Het is een ernstige inbreuk. Het kan juridische gevolgen hebben voor de betrokken professional.
De realiteit van de lokale markt
Uw lokale markt dicteert de basislijn. Vergelijkingen laten de trend zien. Ze laten zien of waarden stijgen of dalen. Kijk naar de geschiedenis. Eind 2010 had 23,2 procent van de huiseigenaren meer schulden dan hun woning waard was. Dat was een stijging ten opzichte van 21,8 procent in 2009.
Mogelijk zijn de waarden gedaald. Ook voor uw eigendom behoort dit tot de mogelijkheden. Zeer weinig gebieden kenden in die periode een groei van de woningwaarde. Toch kochten mensen nog steeds huizen. De markt was in het voordeel van kopers. Verkopers moesten nog verkopen.
Je hart voorbereiden is onderdeel van het proces. Je hebt zweetvermogen ingebracht. Je hebt een financiële huid in het spel. Een lagere waarde accepteren is moeilijk. Maar het kan afsluiting bieden. Het zorgt ervoor dat je verder kunt. Mogelijk vindt u later groei op een nieuwe locatie.
Voorbereiding op het bezoek van de taxateur
De volgende stappen omvatten het opknappen van het interieur en exterieur. Netheid is belangrijk. Rommel verbergt kenmerken. Een taxateur moet de ruimte duidelijk kunnen zien.
Controleer de basis. Werken de lichten? Is de verf afgebroken? Los kleine problemen op voordat de taxateur arriveert. Deze details duiden op goed onderhoud. Ze suggereren dat de rest van het huis goed verzorgd is.
Je kunt de markt niet veranderen. Je kunt vergelijkbare personen niet dwingen om te springen. Maar u kunt wel bepalen wat de taxateur ziet. Een schoon, georganiseerd huis laat een betere indruk achter. Het maakt de conditiebeoordeling soepeler.
Denk ook aan de buitenkant. Gemaaid gazons. Gesnoeide struiken. Onder druk gewassen gevelbeplating. Dit zijn goedkope verbeteringen. Ze vergroten de aantrekkelijkheid van de beteugeling. Ze duiden op trots op eigendom.
Wat gebeurt er als de taxatie laag uitvalt? Je kunt het uitdagen. Geef uw eigen lijst met recente upgrades op. Toon bonnetjes. Wijs op gebreken in de vergelijkingen. Misschien had het andere huis een nieuw dak nodig. Misschien ligt het in een drukkere straat. Gebruik feiten. Geen gevoelens.
Het proces eindigt wanneer de melding wordt ingediend. De cijfers zijn ingesteld. De opbrengsten van de leningen zijn van hen afhankelijk. Als u de verkoper bent, kunt u onderhandelen. Verlaag de prijs. Sluitingskosten dekken. Ontmoet de koper halverwege.
Het is een berekening. Koud en precies. Maar je huis voelt warm aan. Het bevat je herinneringen. In de kloof tussen deze twee realiteiten leeft de stress.
Concentreer u op datgene waar u controle over heeft. Maak het huis klaar. Wees eerlijk. Laat de cijfers hun werk doen. Ga dan verder. Het volgende hoofdstuk begint waar je ook landt.
