Pagare centinaia di dollari a un professionista per dirti quanto vale la tua casa sembra un costo irrecuperabile. Conosci già il numero nella tua testa. Ma ecco la realtà: la banca non acquisterà quel numero. Hanno bisogno di una terza parte obiettiva per sostenere la tua richiesta di mutuo.
Quella persona è il perito.
Sono gli intermediari. Guardano le condizioni. Confrontano il tuo tetto e le tue fondamenta con case simili nell’isolato. Usano liste di controllo, certo, ma la loro formazione dice loro come adattarsi alle preferenze dell’acquirente. Hai trascurato il cortile? Questa è una deduzione. Hai installato una nuova cucina? Questa è un’aggiunta.
Il prezzo su cui si fermano determina o interrompe la vendita. Non puoi controllare la casa verde neon della porta accanto o un mercato in crisi. Tu puoi controllare la cura che dedichi alla tua proprietà. E sì, potrebbe essere necessario apportare alcune modifiche. Anche minori.
Ecco come prepararsi.
Il fattore di attrazione del marciapiede
L’American Society of Landscape Architects (ASLA) sostiene che un aggiornamento paesaggistico professionale può aumentare il valore della casa fino al 15%. Non anticipare te stesso. Molti acquirenti non vogliono un giardino che richieda ore di manutenzione. Vogliono pulito. Vogliono gestibile.
I periti guardano al “frenare l’appello”. Questa è la prima impressione che fa la tua proprietà. Non è solo una questione di aspetto. Si tratta di utilità e pulizia. Un cortile ordinato suggerisce un proprietario di casa che mantiene la struttura all’interno.
Non è necessario assumere un’azienda per revisionare l’intero paesaggio. Questo è eccessivo per la maggior parte delle vendite. Prova queste modifiche semplici e ad alto impatto:
- Piantare fioriere in finestre visibili.
- Aggiungi fioriere al tuo portico o ingresso.
- Sostituisci una cassetta postale arrugginita o obsoleta.
Questi piccoli tocchi segnalano fascino. Segnalano attenzione. Aggiungono valore percepito senza prosciugare il tuo portafoglio o il tuo sabato mattina.
L’effetto vicinato
Non puoi spostare la tua casa. Quindi devi lavorare con la posizione che occupa. I periti valutano la “cappa” tanto quanto la casa.
Guardano le scuole. Guardano all’accesso agli acquisti. Guardano le vie di trasporto. Nelle aree urbane, i lotti liberi o le proprietà dismesse nelle vicinanze possono far diminuire il tuo valore. Nelle zone rurali, uno scarso accesso stradale o un uso discutibile del territorio possono avere lo stesso effetto.
Le abitudini dei tuoi vicini contano. Se la casa accanto è un pugno nell’occhio, la tua proprietà soffre per associazione. Non puoi costringere il tuo vicino a dipingere i suoi rivestimenti o riparare il suo garage marcio. Tuttavia, puoi risolvere le violazioni del codice.
Se c’è un guasto nel blocco, segnalalo. Fallo ripulire o demolire prima che arrivi il perito. Cambia la linea di base della condizione del quartiere.
Inoltre, conserva le ricevute. Tutti quanti. Per ogni aggiornamento effettuato, salva la documentazione. Aiuta a quantificare il miglioramento quando il perito si siede con te e il tuo agente immobiliare.
“Anche la quantità di lavoro che i tuoi vicini dedicano alla manutenzione delle loro case ha un effetto positivo o negativo sul valore della tua proprietà.”
I cambiamenti demografici
Le tendenze immobiliari non sono statiche. Stiamo assistendo ad una migrazione inversa. I giovani single si stanno trasferendo in periferia per prezzi più bassi nel mercato dell’acquirente. Gli anziani e i baby boomer si stanno ridimensionando in nuclei urbani adatti ai pedoni.
Quelli tra i 20 e i 30 anni sono ancora inclini alla città. Ma un numero crescente di giovani famiglie e immigrati scelgono le periferie. Questo cambiamento influisce su ciò che gli acquirenti cercano. Colpisce ciò che i periti considerano “comparabile”. Conosci il tuo gruppo demografico. Personalizza la tua presentazione.
L’integrità strutturale non è negoziabile
Prima di preoccuparti dei colori della vernice o dei materiali del controsoffitto, devi assicurarti che le ossa della tua casa siano solide. Un perito cerca “strutturalmente sano e sigillato”.
Ciò significa nessun danno causato dall’acqua. Nessuna crepa nelle fondamenta. Nessun marciume nell’inquadratura. Se la struttura è compromessa, il valore crolla. Nessuna quantità di allestimento o abbellimento può nascondere un tetto che perde o una soletta che si sposta.
Inizia esaminando le nozioni di base:
- Controllare se il tetto presenta tegole mancanti o cedimenti.
- Cerca macchie d’acqua sui soffitti o sulle pareti.
- Ispezionare il seminterrato o il vespaio per rilevare umidità o muffa.
- Assicurarsi che finestre e porte chiudano adeguatamente per evitare correnti d’aria e infiltrazioni d’acqua.
Se trovi problemi, risolvili. O almeno divulgarli. Nascondere i problemi strutturali è la via veloce verso un’ispezione fallita e un accordo che fallisce. Un perito lo individuerà. E se lo fanno, il valore diminuisce.
L’obiettivo è presentare una casa pronta per essere abitata. Non solo visivamente, ma meccanicamente. Quando il perito vede una casa ben mantenuta, si sente sicuro della valutazione. Vedono meno rischi. Meno rischio significa un numero più alto.
Ma la struttura è l’unica cosa che conta? Non proprio. Le condizioni interne giocano un ruolo enorme. Ci arriveremo dopo.
Condizioni degli interni e aggiornamenti
L’interno della tua casa è il luogo in cui gli acquirenti trascorrono la maggior parte del tempo. È dove immaginano che le loro vite si svolgano. I periti ne prendono atto. Cercano segni di usura. Cercano funzionalità obsolete.
Non hai bisogno di una ristrutturazione completa. In effetti, migliorare eccessivamente può essere un errore. Non vuoi aggiungere una master suite di lusso in un quartiere di modesti allevatori. Il valore non recupererà il costo.
Concentrati invece su qualcosa di pulito e funzionale.
- Dipingere le pareti con colori neutri.
- Pulire a fondo i tappeti o sostituire i pavimenti usurati.
- Aggiornare gli apparecchi di illuminazione agli standard moderni.
- Assicurarsi che tutti gli elettrodomestici siano funzionanti.
Piccoli aggiornamenti producono rendimenti elevati. Una nuova mano di vernice costa poco ma fa sembrare la stanza nuova di zecca. Il nuovo hardware sui mobili può modernizzare una cucina senza il prezzo di una ristrutturazione.
“Il prezzo stabilito dal tuo perito può creare o distruggere la vendita della tua casa, quindi è un passo estremamente importante nel processo di vendita e acquisto della casa.”
Consideratelo come una curatela. Rimuovi il disordine. Ripara ciò che è rotto. Evidenzia le migliori caratteristiche. Il perito dovrebbe vedere una casa curata. Non perfetto. Curato.
C’è una linea sottile tra manutenzione e ristrutturazione. Conosci la differenza. La manutenzione preserva il valore. La ristrutturazione lo aggiunge, ma solo se si allinea con il quartiere.
Abbiamo coperto l’esterno. Il quartiere. La struttura. L’interno. E i sistemi? Le cose che tengono viva la casa? Questo è il prossimo ostacolo.
I periti qualificati sanno come individuare immediatamente problemi strutturali e di costruzione scadenti. Si suppone che un’ispezione standard della casa scopra i problemi edilizi e infrastrutturali necessari che necessitano di correzione prima della vendita. Ma un perito spesso va oltre questi aggiornamenti di sicurezza obbligatori. Cercano anche soluzioni estetiche.
Le liste di controllo di valutazione includono sezioni sui materiali e sull’usura. Il fatto che la tua casa sia in mattoni o con i lati in legno è un fattore importante nella valutazione. Il mattone è molto apprezzato per il suo isolamento e la sua durabilità a lungo termine. Ma se hai usurato malta tra i mattoni o spazi vuoti tra la fondazione e le pareti esterne, il perito ti consiglierà di riparare. Migliora l’aspetto. La sostituzione del legno usurato con nuovi rivestimenti aumenta il valore. Non è necessario per la sicurezza. L’aggiunta di isolamento tra le pareti esterne ed interne di una vecchia casa aggiunge valore. Anche dipingere l’esterno se il rivestimento è usurato dalle intemperie.
Si consiglia di lavare a fondo l’esterno di qualsiasi casa prima di mostrarla. È un progetto a basso costo. Elimina lo sporco accumulato da crepe e fessure. L’aspetto migliora notevolmente. La sostituzione delle vecchie finestre è altamente consigliabile se le guarnizioni e l’intelaiatura sono usurate. È uno dei progetti più costosi. I potenziali acquirenti mettono le finestre in buone condizioni in cima alla loro lista dei desideri.
Invecchiare bene o male
Quando si acquista una nuova casa, molte persone si aspettano che duri. Oppure sanno che non rimarranno per più di un determinato numero di anni. Alcune case che hanno solo 10 anni presentano crepe nei soffitti nei punti in cui il muro a secco è stato unito in modo errato. Le fondamenta che crollano si verificano perché il terreno è stato sviluppato troppo rapidamente. Ci sono molti problemi relativi agli edifici e alle proprietà che emergono presto.
Le case più vecchie, anche quelle con una costruzione solida o artigianale, generalmente presentano alcuni dettagli datati. Le funzionalità obsolete non vengono considerate “punti di forza”.
Che sia nuova o vecchia, il valore della casa rispetto ad altre proprietà è più alto se una proprietà è stata ben curata e aggiornata. In caso contrario, ci sono alcune soluzioni che un appaltatore generale può affrontare prima della visita di un perito. Progetti semplici come riparare il muro a secco danneggiato. Dipingere le stanze per aggiungere un’illusione di altezza o per illuminarle. Lucidatura o rifinitura di dettagli in legno. Questi aggiungono qualità di cura a una casa. Ciò potrebbe influire sulla valutazione.
Ottenere preventivi per qualsiasi area di una casa che sembra usurata o rotta aiuta a restringere il campo degli appaltatori e dei tuttofare. Il passaparola spesso porta a trovare la persona o le persone giuste per il lavoro.
Trovare un appaltatore autorizzato
La maggior parte degli appaltatori generali e specializzati sono autorizzati dallo Stato. Tali comitati di concessione delle licenze forniranno elenchi di appaltatori autorizzati. Confermano le credenziali dei potenziali appaltatori che trovi. L’utilizzo di un appaltatore autorizzato per eseguire riparazioni o ristrutturazioni aiuta a garantire che le persone che assumi abbiano la formazione necessaria per svolgere correttamente il lavoro.
Senza tempo o obsoleto
Per una valutazione, l’età e il design di una casa sono meno importanti del suo livello rispetto alle altre case. I periti tentano di confrontare una casa con altre case il più simili possibile per design, dimensioni ed età. Poi vengono presi in considerazione altri fattori. La manutenzione e gli aggiornamenti contano di più.
Sebbene le case su due livelli abbiano superato il loro picco di popolarità, non vendono così bene come le case più moderne e a pianta aperta. Inoltre non verranno valutati rispetto a questa “concorrenza” più contemporanea. Quindi, se possiedi una casa con uno stile antiquato, considera di renderla la più pulita e curata del quartiere.
Evidenziare e sfruttare al meglio le caratteristiche peculiari funziona bene con le case più vecchie. Puoi contrastare gli arredi. Prendi in prestito idee dalle riviste di design per far risaltare il tuo stile di casa meno popolare tra case comparabili. Non puoi modificare il layout. Ma puoi aggiornare quello obsoleto.
Letti e Bagni
Prima di aggiungere un bagno nella fascia di prezzo compresa tra $ 15.000 e $ 20.000 o più, consulta un professionista. Assicurati che l’aggiornamento venga ripagato con il valore stimato. Se una casa si è svalutata a causa della posizione o dei valori di mercato, potresti raggiungere il pareggio aggiungendo un bagno nuovo di zecca. Potresti non farlo.
Qualcos’altro che devi considerare sono le camere da letto della tua casa. Nello specifico, quando una camera da letto non è realmente una camera da letto? Alcune case hanno stanze senza armadi. Quando arriva il momento di vendere, i proprietari scoprono che una stanza senza armadio non può essere elencata come camera da letto aggiuntiva. Può essere etichettato solo come ufficio o stanza “bonus”.
Controlla le ordinanze sulla zonizzazione locale. Se vuoi aggiungere un armadio in modo che la tua casa possa essere valutata come una casa con tre camere da letto anziché con due camere da letto, cerca opzioni a basso costo. Ottieni numerosi preventivi entro il tuo budget. Cercare previsioni realistiche sugli effetti dell’aggiunta sulla valutazione.
Elettrodomestici e Temperatura
L’età e la condizione sono importanti
I periti non guardano solo la metratura. Esaminano le viscere della casa. Unità HVAC. Impianti elettrici. Impianto idraulico. Elettrodomestici. Se questi sono vecchi, solleva bandiere rosse. Ma non riducono automaticamente il tuo valore.
La chiave è la funzione. Se tutto funziona. Se è pulito. Se disponi di registri di manutenzione. Anche i documenti di garanzia aiutano. I periti notano la cura. Vedono che non hai lasciato che le cose marcissero. Nessun valore è stato raggiunto lì.
Rompilo però. Avere un frigorifero che ronza e perde. O condutture che si stanno sgretolando. È qui che il numero scende. I segni negativi rimangono.
La sostituzione delle vecchie unità non sempre vale la spesa per i venditori. A volte è un costo irrecuperabile. Ma buone condizioni? Questo è un fattore da neutro a positivo. Mantiene vivo l’accordo.
Metti in mostra l’efficienza
Sul modulo di valutazione è presente una casella specifica per le caratteristiche energetiche. Usalo.
Contano i soffioni a basso flusso.
I controlli dello scaldabagno contano.
Elettrodomestici ENERGY STAR? Quelli sono oro.
È necessario sottolinearli. I periti potrebbero non notarli se non li evidenzi.
Gli acquirenti verdi sono un mercato in crescita. Prestano attenzione alle bollette. La tua casa si distingue. Sembra moderno. Ci si sente responsabili.
Anche i piccoli aggiornamenti segnalano l’efficienza. Non stai solo vendendo muri. Stai vendendo costi correnti inferiori. Ciò fa appello alla logica. Ed emozione.
Migliorato o così com’è?
L’Uniform Residential Appraiser Report (URAR) è la Bibbia qui. Pubblicato da Fannie Mae e Freddie Mac. Dice ai periti esattamente cosa cercare.
Andare oltre tale elenco raramente aggiunge valore.
Articoli della lista dei desideri? Progetti per animali domestici? Quelli non fanno il numero finale. Sono soggettivi. I periti si occupano di comparabili. Non è il tuo gusto.
Le questioni relative alle ispezioni sono diverse. Queste sono soluzioni obbligatorie. Non puoi nasconderti dietro una relazione di valutazione se il tetto perde.
Ma per gli articoli non critici? Lascialo così com’è.
Se non è rotto, non aggiustarlo.
Ripararlo potrebbe costare più di quanto aggiunge. Gli acquirenti potrebbero comunque odiare la tua scelta. “Così com’è” spesso preserva il valore. Evita miglioramenti eccessivi per il quartiere.
Riconsiderare gli aggiornamenti
Dopo la valutazione, la pressione aumenta.
Il numero è arrivato basso. Non vendi. Pensi all’aggiornamento.
Ristrutturazione di tutta la casa? Revisioni da una stanza all’altra?
Fermare.
Pensa al costo. Pensa al tempo.
Le valutazioni sono istantanee. La tua ristrutturazione potrebbe richiedere mesi. Il mercato cambia.
Meglio aspettare. Oppure vendere al valore corrente.
Le mosse rischiose dopo una valutazione bassa spesso portano al rimorso. Attenersi all’essenziale. Lasciamo che sia il mercato a decidere cosa vuole.
Comprendere i comparabili di valutazione
I periti non guardano la tua casa nel vuoto. Assegnano importi in dollari in base a proprietà molto simili alla tua. Il metodo è solitamente un’analisi comparativa di mercato. Ciò significa che impilano la tua casa rispetto alle recenti vendite nel tuo quartiere.
La metratura è importante. Conta anche il numero delle camere da letto e dei bagni. La casa ha un garage? Qual è lo stile generale? Questi sono i dati principali. Se i prezzi di vendita comparabili sono inferiori a quelli che speri di ottenere, potresti considerare altri fattori.
La qualità interna aiuta. Aggiornamenti recenti che superano la norma nell’area possono aumentare il valore. Ma ci sono linee dure. I periti seguono le linee guida per la valutazione e la valutazione interagenzia stabilite dalla Federal Reserve. Gonfiare un valore per aiutare un acquirente a ottenere un prestito non è etico. È una violazione grave. Può avere conseguenze legali per il professionista coinvolto.
La realtà del mercato locale
Il tuo mercato locale detta la linea di base. I dati comparabili mostrano la tendenza. Rivelano se i valori sono in aumento o in calo. Guarda la storia. Alla fine del 2010, il 23,2% dei proprietari di casa aveva debiti superiori al valore della propria casa. Si tratta di un aumento rispetto al 21,8% del 2009.
I valori potrebbero essere scesi. È una possibilità anche per la tua proprietà. Pochissime aree hanno visto una crescita dei valori immobiliari durante quel periodo. Eppure la gente continuava a comprare case. Il mercato ha favorito gli acquirenti. I venditori dovevano ancora vendere.
Preparare il tuo cuore è parte del processo. Hai investito in equità. Hai una pelle finanziaria nel gioco. Accettare un valore inferiore è difficile. Ma può fornire una conclusione. Ti permette di andare avanti. Potresti trovare una crescita in una nuova posizione in futuro.
Preparazione per la visita del perito
I prossimi passi riguarderanno la sistemazione degli interni e degli esterni. La pulizia è importante. Il disordine nasconde le funzionalità. Un perito deve vedere chiaramente lo spazio.
Controlla le nozioni di base. Le luci funzionano? La vernice è scheggiata? Risolvi piccoli problemi prima che arrivi il perito. Questi dettagli segnalano una buona manutenzione. Suggeriscono che il resto della casa sia ben curato.
Non puoi cambiare il mercato. Non puoi forzare i comparabili a saltare. Ma puoi controllare ciò che vede il perito. Una casa pulita e organizzata lascia un’impressione migliore. Rende la valutazione delle condizioni più agevole.
Pensa anche all’esterno. Prati falciati. Cespugli tagliati. Rivestimenti lavati a pressione. Questi sono miglioramenti a basso costo. Aumentano l’attrattiva del marciapiede. Segnalano orgoglio di proprietà.
Cosa succede se la valutazione risulta bassa? Puoi sfidarlo. Fornisci il tuo elenco degli aggiornamenti recenti. Mostra ricevute. Evidenziare i difetti nei comparabili. Forse l’altra casa aveva bisogno di un nuovo tetto. Forse si trova su una strada più trafficata. Usa i fatti. Non sentimenti.
Il processo termina con la presentazione della denuncia. I numeri sono fissati. Il ricavo del prestito dipende da loro. Se sei il venditore, potresti negoziare. Abbassare il prezzo. Coprire i costi di chiusura. Incontra l’acquirente a metà strada.
È un calcolo. Freddo e preciso. Ma la tua casa è calda. Contiene i tuoi ricordi. Il divario tra queste due realtà è dove vive lo stress.
Concentrati su ciò che puoi controllare. Prepara la casa. Sii onesto. Lasciamo che i numeri facciano il loro lavoro. Quindi vai avanti. Il prossimo capitolo inizia ovunque tu atterri.
