Otrzymujesz obraz wyraźnie. Biały drewniany płot. Łódź przed domem. Ogromne okna panoramiczne z widokiem na wypielęgnowany trawnik ciągnący się kilometrami. Później decydujesz się stworzyć przestronną tylną werandę, ukrytą za płotem zapewniającym prywatność, z widokiem na basen i dużą szopę pełną narzędzi ogrodowych. To jest dom, o którym marzyłeś przez całe życie.
Zatrzymywać się. Możesz dalej marzyć, jeśli planujesz budować na gruntach z ograniczeniami prawnymi. Znane również jako umowy restrykcyjne, są to postanowienia zawarte w umowie, które ograniczają to, co możesz zbudować lub w jaki sposób możesz korzystać z nieruchomości. Działają wspólnie z ziemią. Oznacza to, że dotyczą one wszystkich przyszłych właścicieli, a nie tylko tego, który podpisał pierwotną umowę. Pochodzenie jest różne. Mogłoby je utworzyć aktywne stowarzyszenie właścicieli domów (HOA). Historyczny obszar miejski mógł je mieć przez wiele lat. Albo dwóch sąsiednich rolników zawarło sto lat temu umowę, która nadal obowiązuje.
Zakres kontroli tych ograniczeń może Cię zszokować. Ich wymiana jest kosztowna i czasochłonna. Czasami nie jest to możliwe. Zanim zaczniesz budować, musisz wiedzieć, czego unikasz.
Ochrona widoku może ograniczyć wysokość konstrukcji
Sąsiedzi stają się defensywni. Jeśli planujesz zbudować trzypiętrowy dom, który zasłania widoki z ganków frontowych, tylnych tarasów lub okien sypialni, zauważą to. Wzajemne porozumienia często zabraniają konstrukcji kolidujących z istniejącymi gatunkami. Te ograniczenia zawarte w ustawie mogą obowiązywać przez dziesięciolecia. Często zastrzegają, że pogląd musi pozostać dokładnie taki, jaki był w momencie podpisania umowy.
Jest to powszechne w kurortach i hotelach. Widok na góry lub plażę jest kluczowy. Ale wspólne widoki, takie jak odległe góry, jeziora lub pola golfowe, również mogą być chronione. Budowa na terenie z takimi ograniczeniami jest trudna. Umowa może ograniczać wysokość lub szerokość domu. Może dokładnie wskazać, gdzie można go umieścić na posesji.
Ograniczenia dotyczące pojazdów i zainteresowań
Ograniczenia wynikające z czynów często ograniczają liczbę samochodów, które można zaparkować na podjeździe lub na ulicy. Celem jest zazwyczaj zapobieganie bałaganowi. Jeśli masz dużą rodzinę, możesz napotkać problemy. Pięć samochodów na podjeździe? Jeśli limit dopuszcza tylko trzy, łamiesz zasady.
Niektóre HOA przewidują wyjątki dla zwiększonej liczby pojazdów. Ale nie podejmuj ryzyka. Jeśli Twoi sąsiedzi pozwą i wygrają, sędzia może nakazać zajęcie Twoich pojazdów.
Ograniczenia dotyczące pojazdów wpływają również na Twoje hobby. Porozumienia często zabraniają używania samochodów kempingowych, łodzi i motocykli. Możesz również mieć zakaz przechowywania nieużywanych pojazdów przed posesją. Jeśli jesteś początkującym mechanikiem, zachowaj szczególną ostrożność przed zakupem gruntu, który ogranicza taką działalność.
Zasady dotyczące ogrodzeń są surowe i kosztowne, jeśli zostaną naruszone
Ograniczenia dotyczące ogrodzeń należą do najsurowszych i najbardziej rozpowszechnionych. Występują powszechnie w społecznościach domków letniskowych i na obszarach zabudowanych. Styl jest często ograniczony. Ogrodzenia z siatki lub bardzo wysokie ogrodzenia zapewniające prywatność mogą być zabronione. Wysokość jest często kontrolowana. Typowe ograniczenie może ograniczyć wysokość ogrodzeń podwórzowych do 3 lub 4 stóp, a ogrodzeń przydomowych do 6 stóp.
Ogrodzenie wydaje się nieistotnym szczegółem podczas budowy domu. Ale od tego zależy Twój styl życia. Jeśli ogrodzenia z siatki są zabronione, możesz nie mieć możliwości trzymania zwierząt zamkniętych i widocznych. Jeśli ogrodzenia zapewniające prywatność nie są dozwolone, możesz nie chcieć spędzać godzin na opalaniu się przy basenie.
Złamanie tych zasad wiąże się z kosztami. W 2010 roku sędzia nakazał małżeństwu z Teksasu zapłacić HOA 130 000 dolarów za zbudowanie ogrodzenia, które nie spełniało wymogów restrykcyjnej umowy.
Usuwanie drzew jest często regulowane
Drzewa są częścią ziemi.
Jak ograniczenia dotyczące drzew na Twojej posesji mogą pokrzyżować Twoje plany renowacji
Widzisz pustą działkę i dom. Na ścieżce widzisz drzewo i piłę. Zatrzymywać się. Zanim wynajmiesz piłę łańcuchową, zdobądź dokumenty nieruchomości. Większość ludzi zakłada, że jeśli są właścicielami ziemi, to także tego, co na niej rośnie. Nie zawsze tak jest.
Ograniczenia wynikające z aktów własności stają się standardową cechą inwestycji podmiejskich i dużych projektów mieszkaniowych. Chronią krajobraz. Dbają o jednolity wygląd ulic. Zachowują specyficzną „drewnianą” estetykę, którą obiecał deweloper. Ale wiążą Cię też pewnymi zasadami.
Możesz znaleźć klauzulę całkowicie zabraniającą usuwania drzew. Albo zasada, według której można obciąć nie więcej niż 20% koron. Powody są różne. Czasami chodzi o wpływ na środowisko. Czasami jest to po prostu kwestia marketingu i pozycjonowania obszaru jako „prestiżowego” lub „zielonego”.
„Umowy zawarte wiele lat temu pomiędzy właścicielami sąsiednich gruntów wiejskich w sprawie ochrony niektórych drzew mogą nadal być prawnie wiążące dla tych gruntów.”
Nie należy zakładać, że obszary wiejskie są wyłączone z tych zasad. Jeżeli Twój sąsiad i poprzedni właściciel zawarli odrębną umowę dotyczącą zachowania konkretnego dębu, umowa ta może być zawarta w łańcuchu własności. Podąża za ziemią, a nie za osobą. Dziedziczysz ten obowiązek.
Dlaczego HOA lub deweloper może zablokować Twoją budowę
To ta część, która boli. Podmiot, który zbudował dzielnicę (deweloper) lub grupa, która nią zarządza (HOA – stowarzyszenie właścicieli domów) często wpisuje się w aktach własności. Otrzymują prawo do zatwierdzenia lub odrzucenia Twoich planów architektonicznych.
Uprawnienie to nie wygasa w momencie sprzedaży ostatniego domu w okolicy. Ona zostaje. Jeśli chcesz dodać oranżerię, zbudować garaż lub wyburzyć ścianę, możesz potrzebować ich zgody.
Dlaczego to jest ważne? Bo zależy im na jednolitości. Jeśli cały obszar jest utrzymany w stylu odrodzenia kolonialnego, Twój stylowy, nowoczesny dodatek z płaskim dachem zostanie oznaczony jako niezgodny. Zwracają uwagę na:
*Materiały budowlane (cegła czy siding winylowy)
* Styl architektoniczny (nachylenie dachu, położenie okna)
* Palety kolorów
Jeśli zignorujesz proces zatwierdzania i zaczniesz machać młotkiem, nie będziesz po prostu odważny. Tworzysz odpowiedzialność prawną.
Konsekwencje są finansowe i prawne. Za szkody możesz zostać ukarany karami cywilnymi. Co gorsza, mogą wystąpić o nakaz sądowy (ingiqiong). Jest to nakaz sądowy zmuszający Cię do zburzenia tego, co zbudowałeś, lub odbudowania go zgodnie z ich standardami. Płacisz za budowę, płacisz za burzenie i płacisz za naprawę. To potrójne wpadnięcie.
Sprawdzanie sąsiadujących budynków i granic
Zanim za bardzo podekscytujesz się perspektywą rozbudowy, przyjrzyj się granicom swojej posesji. Ograniczenia w aktach majątkowych regulują nie tylko Twoją własność. Często regulują „sąsiadujące budynki”.
Może to oznaczać:
- Wymagania dotyczące niepowodzeń: Jak blisko granicy nieruchomości może znajdować się nowy dodatek.
- Ograniczenia wysokości: Jak wysoka może być Twoja nowa konstrukcja w porównaniu z domem obok.
- Ciągłość materiałów: Czy przedłużenie powinno być spójne z główną konstrukcją domu lub sąsiednich nieruchomości.
Jeśli planujesz dobudowę o dwie kondygnacje, a ograniczenie stanowi, że budynki przy tej ulicy nie mogą przekraczać 25 stóp, masz problem. Jeśli twój sąsiad ma restrykcyjną umowę zabraniającą „komercji
Czy można wybudować garaż wolnostojący lub wiatę bez naruszania ograniczeń nałożonych na działkę?
W tym miejscu potyka się wielu właścicieli domów. Dużo znajdujesz, lubisz podwórko, masz plany na miejsce do przechowywania o wymiarach 12×20 cali lub może oddzielne miejsce do pracy na narzędzia. Następnie otwierasz dokumenty prawne i czujesz, jak krew odpływa z Twojej twarzy.
Akty własności gruntów (akty własności gruntów) pozwalają śledzić więcej niż tylko Twój główny dom. Monitorują także budynki pomocnicze.
Na wielu działkach mieszkalnych obowiązują ścisłe postanowienia regulujące każdy metr kwadratowy nieruchomości. Dotyczy to nie tylko budynku głównego. Magazyny, garaże wolnostojące, warsztaty, a nawet domki basenowe i sam basen często podlegają tym samym wymogom prawnym. Jeśli tytuł własności gruntu zabrania budowy dodatkowych budynków „komercyjnych” lub „niemieszkalnych”, nie będzie można ich budować. Jeżeli są one dozwolone, wymagania stają się bardziej szczegółowe.
- Niepowodzenia: Jak blisko granicy działki może znajdować się warsztat?
- Ograniczenia wielkości: Czy istnieje ograniczenie powierzchni budynków pomocniczych?
- Projekt: Czy szopa powinna pasować do nachylenia dachu lub materiału elewacji głównego domu?
Sytuacja się pogarsza. Niektóre dokumenty gruntowe ograniczają całkowity procent powierzchni zabudowy działki. Możesz mieć duże podwórko, ale umowa stanowi, że budynki nie mogą zajmować więcej niż 20% działki. Garaż o powierzchni 500 stóp kwadratowych, który chciałeś zbudować? Może przekroczyć limit, co oznacza, że nie można go zbudować i kropka.
I tak, wymagania stają się dziwnie specyficzne. Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) znane są z egzekwowania przepisów tak rygorystycznie, że nakazały usunięcie domków na drzewie dla dzieci za naruszenie przepisów konstrukcyjnych lub bezpieczeństwa. Brzmi to ekstremalnie, ale często ma ku temu podstawę prawną.
Przed sfinalizowaniem zakupu gruntu przeprowadź oględziny terenu z prawnikiem. Nie patrz tylko na ślad swojego domu. Spójrz na cały obszar. Gdzie będzie basen? Gdzie będzie warsztat? Jeśli te budynki są częścią Twojego „marzenia”, powinny być częścią Twojej należytej staranności.
Dlaczego nie możesz prowadzić firmy z domu, jeśli na nieruchomości obowiązują ograniczenia związane z prawem gruntowym?
Jesteś freelancerem. Wykonawca. Konsultant. Potrzebujesz domowego biura, być może małej powierzchni handlowej dla klientów. W akcie własności gruntu znajduje się klauzula mówiąca: „Na tej nieruchomości nie prowadzi się żadnej działalności komercyjnej”.
To jedno z najczęstszych i najbardziej irytujących ograniczeń na rynku nieruchomości mieszkalnych. Logika stojąca za tym jest prosta, choć trochę prymitywna. Deweloperzy i organizacje HOA chcą utrzymać niski poziom ruchu. Obawiają się, że klienci, kierowcy dostaw i goście zapełnią ślepe uliczki, zwiększą poziom hałasu i potencjalnie przyciągną przestępczość. Jest to całkowity zakaz mający na celu ochronę charakteru tego obszaru.
To wydaje się niesprawiedliwe. Po prostu pracujesz przy biurku. Nie otwiera się firmy transportowej od razu za drzwiami. Ale przymierze nie zawsze uwzględnia niuanse.
Dobra wiadomość? Być może uda Ci się to zakwestionować.
Sądy coraz częściej orzekają, że szerokie zakazy dla wszystkich przedsiębiorstw prowadzących działalność gospodarczą w domu mogą stanowić nielegalną próbę ograniczenia praw własności prywatnej. Sędziowie często biorą pod uwagę wpływ biznesu. Jeśli pracujesz sam, w cichym biurze, bez ruchu ulicznego i samochodów dostawczych, jesteś na mocnej pozycji. Nie ma „postrzeganego zagrożenia” dla tego obszaru.
Jeśli planujesz pracować w domu, przeczytaj drobny druk. Poszukaj konkretnego sformułowania. Czy jest to wskazane
Zapoznaj się z ograniczeniami dotyczącymi kolorów farb HOA i warunkami umowy tytułowej
Możesz pomyśleć, że wybór koloru salonu to najtrudniejsza część remontu, ale próba dopasowania tego konkretnego odcienia do tego, na co pozwala stowarzyszenie sąsiedzkie, często kończy się jeszcze gorzej. W wielu kompleksach apartamentowych i dzielnicach obowiązują ograniczenia, które dokładnie określają, jakie kolory farb można zastosować na zewnątrz domu. Zasady te nie zawsze są szerokie. Potrafią być niesamowicie konkretne.
W niektórych społecznościach HOA udostępnia listę zatwierdzonych kolorów. W innych po prostu zakazują niektórych odcieni. Listy mogą być małe i irytująco dokładne. Jeden odcień jasnożółtego może być całkowicie akceptowalny, natomiast nieco inny odcień jasnożółtego jest surowo zabroniony. To ten rodzaj szczegółów, który może zrujnować weekendowy projekt, jeśli najpierw nie sprawdzisz drobnego druku.
Ograniczenia te nie kończą się na farbie. Często dotyczą one wykończeń, materiałów i stylów. Twoja umowa może ograniczać rodzaj instalowanej bocznicy lub narzucać określone wykończenia cegieł i kamienia. Niektóre ograniczenia stają się jeszcze bardziej szczegółowe i wymagają, aby pewien procent frontu domu był zbudowany z cegły. Zanim kupisz choćby galon farby lub zamówisz nową bocznicę, musisz dokładnie wiedzieć, na co pozwala Twoja umowa.
Zrozumienie, dlaczego istnieją ograniczenia w umowie
Dlaczego w ogóle istnieją te zasady? Dla wielu kompleksów apartamentowych celem jest zachowanie walorów nieruchomości i spójnej estetyki. Stowarzyszenie chce uniknąć mozaiki ścierających się kolorów, która mogłaby obniżyć atrakcyjność ulicy. Choć może się to wydawać ograniczające, zwłaszcza dla entuzjastów majsterkowania, którzy chcą wolności twórczej, głównym celem jest zwykle ujednolicenie.
Dokładna wiedza o tym, które materiały są zabronione lub wymagane, pozwala zaoszczędzić pieniądze. Nie chcesz kupować białej cegły tylko po to, by dowiedzieć się, że Twój kontrakt wymaga czerwonej. Nie chcesz instalować sidingu winylowego, jeśli w Twojej okolicy wymagane są otwory wentylacyjne z drewna lub kamienia. To drogie materiały. Błąd oznacza stratę i dodatkowe koszty.
Jak znaleźć swoje konkretne limity
Gdzie znaleźć te zasady? Zacznij od umowy. Jest to dokument prawny, który przenosi własność i zwykle zawiera klauzulę odnoszącą się do zestawu przymierzy, warunków i ograniczeń (CC&R). Jeśli niedawno dokonałeś zakupu, pakiet końcowy powinien zawierać te dokumenty. Jeśli nie, skontaktuj się bezpośrednio z zarządem HOA lub stowarzyszeniem sąsiedzkim.
Zapytaj o najnowszą wersję wytycznych architektonicznych. Dokumenty te są często aktualizowane. Lista kwiatów sprzed pięciu lat może nie pokrywać się z dzisiejszą. Zapytaj konkretnie:
– Jakie kolory farb są dopuszczalne do elewacji?
– Czy są jakieś zabronione kolory?
-Jaki procent domu powinien być wykonany z cegły, kamienia lub mieć oblicówkę betonową?
– Czy są jakieś ograniczenia dotyczące koloru stolarki okiennej lub drzwi?
Praktyczne kroki dla właścicieli domów
Jeśli planujesz malowanie lub remont, oto jak sobie z tym poradzić, nie wpadając w pułapkę prawną lub finansową:
- Zdobądź dokumenty w formie fizycznej. Nie polegaj na słowach sąsiadów ani na starej stronie internetowej. Uzyskaj oficjalne CC&R i aktualne wytyczne architektoniczne.
- Sprawdź kody kolorów. Listy zatwierdzonych kolorów zwykle odnoszą się do konkretnych marek i kodów farb (takich jak Sherwin-Williams lub Benjamin Moore). Jeśli w umowie jest napisane „Beżowy”, prawdopodobnie oznacza to konkretną wartość RGB lub kod charakterystyczny dla marki. Kupowanie „białego” w dużym sklepie może nie być takie samo.
- Sprawdź zawartość procentową materiałów. Jeśli Twój kontrakt wymaga 40
Trzymaj zwierzęta w pomieszczeniach zamkniętych, gdyż w przeciwnym razie ryzykujesz podjęcie kroków prawnych
Ci futrzani towarzysze, których tak kochasz? Ich zawartość może być zabroniona. Ograniczenia wynikające z tytułu własności często zabraniają niektórych ras, ustalają limit liczby zwierząt domowych w gospodarstwie domowym lub zabraniają trzymania zwierząt na zewnątrz. Jeśli planujesz mieć pitbulla, świnkę lub dużą kolonię kotów, przed zakupem sprawdź dokumenty prawne. Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) może zwrócić się do sędziego o wydanie nakazu zmuszenia Cię do usunięcia zwierząt naruszających zasady. Jest to trudna rzeczywistość dla właścicieli zwierząt domowych, ale prawo jest jasne.
Ta praktyka jest starożytna. Od stuleci stosowane są restrykcyjne porozumienia w celu kontrolowania zwierząt gospodarskich. Początkowo trzymali bydło i owce z dala od obszarów mieszkalnych lub ograniczali je do niektórych obszarów rolniczych. Dziś ta logika rozciąga się na zwierzęta domowe. Kupując dom, kupujesz nie tylko nieruchomość, ale także zbiór zasad, które mogą dyktować, kto w nim mieszka, w tym niebędący ludźmi mieszkańcy.
Ograniczenia dotyczące liczby sypialni i pojemności szamba
Znalezienie idealnej witryny jest łatwe. Znalezienie takiego, który pozwala zbudować wystarczającą liczbę sypialni, to zupełnie inna sprawa. Ograniczenia wynikające z tytułu własności często wyznaczają limit liczby sypialni, które można zbudować. Dlaczego? Zwykle ma to związek z infrastrukturą.
Szamba i kanalizacja mają ograniczoną pojemność. Dom z większą liczbą sypialni oznacza więcej łazienek i większe zużycie wody. Deweloperzy ograniczają liczbę sypialni, aby zapewnić niezawodność mediów. Czasami ograniczenie ma charakter wyłącznie estetyczny. Celem jest jednolitość. Nie chcesz ogromnej rezydencji obok małego domku, ponieważ takie rozwarstwienie może obniżyć wartość nieruchomości dla wszystkich zaangażowanych.
Co ciekawe, w ramach ograniczeń można również ustalić rozmiary minimalne. Jednopokojowa chata obok czteropokojowego domu może obniżyć postrzeganą wartość terenu. Więc nawet jeśli chcesz mieć niewielką powierzchnię, akt własności może zobowiązywać Cię do budowy domu większego, niż planowałeś.
Jak odkrywać ograniczenia i kwestionować je
Gdzie zacząć? Pierwszym krokiem jest skontaktowanie się z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Zapytaj go bezpośrednio, czy nieruchomość ma ograniczenia w tytule własności. Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów, odwiedź lokalny urząd stanu cywilnego (lub podobny). Tutaj przechowywane są rejestry publiczne.
Czy jest możliwość usunięcia tych ograniczeń? Jest to możliwe, ale nie gwarantowane. Jedynym niezawodnym sposobem na usunięcie ograniczenia tytułu własności nieruchomości jest skierowanie sprawy do sądu. Potrzebujesz mocnych dowodów na to, że ograniczenie jest nielegalne lub niesprawiedliwie zastosowane. Sądy będą uchylać warunki, które naruszają porządek publiczny lub są niewykonalne.
Czy trwają wiecznie? Często tak. Ograniczenia dotyczące aktu własności przechodzą z jednego właściciela na drugiego. Są przywiązani do ziemi, a nie do człowieka. Jeżeli w akcie zapisano, że kozy nie mogą być trzymane, następny nabywca nie będzie mógł hodować kóz, chyba że ograniczenie wygaśnie lub zostanie zakwestionowane w sądzie.
Co się stanie, jeśli złamiesz zasady? Konsekwencje są poważne. Druga strona, zwykle HOA lub właściciel sąsiedniej nieruchomości, ma prawo pozwać Cię. Możesz zostać ukarany grzywną lub nakazem sądowym. Nie myśl, że możesz ignorować dokumenty. Przeczytaj drobny druk. Od tego zależy Twoja przyszła wolność.
