Platit profesionálům stovky dolarů, aby vám řekli, jakou cenu má váš dům, se jeví jako vyhozené peníze. Toto číslo už ve své hlavě znáte. Ale tady je krutá realita: banka toto číslo nepřijme. Chtějí objektivního, nezávislého odborníka, který potvrdí vaši žádost o hypotéku.
Tento odborník je odhadcem.
Působí jako prostředník. Vyhodnocuje stav objektu. Porovná vaši střechu a základ s podobnými domy v této oblasti. Ano, používá kontrolní seznamy, ale jeho školení mu říká, jak upravit odhad na základě preferencí zákazníků. Začali jste se zahradou? To bude srážka. Instalovali jste novou kuchyň? To bude nárůst.
Cena, kterou určí, může obchod buď uzavřít, nebo zrušit. Nemůžete ovládat, že váš sousedův dům je jasně zelený nebo že se trh hroutí. Můžete ovládat péči o svůj majetek. A ano, možná budete muset provést nějaké změny. I ty drobné.
Zde je návod, jak se připravit.
Faktor atraktivity fasády
Americká společnost krajinných architektů (ASLA) říká, že profesionální terénní úpravy mohou zvýšit hodnotu domu o 15 procent. Nespěchejte. Mnoho kupujících nechce zahradu, která vyžaduje hodiny údržby. Chtějí přesnost. Chtějí kontrolu.
Odhadci dbají na „atraktivitu fasády“ (obrubník). Toto je první dojem, který vaše nemovitost udělá. Není to jen o vzhledu. Jde o funkčnost a čistotu. Úhledný dvůr naznačuje, že majitel domu se také stará o vnitřní stav konstrukce.
Nemusíte si najímat firmu, aby kompletně předělala vaši krajinu. U většiny transakcí je to přehnané. Vyzkoušejte tyto jednoduché, ale účinné změny:
- Vysazujte květiny do okenních truhlíků na viditelná místa.
- Přidejte rostliny v květináčích na verandu nebo vstupní prostor.
- Vyměňte svou zrezivělou nebo zastaralou poštovní schránku.
Tyto malé dotyky signalizují kouzlo. Signalizují péči. Přidávají vnímanou hodnotu, aniž by vyprázdnily vaši peněženku nebo vaše sobotní rána.
Efekt sousedství
Nemůžete přesunout svůj domov. Musíte tedy pracovat s prostorem, který zabírá. Odhadci si cení „sousedství“ stejně jako samotného domu.
Dívají se na školy. Dívají se na přístup do obchodů. Dívají se na dopravní cesty. V městských oblastech mohou vaši hodnotu snížit prázdné pozemky nebo zavržené (neobydlené/zbořené) nemovitosti v okolí. Ve venkovských oblastech může mít špatný přístup k silnici nebo sporné využití půdy stejný účinek.
Důležité jsou zvyky vašich sousedů. Pokud je blízký dům „oko na maso“ (estetický horor), váš majetek asociací trpí. Nemůžete souseda donutit, aby mu natřel obklad nebo opravoval hnijící garáž. Porušení stavebního zákona však můžete napravit.
Pokud se v oblasti vyskytuje „zamoření“ (nelegální předměty), nahlaste to. Před příchodem odhadce ji odstraňte nebo zbourejte. Tím se změní základní stav oblasti.
Uschovejte si také účtenky. Všechny kontroly. Pro každé zlepšení, které provedete, si uchovejte dokumentaci. To pomůže kvantifikovat zlepšení, když si odhadce sedne s vámi a vaším realitním makléřem.
„Dokonce i množství práce, kterou vaši sousedé vložili do údržby svých domů, má pozitivní nebo negativní dopad na hodnotu vašeho majetku.“
Měnící se demografické trendy
Tržní trendy v oblasti nemovitostí nejsou statické. Jsme svědky zpětné migrace. Mladí nezadaní se stěhují na předměstí kvůli nižším cenám na trhu kupujících. Senioři a baby boomers se stěhují do městských center, kde se dá chodit pěšky, a zmenšují své domovy.
Ti ve věku 20 a 30 let stále tíhnou k městu. Stále větší počet mladých rodin a přistěhovalců si však vybírá předměstí. Tento posun ovlivňuje to, co kupující hledají. To ovlivňuje to, co hodnotitelé považují za „srovnatelné“. Poznejte své demografické údaje. Přizpůsobte tomu svou prezentaci.
Strukturální integrita není předmětem vyjednávání
Než si budete dělat starosti s barvami barev nebo materiálů na pracovní desky, musíte se ujistit, že „kosti“ vašeho domova jsou pevné. Odhadce hledá vlastnosti, které jsou „konstrukčně zdravé a vzduchotěsné“.
To znamená žádné poškození vodou. Žádné praskliny v základu. Žádné hnití v rámu. Pokud je design ohrožen, hodnota klesá. Žádné množství nábytku nebo terénních úprav nezakryje prosakující střechu nebo posouvající se desku.
Začněte kontrolou základů:
- Zkontrolujte, zda na střeše nechybí šindele nebo zda se nepropadává.
- Hledejte vodní skvrny na stropech nebo stěnách.
- Zkontrolujte sklep nebo podlahu, zda v nich není vlhkost nebo plíseň.
- Ujistěte se, že okna a dveře jsou utěsněny, aby se zabránilo průvanu a průniku vody.
Pokud najdete problémy, opravte je. Nebo alespoň zveřejnit informace o nich. Skrytí strukturálních problémů je rychlá cesta k neúspěšné due diligence a neúspěšné dohodě. Odhadce si toho všimne. A pokud si toho všimne, cena klesne.
Cílem je představit dům jako připravený k nastěhování. Nejen vizuálně, ale i mechanicky. Když odhadce vidí dům, o který je dobře postaráno, cítí se v posudku sebevědomý. Vidí méně rizik. Menší riziko znamená vyšší číslo.
Je ale struktura to jediné, na čem záleží? Vlastně ne. Velkou roli hraje vnitřní stav. K tomu se dostaneme příště.
Interní stav a aktualizace
Interiér vašeho domova je místem, kde kupující tráví nejvíce času. To je místo, kde si představují, jak se jejich život odvíjí. Hodnotitelé si toho všímají. Dávají pozor na opotřebení. Hledají zastaralé položky.
Nepotřebujete kompletní rekonstrukci. Ve skutečnosti může být nadměrné zlepšování chybou. Nechcete přidat luxusní hlavní ložnici v oblasti skromných jednopodlažních domů. Cena nestojí za cenu.
Místo toho se zaměřte na čistotu a funkčnost.
- Vymalujte stěny neutrálními barvami.
- Hloubkově vyčistěte koberce nebo vyměňte opotřebovanou podlahu.
- Upgradujte svítidla na moderní standardy.
- Ujistěte se, že všechna zařízení fungují správně.
Malé aktualizace přinášejí velké výnosy. Čerstvý nátěr je levný, ale místnost působí jako zcela nová. Nové kování na skříňkách dokáže zmodernizovat kuchyň bez ceny kompletní rekonstrukce.
„Cena, kterou váš odhadce nastaví, může uzavřít nebo zrušit dohodu, takže je to extrémně důležitý krok v procesu prodeje a nákupu domů.“
Ber to jako léčbu. Ukliďte nepořádek. Opravte, co je rozbité. Zvýrazněte nejlepší vlastnosti. Odhadce musí vidět, jak je dům udržován. Není ideální. A dobře upravený.
Mezi údržbou a opravou je tenká hranice. Poznejte rozdíl. Údržba šetří náklady. Renovace ho přidává, ale pouze pokud se hodí do oblasti.
Podívali jsme se ven. Okres. Struktura. Interiér. A co systémy? Věci, které udržují dům při životě? To je další překážka.
Vyškolení odhadci dokážou okamžitě identifikovat konstrukční vady a konstrukční problémy. Standardní domovní prohlídka by měla odhalit nezbytné strukturální a infrastrukturní problémy, které vyžadují nápravu před prodejem. Hodnotitel však často jde nad rámec těchto povinných bezpečnostních opatření. Pozornost věnuje i kosmetickým vylepšením.
Kontrolní seznamy ocenění obsahují části o materiálech a opotřebení. To, z jakého materiálu je váš dům vyroben – z cihel nebo dřeva – hraje důležitou roli při určování nákladů. Cihla je vysoce ceněna pro svou tepelnou izolaci a odolnost. Pokud však malta mezi cihlami dosluhuje nebo jsou mezi základem a vnějšími zdmi mezery, doporučí odhadce je vyplnit. Tím se zlepší vzhled. Výměna opotřebovaného dřevěného obkladu za nový dřevěný obklad zvyšuje hodnotu vašeho domova. Toto není vyžadováno z bezpečnostních důvodů. Přidání izolace mezi vnější a vnitřní stěny staršího domu také zvyšuje jeho hodnotu. Ke zvýšení ceny přispívá i nátěr fasády, pokud je obklad opotřebovaný povětrnostními vlivy.
Před ukázkou vašeho domova se doporučuje na vnější povrchy použít tlakovou myčku. Jedná se o levný projekt. Odstraňuje nahromaděné nečistoty z prasklin a štěrbin. Vzhled je výrazně vylepšen. Výměna starých oken se důrazně doporučuje, pokud jsou těsnění a rámy opotřebované. Jedná se o jeden z dražších projektů. Potenciální kupci vysoce oceňují stav oken.
Stárnutí: dobré nebo špatné
Při pořizování nového domu mnoho lidí očekává, že dlouho vydrží. Nebo vědí, že v něm nebudou žít déle než stanovený počet let. V některých domech, které jsou pouze 10 let staré, se objevují trhliny ve stropech, kde byla sádrokartonová deska nesprávně spojena. K sedání základů dochází, protože pozemek byl zastavěn příliš rychle. Existuje mnoho problémů se stavbou a místem, které se projevují brzy.
Starší domy, i ty s pevnou konstrukcí nebo kvalitním řemeslným zpracováním, mají většinou nějaké zastaralé detaily. Zastaralé funkce se nepočítají jako „prodejní body“.
Nový nebo starý dům, hodnota domu ve srovnání s jinými nemovitostmi je vyšší, pokud byl dobře udržován a aktualizován. Pokud tomu tak není, existuje několik oprav, které může generální dodavatel provést před návštěvou odhadce. Jednoduché projekty, jako je oprava poškozeného sádrokartonu. Malování místností pro vytvoření iluze výšky nebo pro jejich rozjasnění. Leštění nebo restaurování dřevěných prvků. To dodává domovu pečující kvalitu. To může ovlivnit hodnocení.
Získání odhadů pro všechny oblasti domu, které se zdají být opotřebované nebo rozbité, pomáhá zúžit okruh dodavatelů a kutilů. Ústní podání často vede k nalezení správné osoby nebo lidí pro danou práci.
Hledání licencovaného dodavatele
Většina obecných a speciálních dodavatelů má státní licenci. Tyto licenční rady budou poskytovat adresáře licencovaných dodavatelů. Potvrzují kvalifikaci potenciálních dodavatelů, které najdete. Použití licencovaného dodavatele k provádění renovačních nebo renovačních prací pomáhá zajistit, aby najatí lidé byli vyškoleni, aby práci vykonávali správně.
Nadčasové nebo zastaralé
Stáří a design domu jsou pro hodnocení méně důležité než to, jak se srovnává s jinými domy. Odhadci se snaží porovnat dům s jinými domy, které jsou co nejpodobnější designem, velikostí a stářím. Pak se berou v úvahu další faktory. Největší význam má údržba a obnova.
Přestože mezonetové domy překonaly svůj vrchol popularity, neprodávají se tak dobře jako modernější otevřené domy. Proti tomuto modernějšímu „konkurentovi“ také nebudou souzeni. Pokud tedy máte dům se stylem, který je zastaralý, zvažte, zda mu dát venku ten nejčistší a nejlépe udržovaný vzhled.
Zvýraznění a maximální využití svérázných funkcí dobře funguje u starších domů. Nábytek můžete kontrastovat. Vezměte si nápady z designových časopisů, aby váš méně oblíbený domácí styl vynikl mezi srovnatelnými domy. Rozvržení nelze změnit. Ale můžete aktualizovat to, co je zastaralé.
Ložnice a koupelny
Před přidáním koupelny v cenovém rozpětí 15 000 až 20 000 $ + se poraďte s odborníkem. Ujistěte se, že vylepšení stojí za odhadované náklady. Pokud se hodnota domu znehodnotila kvůli poloze nebo tržním cenám, můžete se rozbít i přidáním zcela nové koupelny. Nebo možná nevyjdete.
Další věcí, kterou je třeba zvážit, jsou ložnice ve vašem domě. Konkrétně, kdy ložnice vlastně není ložnicí? Některé domy mají pokoje bez skříní. Když přijde čas na prodej, majitelé zjistí, že pokoj bez skříně nemůže být zařazen jako další ložnice. Může být označena pouze jako kancelář nebo „bonusová“ místnost.
Zkontrolujte místní územní vyhlášky. Pokud opravdu chcete přidat šatnu, aby váš domov byl třípokojový místo dvoupokojového, prozkoumejte levné možnosti. Získejte mnoho odhadů v rámci svého rozpočtu. Hledejte realistické projekce toho, co přidání udělá s oceněním.
Domácí spotřebiče a teplota
Na věku a kondici záleží
Odhadci se dívají na víc než jen čtvereční záběry. Pečlivě studují „vnitřnosti“ domu. Systémy HVAC (topení, ventilace a klimatizace). Elektrické systémy. Instalatér. Domácí spotřebiče. Pokud jsou tyto položky staré, je to problém. Ale to nemusí nutně znehodnotit váš domov.
Funkčnost je klíčová. Pokud vše funguje. Pokud je vše čisté. Pokud máte záznamy o údržbě. Pomoci mohou i záruční listy. Odhadci zaznamenali, jak dobře bylo o dům postaráno. Vidí, že jste nenechali věci zchátrat. Zde nedochází ke snížení nákladů.
Ale když se něco zlomí. Například lednička hučí a teče. Nebo se rozpadají vzduchovody. Tady cena klesá. Negativní faktory se konsolidují.
Výměna starých jednotek se prodejcům ne vždy vyplatí. Někdy se jedná o utopené náklady. Ale dobrý stav? To je neutrální nebo pozitivní faktor. Udržuje obchod životaschopný.
Ukažte energetickou účinnost
Formulář hodnotící zprávy má zvláštní část pro vlastnosti energetické účinnosti. Použijte to.
Počítají se sprchové hlavice s nízkým průtokem.
Zohledňuje se ovládání ohřívače vody.
Spotřebiče ENERGY STAR? Tohle je čisté zlato.
Na tyto vlastnosti musíte upozornit. Hodnotitelé je mohou minout, pokud je neupozorníte.
Kupující se zaměřením na zelené technologie představují rostoucí trh. Věnují pozornost účtům za energie. Váš domov vynikne. Působí moderně. Vypadá to jako zodpovědná volba.
I malá zlepšení signalizují energetickou účinnost. Neprodáváte jen zdi. Prodáváte nižší provozní náklady. To apeluje na logiku. A k emocím.
Vylepšit nebo prodat „tak jak je“?
Biblí na toto téma je Uniform Residential Real Estate Appraisal Report (URAR). Vydávají ji Fannie Mae a Freddie Mac. Odhadci přesně říká, co mají hledat.
Překročení tohoto seznamu málokdy přidává hodnotu.
“Bucket listy”? Projekty domů do budoucna? Nemají vliv na konečnou částku. Jsou subjektivní. Odhadci operují se srovnávacími daty (komparátory). Ne váš vkus.
Problémy zjištěné při kontrole jsou jiná věc. Toto jsou požadované opravy. Pokud vám zatéká střecha, nemůžete se schovat za znalecký posudek.
Ale pro nekritické prvky? Nechte vše tak, jak je.
Pokud to není rozbité, neopravujte to.
Oprava může stát více, než přinese přidanou hodnotu. Kupující vaši volbu nemusí vůbec ocenit. Prodej „jak je“ často zachovává hodnotu. To vám umožní vyhnout se nadměrnému vylepšení vašeho domova ve srovnání se sousedními nemovitostmi.
Revize vylepšení
Po posouzení se tlak zvyšuje.
Cena se ukázala jako nízká. Nemůžete prodat. Přemýšlíte o zlepšení.
Rozsáhlá rekonstrukce celého domu? Kompletní rekonstrukce pokojů?
Zastávka.
Přemýšlejte o nákladech. Myslete na čas.
Hodnocení je snímek. Vaše oprava může trvat měsíce. Trh se změní.
Lepší počkat. Nebo prodat za aktuální cenu.
Riskovat po nízkém hodnocení často vede k lítosti. Držte se základů. Ať si trh rozhodne, co chce.
Pochopení srovnávacích dat pro oceňování
Odhadci nenahlížejí na váš dům izolovaně od reality. Přidělují částky peněz na základě vlastností objektů velmi podobných těm vašim. Obvykle se používá metoda srovnávací analýzy trhu. To znamená, že porovnávají váš domov s nedávnými prodeji ve vaší oblasti.
Čtvereční záběry jsou důležité. V úvahu se bere i počet ložnic a koupelen. Má dům garáž? Jaký je obecný styl domu? Toto jsou základní údaje. Pokud jsou srovnávací prodejní ceny nižší, než doufáte, že je získáte, možná se budete muset podívat na jiné faktory.
Důležitá je kvalita provedení interiéru. Nedávná vylepšení nad průměrem oblasti mohou hodnotu zvýšit. Existují však přísné limity. Odhadci se řídí meziagenturními směrnicemi pro hodnocení a hodnocení, které stanovil Federální rezervní systém. Nafukování hodnoty za účelem pomoci kupujícímu získat půjčku je neetické. Toto je závažné porušení. Pro dotyčného odborníka to může mít právní důsledky.
Realita místního trhu
Základní linii určuje váš místní trh. Srovnávací data ukazují trend. Zjišťují, zda ceny rostou nebo klesají. Studium historie. Na konci roku 2010 dlužilo 23,2 % majitelů domů více, než měly jejich domy. To byl nárůst z 21,8 % v roce 2009.
Náklady by mohly klesnout. Je to příležitost i pro vaši nemovitost. Během tohoto období jen velmi málo oblastí vykazovalo zvýšení hodnoty domů. Lidé však stále kupovali domy. Trh byl pro kupující příznivý. Prodejci stále museli prodávat.
Příprava srdce je součástí procesu. Vložíte svou práci a úsilí. Máte finanční zájem. Těžko se smířit s nižší cenou. Ale může přinést uzavření. To vám umožní jít dál. V budoucnu můžete najít růst na novém místě.
Příprava na návštěvu odhadce
Další kroky zahrnují úpravu interiéru a exteriéru. Na čistotě záleží. Nepořádek skrývá rysy. Odhadce musí mít jasný výhled na prostor.
Zkontrolujte základy. Fungují světla? Jsou v laku nějaké třísky? Opravte drobné problémy před příjezdem odhadce. Tyto detaily signalizují dobrý servis. Předpokládají, že zbytek domu je v dobrém stavu.
Nemůžete změnit trh. Nemůžete donutit, aby srovnávací čísla raketově stoupala. Ale můžete kontrolovat, co odhadce vidí. Čistý, organizovaný domov dělá lepší dojem. Díky tomu je hodnocení stavu plynulejší.
Myslete i na exteriér. Posekaná tráva. Ořezané keře. Tlakové čištění vlečky. Jedná se o levná vylepšení. Zvyšují atraktivitu fasády. Signalizují hrdost na vlastnictví.
Co se stane, když je skóre nízké? Můžete to napadnout. Uveďte prosím svůj seznam nedávných vylepšení. Ukažte mi účtenky. Upozorněte na případné nedostatky ve srovnávacích datech. Možná měl ten druhý dům novou střechu. Možná je to na rušnější ulici. Použijte fakta. Ne emoce.
Proces končí odesláním zprávy. Čísla jsou nastavena. Na nich závisí vyplácení úvěrových prostředků. Pokud jste prodejce, můžete se domluvit. Snížit cenu. Pokryjte náklady na uzavření. Potkat kupujícího na půli cesty.
Toto je výpočet. Chladné a přesné. Ale váš dům se zdá teplý. Ukládá vaše vzpomínky. Propast mezi těmito dvěma realitami je místem, kde žije stres.
Soustřeďte se na to, co můžete ovládat. Připravte dům. Buďte upřímní. Nechte čísla dělat práci. Pak jděte dál. Další kapitola začíná tam, kde se najdete.
