Payer des centaines de dollars à un professionnel pour vous dire ce que vaut votre maison ressemble à un coût irrécupérable. Vous connaissez déjà le numéro dans votre tête. Mais voici la réalité : la banque n’achètera pas ce numéro. Ils ont besoin d’un tiers objectif pour sauvegarder votre demande de prêt hypothécaire.
Cette personne est l’évaluateur.
Ils sont les intermédiaires. Ils regardent l’état. Ils comparent votre toit et vos fondations à des maisons similaires du quartier. Ils utilisent des listes de contrôle, bien sûr, mais leur formation leur indique comment s’adapter aux préférences des acheteurs. Avez-vous négligé la cour? C’est une déduction. Vous avez installé une nouvelle cuisine ? C’est un ajout.
Le prix sur lequel ils atterrissent fait ou défait la vente. Vous ne pouvez pas contrôler la maison aux néons verts à côté ou un marché en panne. Vous pouvez contrôler le soin que vous apportez à votre propriété. Et oui, vous devrez peut-être apporter quelques modifications. Même les plus mineurs.
Voici comment se préparer.
Le facteur d’attrait extérieur
L’American Society of Landscape Architects (ASLA) affirme qu’une mise à jour professionnelle du paysage peut augmenter la valeur d’une maison jusqu’à 15 %. Ne vous avancez pas. De nombreux acheteurs ne veulent pas d’un jardin qui demande des heures d’entretien. Ils veulent du pur. Ils veulent gérable.
Les évaluateurs examinent « l’attrait extérieur ». C’est la première impression que donne votre propriété. Ce n’est pas seulement une question d’apparence. C’est une question d’utilité et de propreté. Une cour bien rangée suggère un propriétaire qui entretient la structure à l’intérieur.
Vous n’avez pas besoin de faire appel à une entreprise pour remanier l’ensemble de votre paysage. C’est excessif pour la plupart des ventes. Essayez ces ajustements sans effort et à fort impact :
- Plantez des jardinières dans les fenêtres visibles.
- Ajoutez des jardinières à votre porche ou entrée.
- Remplacez une boîte aux lettres rouillée ou obsolète.
Ces petites touches signalent le charme. Ils signalent des soins. Ils ajoutent à la valeur perçue sans vider votre portefeuille ou vos samedis matins.
L’effet de quartier
Vous ne pouvez pas déplacer votre maison. Il faut donc travailler avec l’emplacement qu’il occupe. Les évaluateurs évaluent le « capot » autant que la maison.
Ils regardent les écoles. Ils examinent l’accès aux magasins. Ils examinent les itinéraires de transport. Dans les zones urbaines, les terrains vacants ou les propriétés condamnées à proximité peuvent faire baisser votre valeur. Dans les zones rurales, un mauvais accès routier ou une utilisation douteuse des terres peuvent avoir le même effet.
Les habitudes de vos voisins comptent. Si la maison voisine est une horreur, votre propriété en souffre par association. Vous ne pouvez pas forcer votre voisin à peindre son revêtement extérieur ou à réparer son garage pourri. Cependant, vous pouvez remédier aux violations du code.
S’il y a un fléau sur le bloc, signalez-le. Faites-le nettoyer ou démolir avant l’arrivée de l’évaluateur. Cela change la situation de base du quartier.
Conservez également les reçus. Tous. Pour chaque mise à niveau que vous effectuez, enregistrez la documentation. Cela permet de quantifier l’amélioration lorsque l’évaluateur s’assoit avec vous et votre agent immobilier.
“Même la quantité de travail que vos voisins consacrent à l’entretien de leur maison a un effet positif ou négatif sur la valeur de votre propriété.”
L’évolution démographique
Les tendances immobilières ne sont pas statiques. Nous assistons à une migration inverse. Les jeunes célibataires s’installent en banlieue pour bénéficier de prix plus bas sur un marché d’acheteurs. Les personnes âgées et les baby-boomers se déplacent vers des centres urbains favorables aux piétons.
Les jeunes entre 20 et 30 ans ont toujours tendance à se tourner vers la ville. Mais un nombre croissant de jeunes familles et d’immigrés choisissent les banlieues. Ce changement affecte ce que recherchent les acheteurs. Cela affecte ce que les évaluateurs considèrent comme « comparable ». Connaissez votre démographie. Adaptez votre présentation.
L’intégrité structurelle n’est pas négociable
Avant de vous soucier des couleurs de peinture ou des matériaux des comptoirs, vous devez vous assurer que les os de votre maison sont solides. Un évaluateur recherche des éléments « structurellement sains et scellés ».
Cela signifie aucun dégât d’eau. Aucune fissure dans la fondation. Aucune pourriture dans l’encadrement. Si la structure est compromise, la valeur chute. Aucune mise en scène ou aménagement paysager ne peut cacher un toit qui fuit ou une dalle qui bouge.
Commencez par inspecter les bases :
- Vérifiez le toit pour déceler des bardeaux manquants ou un affaissement.
- Recherchez des taches d’eau sur les plafonds ou les murs.
- Inspectez le sous-sol ou le vide sanitaire pour déceler de l’humidité ou de la moisissure.
- Assurez-vous que les fenêtres et les portes sont correctement scellées pour éviter les courants d’air et l’intrusion d’eau.
Si vous rencontrez des problèmes, corrigez-les. Ou du moins, divulguez-les. Cacher des problèmes structurels est une voie rapide vers une inspection ratée et un accord qui s’effondre. Un évaluateur le repérera. Et s’ils le font, la valeur chute.
L’objectif est de présenter une maison prête à emménager. Pas seulement visuellement, mais mécaniquement. Lorsque l’évaluateur constate une maison bien entretenue, il a confiance dans l’évaluation. Ils voient moins de risques. Moins de risque signifie un nombre plus élevé.
Mais la structure est-elle la seule chose qui compte ? Pas tout à fait. L’état intérieur joue un rôle énorme. Nous y reviendrons ensuite.
État intérieur et mises à jour
L’intérieur de votre maison est l’endroit où les acheteurs passent le plus de temps. C’est là qu’ils imaginent que leur vie se déroule. Les évaluateurs en prennent note. Ils recherchent l’usure. Ils recherchent des fonctionnalités obsolètes.
Vous n’avez pas besoin d’une rénovation complète. En fait, trop s’améliorer peut être une erreur. Vous ne souhaitez pas ajouter une suite parentale de luxe dans un quartier de modestes éleveurs. La valeur ne permettra pas de récupérer le coût.
Concentrez-vous plutôt sur des éléments propres et fonctionnels.
- Peignez les murs dans des couleurs neutres.
- Nettoyez en profondeur les tapis ou remplacez les revêtements de sol usés.
- Mettre à jour les luminaires aux normes modernes.
- S’assurer que tous les appareils électroménagers sont en état de marche.
De petites mises à jour génèrent des rendements élevés. Une nouvelle couche de peinture coûte peu mais donne à une pièce un aspect neuf. La nouvelle quincaillerie sur les armoires peut moderniser une cuisine sans le prix d’une rénovation.
“Le prix fixé par votre évaluateur peut faire ou défaire la vente de votre maison. Il s’agit donc d’une étape extrêmement importante dans le processus de vente – et d’achat – de la maison.”
Considérez cela comme une conservation. Supprimez le désordre. Réparez le cassé. Mettez en valeur les meilleures fonctionnalités. L’évaluateur doit voir une maison qui est entretenue. Pas parfait. Soigné.
La frontière est mince entre entretien et rénovation. Connaissez la différence. L’entretien préserve la valeur. La rénovation l’ajoute, mais seulement si elle s’aligne sur le quartier.
Nous avons couvert l’extérieur. Le quartier. La structure. L’intérieur. Et les systèmes ? Les choses qui font vivre la maison ? C’est le prochain obstacle.
Les évaluateurs qualifiés savent comment détecter immédiatement les mauvaises constructions et les problèmes structurels. Une inspection standard de la maison est censée révéler les problèmes de construction et d’infrastructure nécessaires qui doivent être corrigés avant la vente. Mais un évaluateur va souvent au-delà de ces améliorations de sécurité obligatoires. Ils recherchent également des solutions cosmétiques.
Les listes de contrôle d’évaluation comprennent des sections sur les matériaux et l’usure. Que votre maison soit en brique ou en bois joue un rôle important dans l’évaluation. La brique est très appréciée pour son isolation et sa durabilité à long terme. Mais si vous avez usé du mortier entre briques ou des espaces entre la fondation et les murs extérieurs, l’évaluateur recommandera un rapiéçage. Cela améliore l’apparence. Remplacer le bois usé par un nouveau revêtement augmente la valeur. Ce n’est pas nécessaire pour des raisons de sécurité. L’ajout d’isolation entre les murs extérieurs et intérieurs d’une maison ancienne ajoute de la valeur. Peindre l’extérieur si le revêtement est usé par les intempéries le fait également.
Il est recommandé de laver sous pression l’extérieur de toute maison avant de la visiter. C’est un projet à faible coût. Il élimine la saleté accumulée dans les fissures et les crevasses. Le look s’améliore considérablement. Le remplacement des vieilles fenêtres est fortement conseillé si les joints et les cadres sont usés. C’est l’un des projets les plus coûteux. Les acheteurs potentiels placent le bon état des fenêtres en tête de leur liste de souhaits.
Bien ou mal vieillir
Lorsqu’ils achètent une nouvelle maison, de nombreuses personnes s’attendent à ce qu’elle dure. Ou bien ils savent qu’ils ne resteront pas plus d’un certain nombre d’années. Certaines maisons qui n’ont que 10 ans présentent des fissures dans les plafonds où les cloisons sèches n’ont pas été correctement jointes. Les fondations qui coulent se produisent parce que le terrain a été développé trop rapidement. De nombreux problèmes liés à la construction et à la propriété surviennent tôt.
Les maisons plus anciennes, même celles dont la construction ou l’artisanat est solide, présentent généralement des détails datés. Les fonctionnalités obsolètes ne sont pas considérées comme des « arguments de vente ».
Qu’elle soit neuve ou ancienne, la valeur d’une maison par rapport à d’autres propriétés est plus élevée si une propriété a été bien entretenue et mise à jour. Si ce n’est pas le cas, il existe certaines solutions qu’un entrepreneur général peut résoudre avant la visite d’un évaluateur. Des projets simples comme la réparation de cloisons sèches endommagées. Peindre les pièces pour ajouter une illusion de hauteur ou pour les égayer. Polissage ou finition des détails du bois. Ceux-ci ajoutent des qualités de soins à une maison. Cela peut être pris en compte dans l’évaluation.
Obtenir des estimations pour toutes les zones d’une maison qui semblent usées ou en panne permet de réduire le champ des entrepreneurs et des bricoleurs. Le bouche-à-oreille permet souvent de trouver la ou les bonnes personnes pour le poste.
Trouver un entrepreneur agréé
La plupart des entrepreneurs généraux et spécialisés sont agréés par l’État. Ces commissions des licences fourniront des répertoires d’entrepreneurs agréés. Ils confirment les références des entrepreneurs potentiels que vous trouvez. Faire appel à un entrepreneur agréé pour effectuer des réparations ou des rénovations permet de garantir que les personnes que vous embauchez ont la formation nécessaire pour bien faire le travail.
Intemporel ou dépassé
Pour une évaluation, l’âge et la conception d’une maison sont moins importants que son niveau par rapport aux autres maisons. Les évaluateurs tentent de comparer une maison à d’autres maisons aussi similaires que possible en termes de conception, de taille et d’âge. Ensuite, d’autres facteurs entrent en considération. L’entretien et les mises à niveau sont les plus importants.
Bien que les maisons à plusieurs niveaux aient dépassé leur apogée de popularité, elles ne se vendent pas aussi bien que les maisons à aire ouverte plus modernes. Leur prix ne sera pas non plus celui de cette « concurrence » plus contemporaine. Donc, si vous possédez une maison au style démodé, envisagez d’en faire la maison la plus propre et la mieux entretenue du quartier.
Mettre en valeur et tirer le meilleur parti des fonctionnalités originales fonctionne bien avec les maisons plus anciennes. Vous pouvez contraster les meubles. Empruntez des idées dans des magazines de design pour faire ressortir votre style de maison moins populaire parmi les maisons comparables. Vous ne pouvez pas modifier la mise en page. Mais vous pouvez mettre à jour les versions obsolètes.
Lits et bains
Avant d’ajouter une salle de bain dans la fourchette de prix de 15 000 $ à 20 000 $ ou plus, consultez un professionnel. Assurez-vous que la mise à niveau sera rentable avec la valeur estimative. Si une maison s’est dépréciée en raison de son emplacement ou de sa valeur marchande, vous pourriez atteindre le seuil de rentabilité en ajoutant un tout nouvel ajout de salle de bain. Peut-être pas.
Une autre chose à prendre en compte concerne les chambres de votre maison. Plus précisément, quand une chambre n’est-elle pas vraiment une chambre ? Certaines maisons ont des chambres sans placards. Au moment de vendre, les propriétaires découvrent qu’une pièce sans placard ne peut pas être répertoriée comme chambre supplémentaire. Il ne peut être qualifié que de bureau ou de pièce « bonus ».
Vérifiez les ordonnances de zonage locales. Si vous souhaitez ajouter un placard pour que votre maison puisse être évaluée comme une maison à trois chambres au lieu de deux chambres, recherchez des options à faible coût. Obtenez de nombreuses estimations dans les limites de votre budget. Recherchez des prévisions réalistes de l’impact de l’ajout sur l’évaluation.
Appareils et température
L’âge et la condition comptent
Les évaluateurs ne regardent pas seulement la superficie en pieds carrés. Ils scrutent les entrailles de la maison. Unités CVC. Systèmes électriques. Plomberie. Appareils électroménagers. Si ceux-ci sont anciens, cela déclenche des signaux d’alarme. Mais ils ne diminuent pas automatiquement votre valeur.
La clé est la fonction. Si tout fonctionne. Si c’est propre. Si vous avez des dossiers d’entretien. Même les documents de garantie sont utiles. Les évaluateurs notent les soins. Ils voient que vous n’avez pas laissé les choses pourrir. Aucune valeur n’y est atteinte.
Cassez-le cependant. Ayez un réfrigérateur qui bourdonne et fuit. Ou des conduits qui s’effondrent. C’est là que le chiffre baisse. Les marques négatives collent.
Le remplacement des anciennes unités ne vaut pas toujours la peine pour les vendeurs. Parfois, c’est un coût irrécupérable. Mais bon état ? C’est un facteur neutre à positif. Cela maintient l’accord en vie.
Montrez votre efficacité
Il y a une case spécifique sur le formulaire d’évaluation pour les caractéristiques énergétiques. Utilisez-le.
Les pommes de douche à faible débit comptent.
Les commandes du chauffe-eau comptent.
Des appareils ENERGY STAR ? C’est de l’or.
Vous devez les signaler. Les évaluateurs pourraient les manquer si vous ne les mettez pas en évidence.
Les acheteurs verts constituent un marché en croissance. Ils font attention aux factures de services publics. Votre maison se démarque. Cela semble moderne. On se sent responsable.
Même de petites améliorations signalent l’efficacité. Vous ne vendez pas seulement des murs. Vous vendez des coûts permanents inférieurs. Cela fait appel à la logique. Et de l’émotion.
Améliorer ou tel quel ?
Le rapport uniforme d’évaluateur résidentiel (URAR) est la bible ici. Publié par Fannie Mae et Freddie Mac. Il indique exactement aux évaluateurs ce qu’ils doivent rechercher.
Aller au-delà de cette liste ajoute rarement de la valeur.
Articles de la liste de souhaits ? Des projets favoris ? Cela ne constitue pas le chiffre final. Ils sont subjectifs. Les évaluateurs traitent des comparables. Pas à votre goût.
Les problèmes d’inspection sont différents. Ce sont des correctifs obligatoires. Vous ne pouvez pas vous cacher derrière un rapport d’évaluation si le toit fuit.
Mais pour les articles non critiques ? Laissez-le tel quel.
Si ce n’est pas cassé, ne le réparez pas.
Le réparer pourrait coûter plus cher que ce que cela ajouterait. De toute façon, les acheteurs pourraient détester votre choix. « Tel quel » préserve souvent la valeur. Cela évite de trop améliorer le quartier.
Reconsidérer les mises à niveau
Après l’évaluation, la pression monte.
Le nombre était faible. Vous ne vendez pas. Vous pensez à une mise à niveau.
Des rénovations dans toute la maison ? Des révisions de pièce à pièce ?
Arrêt.
Pensez au coût. Pensez à l’heure.
Les évaluations sont des instantanés. Votre rénovation pourrait prendre des mois. Le marché évolue.
Mieux vaut attendre. Ou vendez à la valeur actuelle.
Les décisions risquées après une mauvaise évaluation conduisent souvent à des regrets. Restez fidèle à l’essentiel. Laissez le marché décider ce qu’il veut.
Comprendre les comparables d’évaluation
Les évaluateurs n’examinent pas votre maison en vase clos. Ils attribuent des montants en dollars en fonction de propriétés très similaires aux vôtres. La méthode est généralement une analyse comparative du marché. Cela signifie qu’ils comparent votre maison aux ventes récentes dans votre quartier.
La superficie est importante. Le nombre de chambres et de salles de bains compte également. La maison a-t-elle un garage ? Quel est le style général ? Ce sont les principaux points de données. Si les prix de vente comparables sont inférieurs à ce que vous espérez obtenir, vous pouvez vous tourner vers d’autres facteurs.
La qualité intérieure aide. Les mises à niveau récentes qui dépassent la norme dans la région peuvent faire grimper la valeur. Mais il y a des lignes dures. Les évaluateurs suivent les lignes directrices interagences en matière d’évaluation et d’évaluation établies par la Réserve fédérale. Gonfler une valeur pour aider un acheteur à obtenir un prêt est contraire à l’éthique. Il s’agit d’un manquement grave. Cela peut avoir des conséquences juridiques pour le professionnel concerné.
La réalité du marché local
Votre marché local dicte la référence. Les comparables montrent la tendance. Ils révèlent si les valeurs augmentent ou diminuent. Regardez l’histoire. À la fin de 2010, 23,2 pour cent des propriétaires devaient plus que ce que valait leur maison. Cela représente une augmentation par rapport à 21,8 pour cent en 2009.
Les valeurs ont peut-être baissé. C’est aussi une possibilité pour votre propriété. Très peu de régions ont connu une croissance de la valeur des logements au cours de cette période. Pourtant, les gens ont quand même acheté des maisons. Le marché favorisait les acheteurs. Les vendeurs devaient encore vendre.
Préparer votre cœur fait partie du processus. Vous avez investi des capitaux propres. Vous avez la peau financière dans le jeu. Accepter une valeur inférieure est difficile. Mais cela peut permettre de mettre un terme à la situation. Cela permet d’avancer. Vous pourriez trouver de la croissance dans un nouvel emplacement plus tard.
Préparation de la visite de l’évaluateur
Les prochaines étapes consistent à rafraîchir l’intérieur et l’extérieur. La propreté compte. Le désordre cache des fonctionnalités. Un évaluateur doit voir clairement l’espace.
Vérifiez les bases. Les lumières fonctionnent-elles ? La peinture est-elle écaillée ? Résolvez les petits problèmes avant l’arrivée de l’évaluateur. Ces détails signalent un bon entretien. Ils suggèrent que le reste de la maison est bien entretenu.
Vous ne pouvez pas changer le marché. Vous ne pouvez pas forcer des comparables à sauter. Mais vous pouvez contrôler ce que voit l’évaluateur. Une maison propre et organisée laisse une meilleure impression. Cela rend l’évaluation de l’état plus fluide.
Pensez aussi à l’extérieur. Pelouses tondues. Buissons taillés. Revêtement lavé sous pression. Ce sont des améliorations à faible coût. Ils renforcent l’attrait extérieur. Ils signalent la fierté d’être propriétaire.
Que se passe-t-il si l’évaluation est faible ? Vous pouvez le contester. Fournissez votre propre liste de mises à niveau récentes. Montrez les reçus. Soulignez les défauts des comparables. Peut-être que l’autre maison avait besoin d’un nouveau toit. Peut-être qu’il se trouve dans une rue plus fréquentée. Utilisez des faits. Pas de sentiments.
Le processus se termine lorsque le rapport est déposé. Les chiffres sont fixés. Le produit du prêt en dépend. Si vous êtes le vendeur, vous pourriez négocier. Baissez le prix. Couvrir les frais de clôture. Rencontrez l’acheteur à mi-chemin.
C’est un calcul. Froid et précis. Mais votre maison est chaleureuse. Il contient vos souvenirs. C’est dans l’écart entre ces deux réalités que réside le stress.
Concentrez-vous sur ce que vous pouvez contrôler. Préparez la maison. Soyez honnête. Laissez les chiffres faire leur travail. Alors avancez. Le prochain chapitre commence où que vous atterrissiez.
