Membayar ratusan dolar kepada seorang profesional untuk memberi tahu Anda berapa nilai rumah Anda terasa seperti biaya hangus. Anda sudah tahu nomor di kepala Anda. Tapi inilah kenyataannya: bank tidak akan membeli nomor itu. Mereka membutuhkan pihak ketiga yang obyektif untuk mendukung permintaan hipotek Anda.
Orang itu adalah penilai.
Mereka adalah perantara. Mereka melihat kondisinya. Mereka membandingkan atap dan pondasi Anda dengan rumah serupa di blok tersebut. Mereka tentu saja menggunakan daftar periksa, tetapi pelatihan mereka memberi tahu mereka cara menyesuaikan preferensi pembeli. Apakah Anda mengabaikan halaman? Itu adalah pengurangan. Apakah Anda memasang dapur baru? Itu adalah tambahan.
Harga yang mereka peroleh menentukan atau menghancurkan penjualan. Anda tidak dapat mengendalikan rumah hijau neon di sebelahnya atau pasar yang sedang runtuh. Anda dapat mengontrol perawatan yang Anda berikan pada properti Anda. Dan ya, Anda mungkin perlu melakukan beberapa perubahan. Bahkan yang kecil sekalipun.
Inilah cara mempersiapkannya.
Faktor Daya Tarik Batasan
American Society of Landscape Architects (ASLA) mengklaim pembaruan lanskap profesional dapat meningkatkan nilai rumah hingga 15 persen. Jangan terlalu terburu-buru. Banyak pembeli yang tidak menginginkan taman yang membutuhkan perawatan berjam-jam. Mereka ingin rapi. Mereka ingin bisa diatur.
Penilai melihat “mengekang daya tarik.” Ini adalah kesan pertama yang dibuat properti Anda. Ini bukan hanya tentang penampilan. Ini tentang utilitas dan kebersihan. Halaman yang rapi menandakan pemilik rumah yang menjaga struktur di dalamnya.
Anda tidak perlu menyewa perusahaan untuk merombak seluruh lanskap Anda. Itu berlebihan untuk sebagian besar penjualan. Cobalah penyesuaian yang mudah dan berdampak besar ini:
- Tanam kotak jendela di jendela yang terlihat.
- Tambahkan pekebun ke teras atau pintu masuk Anda.
- Ganti kotak surat yang berkarat atau ketinggalan jaman.
Sentuhan-sentuhan kecil ini menandakan pesona. Mereka menandakan kepedulian. Mereka menambah nilai yang dirasakan tanpa menguras dompet atau Sabtu pagi Anda.
Efek Lingkungan
Anda tidak dapat memindahkan rumah Anda. Jadi Anda harus bekerja dengan lokasi yang ditempatinya. Penilai menilai “kap” sama seperti rumahnya.
Mereka melihat ke sekolah. Mereka melihat akses belanja. Mereka melihat jalur transportasi. Di daerah perkotaan, lahan kosong atau properti terkutuk di dekatnya dapat menurunkan nilai properti Anda. Di daerah pedesaan, akses jalan yang buruk atau penggunaan lahan yang meragukan juga dapat menimbulkan dampak yang sama.
Kebiasaan tetangga Anda penting. Jika rumah di sebelahnya merusak pemandangan, properti Anda akan terkena dampaknya. Anda tidak bisa memaksa tetangga Anda untuk mengecat dindingnya atau memperbaiki garasinya yang lapuk. Namun, Anda dapat mengatasi pelanggaran kode.
Jika ada penyakit busuk di blok tersebut, laporkan. Bersihkan atau hancurkan sebelum penilai tiba. Hal ini mengubah dasar kondisi lingkungan sekitar.
Simpan juga kuitansinya. Mereka semua. Untuk setiap peningkatan yang Anda lakukan, simpan dokumentasinya. Ini membantu mengukur peningkatan ketika penilai duduk bersama Anda dan agen real estat Anda.
“Bahkan jumlah pekerjaan yang dilakukan tetangga Anda untuk merawat rumah mereka mempunyai dampak positif atau negatif terhadap nilai properti Anda.”
Pergeseran Demografi
Tren real estat tidaklah statis. Kami melihat migrasi terbalik. Kaum muda dan lajang pindah ke pinggiran kota untuk mendapatkan harga yang lebih rendah di pasar pembeli. Generasi lanjut usia dan generasi baby boomer melakukan perampingan ke kawasan perkotaan yang ramah pejalan kaki.
Mereka yang berusia 20-an dan 30-an masih condong ke arah kota. Namun semakin banyak keluarga muda dan imigran yang memilih daerah pinggiran kota. Pergeseran ini mempengaruhi apa yang dicari pembeli. Hal ini mempengaruhi apa yang dianggap “sebanding” oleh penilai. Ketahui demografi Anda. Sesuaikan presentasi Anda.
Integritas Struktural Tidak Dapat Dinegosiasikan
Sebelum Anda mengkhawatirkan warna cat atau bahan meja, Anda perlu memastikan tulang rumah Anda kokoh. Penilai mencari “struktur yang sehat dan tersegel”.
Ini berarti tidak ada kerusakan air. Tidak ada retakan pada pondasi. Tidak ada pembusukan di bingkainya. Jika strukturnya rusak, nilainya akan anjlok. Pementasan atau lansekap sebanyak apa pun tidak dapat menyembunyikan atap yang bocor atau pelat yang bergeser.
Mulailah dengan memeriksa dasar-dasarnya:
- Periksa atap apakah ada sirap yang hilang atau kendur.
- Carilah noda air pada langit-langit atau dinding.
- Periksa ruang bawah tanah atau ruang merangkak dari kelembapan atau jamur.
- Pastikan jendela dan pintu tertutup rapat untuk mencegah angin kencang dan intrusi air.
Jika Anda menemukan masalah, perbaiki. Atau setidaknya mengungkapkannya. Menyembunyikan masalah struktural adalah jalan cepat menuju kegagalan inspeksi dan kegagalan kesepakatan. Seorang penilai akan menemukannya. Dan jika ya, nilainya turun.
Tujuannya adalah menghadirkan rumah yang siap huni. Bukan hanya secara visual, namun secara mekanis. Ketika penilai melihat rumah yang terawat dengan baik, mereka merasa yakin dengan penilaiannya. Mereka melihat risiko yang lebih kecil. Risiko yang lebih kecil berarti angka yang lebih tinggi.
Namun apakah struktur satu-satunya hal yang penting? Kurang tepat. Kondisi interior memainkan peran besar. Kita akan membahasnya selanjutnya.
Kondisi Interior dan Update
Interior rumah Anda adalah tempat pembeli menghabiskan waktu paling banyak. Di sinilah mereka membayangkan kehidupan mereka berlangsung. Penilai memperhatikan hal ini. Mereka mencari kerusakan. Mereka mencari fitur-fitur yang ketinggalan jaman.
Anda tidak memerlukan renovasi penuh. Faktanya, peningkatan yang berlebihan bisa menjadi sebuah kesalahan. Anda tidak ingin menambahkan master suite mewah di lingkungan peternak sederhana. Nilainya tidak akan memulihkan biaya.
Sebaliknya, fokuslah pada kebersihan dan fungsionalitas.
- Cat dinding dengan warna netral.
- Bersihkan karpet secara menyeluruh atau ganti lantai yang aus.
- Perbarui perlengkapan pencahayaan ke standar modern.
- Pastikan semua peralatan berfungsi dengan baik.
Pembaruan kecil menghasilkan keuntungan yang tinggi. Lapisan cat baru tidak memerlukan biaya banyak, namun membuat ruangan terasa baru. Perangkat keras baru pada lemari dapat memodernisasi dapur tanpa harus mengeluarkan biaya untuk merombaknya.
“Harga yang ditetapkan penilai Anda dapat menentukan atau menghancurkan penjualan rumah Anda, jadi ini merupakan langkah yang sangat penting dalam proses penjualan — dan pembelian — rumah.”
Anggap saja sebagai kurasi. Hapus kekacauan. Perbaiki yang rusak. Sorot fitur terbaik. Penilai harus melihat rumah yang dirawat. Tidak sempurna. Dipelihara.
Ada garis tipis antara pemeliharaan dan renovasi. Ketahui perbedaannya. Pemeliharaan mempertahankan nilai. Renovasi menambahkannya, tetapi hanya jika selaras dengan lingkungan sekitar.
Kami telah membahas bagian luarnya. Lingkungan sekitar. Struktur. Bagian dalam. Bagaimana dengan sistemnya? Hal-hal yang membuat rumah tetap hidup? Itu adalah rintangan selanjutnya.
Penilai yang terlatih mengetahui cara mengenali masalah konstruksi dan struktural yang buruk dengan segera. Inspeksi rumah standar seharusnya mengungkap masalah bangunan dan infrastruktur penting yang perlu diperbaiki sebelum Anda menjualnya. Namun penilai sering kali melakukan lebih dari sekadar peningkatan keselamatan wajib tersebut. Mereka juga mencari perbaikan kosmetik.
Daftar periksa penilaian mencakup bagian tentang bahan dan keausan. Apakah rumah Anda terbuat dari batu bata atau kayu, sangat penting dalam penilaian. Bata sangat dihargai karena insulasi dan daya tahan jangka panjangnya. Namun jika Anda telah memakai mortar antar bata atau celah antara pondasi dan dinding luar, penilai akan merekomendasikan penambalan. Ini meningkatkan penampilan. Mengganti kayu usang dengan pelapis dinding baru akan meningkatkan nilai. Hal ini tidak diperlukan untuk keamanan. Menambahkan insulasi antara dinding luar dan dalam pada rumah tua menambah nilai. Pengecatan bagian luar jika pelapis dinding sudah rusak karena cuaca juga bisa dilakukan.
Dianjurkan untuk mencuci bagian luar rumah sebelum ditampilkan. Ini adalah proyek berbiaya rendah. Ini membersihkan akumulasi kotoran dari retakan dan celah. Tampilannya meningkat secara signifikan. Mengganti jendela lama sangat disarankan jika segel dan rangka sudah aus. Ini adalah salah satu proyek yang lebih mahal. Calon pembeli menempatkan kondisi jendela yang bagus di urutan teratas daftar keinginan mereka.
Penuaan Baik atau Buruk
Saat membeli rumah baru, banyak orang berharap rumah tersebut akan awet. Atau mereka tahu bahwa mereka tidak akan tinggal lebih dari beberapa tahun yang ditentukan. Beberapa rumah yang baru berusia 10 tahun mengalami retakan di langit-langit karena dinding kering tidak disambung dengan benar. Tenggelamnya pondasi terjadi karena lahan dikembangkan terlalu cepat. Ada sejumlah masalah bangunan dan properti yang muncul sejak dini.
Rumah-rumah tua, bahkan yang konstruksi atau pengerjaannya kokoh, umumnya memiliki beberapa detail kuno. Fitur-fitur usang tidak diperhitungkan sebagai “nilai jual”.
Baik baru maupun lama, nilai rumah dibandingkan properti lain akan lebih tinggi jika properti tersebut dirawat dan diperbarui dengan baik. Jika belum, ada beberapa perbaikan yang dapat ditangani oleh kontraktor umum sebelum penilai berkunjung. Proyek sederhana seperti memperbaiki dinding kering yang rusak. Mengecat ruangan untuk menambah ilusi ketinggian atau mencerahkannya. Memoles atau memoles detail kayu. Ini menambah kualitas perawatan di rumah. Hal ini mungkin menjadi faktor dalam penilaian.
Mendapatkan perkiraan untuk setiap area rumah yang terlihat usang atau rusak membantu mempersempit bidang kontraktor dan tukang. Informasi dari mulut ke mulut sering kali mengarah pada pencarian orang yang tepat untuk pekerjaan itu.
Menemukan Kontraktor Berlisensi
Kebanyakan kontraktor umum dan khusus mempunyai lisensi dari negara. Badan perizinan tersebut akan menyediakan direktori kontraktor berlisensi. Mereka mengkonfirmasi kredensial kontraktor perspektif yang Anda temukan. Menggunakan kontraktor berlisensi untuk melakukan perbaikan atau renovasi membantu memastikan orang yang Anda pekerjakan memiliki pelatihan untuk melakukan pekerjaan dengan benar.
Abadi atau Kedaluwarsa
Untuk penilaian, usia dan desain sebuah rumah kurang penting dibandingkan seberapa baik rumah tersebut dibandingkan dengan rumah lainnya. Penilai mencoba membandingkan sebuah rumah dengan rumah lain yang memiliki desain, ukuran, dan usia yang semirip mungkin. Kemudian faktor-faktor lain menjadi pertimbangan. Pemeliharaan dan peningkatan adalah hal yang paling penting.
Meskipun rumah-rumah bertingkat telah melewati puncak popularitasnya, penjualan mereka tidak sebaik rumah-rumah yang lebih modern dan terbuka. Mereka juga tidak akan diberi harga untuk melawan “kompetisi” yang lebih kontemporer ini. Jadi, jika Anda memiliki rumah dengan gaya yang ketinggalan jaman, pertimbangkan untuk menjadikannya rumah yang paling bersih dan paling terawat.
Menyoroti dan memanfaatkan fitur-fitur unik akan bekerja dengan baik pada rumah-rumah tua. Anda dapat mengontraskan perabotan. Pinjam ide dari majalah desain untuk menjadikan gaya rumah Anda yang kurang populer menonjol di antara rumah sejenis. Anda tidak dapat mengubah tata letaknya. Tapi Anda bisa memperbarui yang sudah ketinggalan zaman.
Tempat Tidur dan Kamar Mandi
Sebelum menambahkan kamar mandi dalam kisaran harga $15.000 hingga $20.000 atau lebih, konsultasikan dengan profesional. Pastikan upgrade akan terbayar dengan nilai yang dinilai. Jika sebuah rumah mengalami depresiasi karena lokasi atau nilai pasar, Anda mungkin mencapai titik impas dengan menambahkan penambahan kamar mandi baru. Anda mungkin tidak.
Hal lain yang perlu Anda pertimbangkan adalah kamar tidur rumah Anda. Secara khusus, kapan kamar tidur sebenarnya bukan kamar tidur? Beberapa rumah memiliki ruangan tanpa lemari. Ketika tiba waktunya untuk menjual, pemilik mengetahui bahwa kamar tanpa lemari tidak dapat dicantumkan sebagai kamar tidur tambahan. Itu hanya bisa diberi label sebagai kantor atau ruangan “bonus”.
Periksa peraturan zonasi setempat. Jika Anda ingin menambahkan lemari sehingga rumah Anda dapat dinilai sebagai rumah dengan tiga kamar tidur, bukan dua kamar tidur, telitilah opsi berbiaya rendah. Dapatkan banyak perkiraan sesuai anggaran Anda. Carilah perkiraan yang realistis mengenai pengaruh penambahan tersebut terhadap penilaian.
Peralatan dan Suhu
Usia dan Kondisi Penting
Penilai tidak hanya melihat ukuran luasnya saja. Mereka mengamati isi rumah. Unit HVAC. Sistem kelistrikan. Pipa saluran air. Peralatan. Jika ini sudah tua, maka akan menimbulkan tanda bahaya. Namun mereka tidak secara otomatis mengurangi nilai Anda.
Kuncinya adalah fungsi. Jika semuanya berfungsi. Jika bersih. Jika Anda memiliki catatan pemeliharaan. Bahkan kertas garansi pun membantu. Penilai memperhatikan perhatiannya. Mereka melihat Anda tidak membiarkan segalanya membusuk. Tidak ada nilai yang tercapai di sana.
Hancurkan saja. Miliki lemari es yang berdengung dan bocor. Atau saluran udara yang runtuh. Di situlah angkanya turun. Tanda negatif melekat.
Mengganti unit lama tidak selalu bernilai uang bagi penjual. Terkadang ini merupakan biaya hangus. Tapi kondisi bagus? Itu adalah faktor netral hingga positif. Hal ini membuat kesepakatan tetap hidup.
Pamer Efisiensi
Ada kotak khusus pada formulir penilaian fitur energi. Gunakan itu.
Jumlah pancuran aliran rendah.
Kontrol pemanas air dihitung.
Peralatan ENERGY STAR? Itu adalah emas.
Anda perlu menunjukkan hal ini. Penilai mungkin akan melewatkannya jika Anda tidak menyorotnya.
Pembeli ramah lingkungan adalah pasar yang sedang berkembang. Mereka memperhatikan tagihan listrik. Rumah Anda menonjol. Rasanya modern. Rasanya bertanggung jawab.
Bahkan peningkatan kecil pada efisiensi sinyal. Anda tidak hanya menjual tembok. Anda menjual biaya berkelanjutan yang lebih rendah. Itu menarik bagi logika. Dan emosi.
Tingkatkan atau Apa Adanya?
Uniform Residential Appraiser Report (URAR) adalah kitab suci di sini. Diterbitkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac. Ini memberi tahu penilai apa yang harus dicari.
Melampaui daftar tersebut jarang memberikan nilai tambah.
Item daftar keinginan? Proyek hewan peliharaan? Itu tidak menjadi angka akhir. Itu subjektif. Penilai berurusan dengan hal yang sebanding. Bukan seleramu.
Masalah inspeksi berbeda. Itu adalah perbaikan wajib. Anda tidak bisa bersembunyi di balik laporan penilaian jika atapnya bocor.
Tapi untuk item yang tidak kritis? Biarkan apa adanya.
Jika tidak rusak, jangan diperbaiki.
Memperbaikinya mungkin membutuhkan biaya lebih besar daripada penambahannya. Pembeli mungkin akan membenci pilihan Anda. “Apa adanya” sering kali mempertahankan nilai. Hal ini menghindari perbaikan yang berlebihan bagi lingkungan sekitar.
Mempertimbangkan Kembali Peningkatan
Pasca penilaian, tekanan meningkat.
Jumlahnya tergolong rendah. Anda tidak menjual. Anda berpikir untuk meningkatkan.
Renovasi seluruh rumah? Perombakan dari kamar ke kamar?
Berhenti.
Pikirkan tentang biayanya. Pikirkan tentang waktunya.
Penilaian adalah gambaran singkat. Renovasi Anda mungkin memakan waktu berbulan-bulan. Pasar bergeser.
Lebih baik menunggu. Atau jual dengan nilai saat ini.
Tindakan berisiko setelah mendapat penilaian rendah sering kali menimbulkan penyesalan. Tetap berpegang pada hal-hal penting. Biarkan pasar memutuskan apa yang diinginkannya.
Memahami Perbandingan Penilaian
Penilai tidak melihat rumah Anda dalam ruang hampa. Mereka menetapkan jumlah dolar berdasarkan properti yang sangat mirip dengan milik Anda. Metode yang digunakan biasanya adalah Analisis Pasar Komparatif. Ini berarti mereka membandingkan rumah Anda dengan penjualan terkini di lingkungan Anda.
Ukuran luas itu penting. Jumlah kamar tidur dan kamar mandi juga diperhitungkan. Apakah rumah memiliki garasi? Apa gaya keseluruhannya? Ini adalah poin data utama. Jika harga jual yang sebanding lebih rendah dari yang Anda harapkan, Anda dapat mempertimbangkan faktor lain.
Kualitas dalam membantu. Peningkatan terkini yang melebihi norma di wilayah tersebut dapat meningkatkan nilainya. Tapi ada garis kerasnya. Penilai mengikuti Pedoman Penilaian dan Evaluasi Antarlembaga yang ditetapkan oleh Federal Reserve. Menggembungkan nilai untuk membantu pembeli mendapatkan pinjaman adalah tindakan yang tidak etis. Ini merupakan pelanggaran serius. Hal ini dapat menimbulkan konsekuensi hukum bagi profesional yang terlibat.
Realitas Pasar Lokal
Pasar lokal Anda menentukan garis dasar. Perbandingan menunjukkan tren. Mereka mengungkapkan apakah nilai-nilai naik atau turun. Lihatlah sejarahnya. Pada akhir tahun 2010, 23,2 persen pemilik rumah berhutang melebihi nilai rumah mereka. Jumlah ini meningkat dari 21,8 persen pada tahun 2009.
Nilainya mungkin turun. Ini juga merupakan kemungkinan untuk properti Anda. Sangat sedikit daerah yang mengalami pertumbuhan nilai perumahan selama periode tersebut. Namun orang masih membeli rumah. Pasar menyukai pembeli. Penjual masih harus menjual.
Mempersiapkan hati Anda adalah bagian dari proses. Anda telah mengeluarkan banyak keringat. Anda memiliki kekuatan finansial dalam permainan. Menerima nilai yang lebih rendah itu sulit. Tapi itu bisa memberikan penutupan. Ini memungkinkan Anda untuk melanjutkan. Anda mungkin akan menemukan pertumbuhan di lokasi baru.
Mempersiapkan Kunjungan Penilai
Langkah selanjutnya adalah merapikan interior dan eksterior. Kebersihan itu penting. Kekacauan menyembunyikan fitur. Penilai perlu melihat ruang dengan jelas.
Periksa dasar-dasarnya. Apakah lampunya berfungsi? Apakah catnya terkelupas? Perbaiki masalah kecil sebelum penilai tiba. Detail ini menandakan pemeliharaan yang baik. Mereka menyarankan sisa rumah dirawat dengan baik.
Anda tidak dapat mengubah pasar. Anda tidak bisa memaksa orang yang sebanding untuk melompat. Tapi Anda bisa mengontrol apa yang dilihat penilai. Rumah yang bersih dan tertata akan meninggalkan kesan yang lebih baik. Itu membuat penilaian kondisi lebih lancar.
Pikirkan juga tentang eksteriornya. Rumput yang dipangkas. Semak-semak yang dipangkas. Dinding yang dicuci dengan tekanan. Ini adalah perbaikan berbiaya rendah. Mereka meningkatkan daya tarik pembatasan. Mereka menandakan kebanggaan atas kepemilikan.
Apa yang terjadi jika penilaiannya rendah? Anda bisa menantangnya. Berikan daftar pemutakhiran terkini Anda sendiri. Tunjukkan tanda terima. Tunjukkan kekurangan dalam perbandingan tersebut. Mungkin rumah lain membutuhkan atap baru. Mungkin letaknya di jalan yang lebih sibuk. Gunakan fakta. Bukan perasaan.
Proses berakhir ketika laporan diajukan. Angka-angkanya sudah ditentukan. Hasil pinjaman bergantung pada mereka. Jika Anda penjualnya, Anda bisa bernegosiasi. Turunkan harga. Menutupi biaya penutupan. Temui pembeli di tengah jalan.
Ini adalah perhitungan. Dingin dan tepat. Tapi rumahmu terasa hangat. Itu menyimpan kenanganmu. Kesenjangan antara kedua realitas tersebut adalah tempat terjadinya stres.
Fokus pada apa yang dapat Anda kendalikan. Siapkan rumah. Jujurlah. Biarkan angka-angka melakukan tugasnya. Kemudian bergerak maju. Bab selanjutnya dimulai di mana pun Anda mendarat.
